LIP Invest con informe del mercado de inmuebles logísticos para el Q2/24

LIP Invest, un proveedor líder de fondos de inversión inmobiliaria para inversores institucionales en la clase de activos de inmuebles logísticos en Alemania, publica en el marco de su informe de mercado trimestral «LIP UP TO DATE – Inmuebles Logísticos Alemania» los desarrollos actuales de la muy demandada clase de activos de inmuebles logísticos.

(Múnich) Además de un resumen del segundo trimestre de 2024, el informe también ofrece una perspectiva sobre el desarrollo del mercado de inversiones para el tercer trimestre de 2024. El informe de mercado incluye cifras e información sobre el volumen de transacciones, la ocupación de espacios y el volumen de nuevas construcciones, el desarrollo de rendimientos en función de la antigüedad del edificio, ubicación, calidad del objeto y duración del contrato de arrendamiento, así como sobre la situación de tasas de interés y del mercado.

Visión general del mercado

En la primera mitad de 2024, el volumen de transacciones en el mercado de inversión alemán para inmuebles logísticos alcanzó la marca de 3 mil millones de euros. Esto está solo ligeramente por debajo del promedio de 10 años. Actualmente, hay muchas ofertas disponibles en el mercado y el desarrollo más constante de las tasas de interés también tiene un efecto positivo en la planificación y los rendimientos brutos iniciales.

«Para los inversores, el entorno actual del mercado con la alta oferta de productos representa una buena oportunidad para ingresar al mercado. Actualmente, todos están esperando que las tasas de interés bajen, por lo que no todas las transacciones se concretan. Además, los costos de financiamiento tienen un impacto en la actividad de transacciones, ya que los márgenes de financiamiento de los bancos son actualmente bastante diferentes», dice Bodo Hollung, socio y director general de LIP Invest.

La ocupación de espacios se mantiene en un nivel estable. La tendencia de los usuarios a asegurar inmuebles logísticos y ubicaciones a largo plazo sigue en aumento. La sensibilidad al precio está disminuyendo, lo que permite observar cierres en niveles significativamente más altos. Además, la demanda de objetos adecuados para el almacenamiento de baterías es alta.

Mercado de inversiones

El volumen de transacciones en el segundo trimestre asciende a 1,3 mil millones de euros. En total, se invirtieron 2,9 mil millones de euros en inmuebles logísticos alemanes en la primera mitad de 2024. Desde el lado de la oferta, hay nuevamente más actividad. Muchos desarrolladores de proyectos están ingresando al mercado con nuevas construcciones de alta calidad. Las transacciones siguen estando marcadas por capital extranjero. Así, el inversor estadounidense KKR Real Estate ha ingresado al mercado de inmuebles logísticos alemán con la compra de un inmueble logístico de 48,600 metros cuadrados en Burgwedel, cerca de Hannover.

Como se esperaba, los rendimientos experimentaron un movimiento lateral en el segundo trimestre. El rendimiento máximo para nuevas construcciones sigue estando entre el 4,85 y el 5,20 por ciento. Hollung: «Esperamos un ligero aumento en los factores de precio de compra a más tardar en el cuarto trimestre.»

LIP analiza continuamente los desarrollos en el mercado de inmuebles logísticos alemán. Esto incluye, entre otras cosas, la observación de la situación de la oferta. En el segundo trimestre de 2024, se ofrecieron objetos con un volumen de 1,0 mil millones de euros. La oferta de productos ha aumentado en los últimos meses, lo que proporciona buenas condiciones para la actividad de transacciones en el próximo trimestre.

Ocupación de espacios

En el segundo trimestre, se alquilaron o construyeron un total de 1,3 millones de metros cuadrados de espacio logístico. Por lo tanto, la ocupación de espacios en la primera mitad del año asciende a 2,5 millones de metros cuadrados. A nivel nacional, el mercado de alquiler se mueve en un nivel moderado, aunque estable, en comparación con los años anteriores. La demanda de espacios es altamente dependiente de la ubicación. En la región de Berlín, por ejemplo, se han realizado muchos proyectos de construcción especulativa en el contexto del establecimiento de Tesla, que aún no están alquilados, lo que resulta en un mayor número de vacantes en comparación con otras regiones. Entre las actividades de alquiler se encuentra, entre otras, el alquiler de 64,000 metros cuadrados por parte de Lidl en Hückelhoven, al oeste de Düsseldorf y Colonia.

La actividad de nuevas construcciones en el mercado de inmuebles logísticos alemán ascendió en el segundo trimestre a aproximadamente 1,1 millones de metros cuadrados. Esto representa un ligero aumento en comparación con el trimestre anterior. En la primera mitad del año, se realizaron un total de 2,1 millones de metros cuadrados de nuevos espacios logísticos. En la región logística de Leipzig/Halle, por ejemplo, la dinámica de nuevas construcciones está marcada principalmente por la expansión en el VGP Logistik Park Leipzig-Flughafen, que abarca un total de 210,000 metros cuadrados. Desde junio, se está construyendo un nuevo edificio de 24,000 metros cuadrados en una primera fase de construcción.

¿Inmuebles logísticos pronto con conexión Hyperloop?

La población de Alemania seguirá creciendo y, por lo tanto, también aumentarán los flujos de mercancías. Según una proyección del Ministerio Federal de Transporte, el rendimiento del transporte de mercancías por carretera aumentará en un 54 por ciento para el año 2051. La industria de KEP también espera un aumento en el volumen de paquetes hasta 2028, según su estudio más reciente. ¿Cómo se pueden gestionar estos futuros tráficos de personas y mercancías? Diferentes proyectos de investigación se ocupan de ello.

Uno de ellos se encuentra en el Instituto de Tecnología Hyperloop de la Universidad de Emden/Leer: Con el CargoTube, se está trabajando en una fase preliminar del Hyperloop. Se utiliza un sistema de propulsión magnética para el transporte de mercancías a través de un tubo con presión de aire reducida, a diferencia del sistema Hyperloop, que se mueve completamente en el vacío. «Así que, ¿quién sabe? – tal vez los inmuebles logísticos del futuro necesiten una conexión Hyperloop», concluye Hollung.

Descargar el estudio aquí