LIP Invest publica relatório de mercado para o quarto trimestre de 2022

LIP Invest, fornecedor de fundos imobiliários especializados para investidores institucionais na classe de ativos imóveis logísticos na Alemanha, publica no âmbito do seu relatório de mercado trimestral “LIP UP TO DATE – Imóveis Logísticos na Alemanha” as atuais desenvolvimentos da classe de ativos imóveis logísticos, que continua a ser altamente demandada.

(Munique) Além de um retrospecto do 4º trimestre de 2022, o relatório também oferece uma perspectiva sobre o desenvolvimento do mercado de investimentos para o 1º trimestre de 2023. O relatório de mercado inclui números e informações sobre o volume de transações, vendas de área e volume de novas construções, sobre o desenvolvimento do rendimento em função da idade do edifício, localização, qualidade do objeto e duração do contrato de arrendamento, bem como sobre as taxas de juros e os acontecimentos do mercado.

Visão Geral do Mercado

O mercado de imóveis logísticos também foi influenciado no 4º trimestre de 2022 pelos desenvolvimentos geopolíticos contínuos, altas taxas de juros, aumento de preços e queda no desempenho econômico. A hesitação dos compradores foi claramente sentida; uma tendência que também se mantém em 2023. O resultado anual no mercado de investimentos para imóveis logísticos é muito bom, com mais de 9,0 bilhões de euros. No entanto, baseia-se principalmente em negócios de 2021 com transferência de propriedade em 2022 ou em transações do início de 2022.

Aumentos de juros de mais de 3 por cento no ano passado, concorrência de classes de ativos alternativas e limites de imóveis ultrapassados levaram os investidores institucionais a serem mais cautelosos e a ter expectativas de rendimento mais altas. No entanto, os investimentos em imóveis logísticos continuam a ser atraentes para os investidores. Uma alta demanda por espaço, por exemplo, devido à reestruturação das cadeias de suprimento internacionais, encontra uma disponibilidade de terrenos em queda.

Com uma situação de mercado de capitais mais previsível, os imóveis logísticos, com seus contratos de arrendamento protegidos contra a inflação, bem como seu potencial de crescimento de aluguel e valorização, se destacarão em relação a títulos como alternativas de investimento. As transações também devem retomar o ritmo ao longo de 2023. As taxas brutas iniciais de rendimento devem se estabilizar em torno de 5 por cento.

“O efeito alavancador de taxas de juros baixas levou a altos preços de compra nos últimos anos. Em alguns casos, os investidores estavam até dispostos a pagar mais de 30 vezes o aluguel anual. Após a mudança nas taxas de juros, o ambiente de financiamento e investimento mudou completamente. Após nosso último relatório de mercado em novembro de 2022, as taxas de juros aumentaram mais 0,5 por cento. O BCE anunciou novos aumentos de taxas devido a taxas de inflação ainda altas, e muitos participantes do mercado não descartam mais uma taxa de juros de 4 por cento. A pressão sobre os mercados imobiliários continuará a aumentar. As taxas iniciais de rendimento de 5 por cento que previmos em novembro do ano passado em relação ao aumento contínuo das taxas de juros já são uma realidade. Os imóveis logísticos continuam a ser uma classe de ativos atraente para investidores institucionais – desde que um prêmio de rendimento adequado em relação a títulos sem risco possa ser alcançado. Dada a escassez de terrenos disponíveis e o aumento dos custos de construção, vendedores e compradores provavelmente só se encontrarão com base em aluguéis significativamente mais altos”, diz Bodo Hollung, diretor executivo e sócio da LIP Invest,

Mercado de Investimentos

No mercado de transações, a hesitação dos compradores e investidores é evidente. Um número significativamente menor de negócios resultou em um volume de transações de apenas 1,2 milhões de euros no 4º trimestre. No entanto, na classe de ativos, algumas transações selecionadas foram concluídas. Por exemplo, o desenvolvedor de projetos Panattoni vendeu seu parque logístico Bremen Sul, concluído em 2021, com cerca de 67.000 metros quadrados. No total, o ano de 2022 encerra com um alto volume de transações de 9,2 bilhões de euros, o que se deve principalmente ao 1º trimestre, que representa quase metade do volume anual.

A taxa bruta inicial de rendimento para imóveis logísticos modernos aumentou novamente e está entre 4,85 e 5 por cento no 4º trimestre. Uma declaração fundamentada sobre os rendimentos atuais de imóveis existentes não é possível no momento devido à falta de transações nesse segmento.

A LIP analisa continuamente os desenvolvimentos no mercado de imóveis logísticos alemão. Isso inclui, entre outras coisas, a observação da situação da oferta. No 4º trimestre, a LIP recebeu ofertas de imóveis com um volume de cerca de 850 milhões de euros. Em comparação com trimestres anteriores, isso indica uma nova queda na atividade de transações.

No 4º trimestre, prestadores de serviços logísticos e o comércio estavam quase igualmente representados como grupos de usuários dos imóveis logísticos disponíveis no mercado, enquanto a indústria teve uma participação significativamente menor.

Vendas de Área

Com 1,8 milhões de metros quadrados de área logística alugada, as vendas de área no 4º trimestre mantiveram-se estáveis em comparação com o trimestre anterior. No total, em 2022, 8,0 milhões de metros quadrados foram alugados ou construídos, o que representa apenas uma queda mínima em relação ao recorde do ano anterior. No 4º trimestre, também ficou claro que grandes vendas de área estão cada vez mais ocorrendo em locais periféricos, longe das regiões logísticas estabelecidas. Por exemplo, a Alcaro Invest alugou seu novo edifício de 47.500 metros quadrados em Frankfurt/Oder a longo prazo para o grupo empresarial EV Cargo para o armazenamento de baterias de íon de lítio para veículos elétricos.

No final do ano, a atividade de novas construções diminuiu. No 4º trimestre, foram construídos 1,0 milhão de metros quadrados de novas áreas logísticas. Em Elsdorf, entre Bremen e Hannover, por exemplo, o desenvolvedor de projetos bauwo começou a construção de um parque logístico de 70.000 metros quadrados. Com uma atividade de novas construções de 5,1 milhões de metros quadrados, o resultado total para 2022 é alto e está apenas ligeiramente abaixo do resultado do ano anterior de 5,3 milhões de metros quadrados. Para 2023, devido a condições de financiamento mais difíceis e fatores de saída incertos, espera-se uma queda nas novas construções especulativas.

Tendências da Logística

Em 1º de janeiro de 2023, a Lei de Dever de Cuidado da Cadeia de Suprimentos (LkSG), também conhecida como Lei da Cadeia de Suprimentos, entrou em vigor. Ela obriga as empresas alemãs com mais de 3.000 funcionários a trazer transparência em suas cadeias de suprimentos. Com a lei, pretende-se combater violações dos direitos humanos ao longo das cadeias de suprimentos globais, como trabalho forçado ou infantil. Ao obrigar as empresas a assumir responsabilidade por suas cadeias de suprimento, espera-se, em última análise, proteger melhor o meio ambiente, bem como os direitos humanos e das crianças.

O Escritório Federal de Economia e Controle de Exportações (Bafa) atua como órgão de controle, podendo realizar inspeções baseadas em riscos nas empresas. Em particular, as pequenas empresas enfrentam dificuldades sob o peso burocrático que a Lei da Cadeia de Suprimentos traz – especialmente porque uma nova lei da cadeia de suprimentos em nível europeu seguirá.

Todos os interessados podem baixar o relatório de mercado gratuitamente em https://www.lip-invest.com/downloads/.

Foto: © LIP Invest GmbH