Relatório de Mercado LIP Invest “Imóveis Logísticos na Alemanha” Q2 2022

A LIP Invest, fornecedor líder de fundos imobiliários especializados para investidores institucionais na classe de ativos de imóveis logísticos na Alemanha, publica no âmbito do seu relatório de mercado trimestral “LIP UP TO DATE – Imóveis Logísticos na Alemanha” desenvolvimentos atuais da classe de ativos de imóveis logísticos, que continua a ser altamente demandada. Além de uma retrospectiva do segundo trimestre de 2022, o relatório também oferece uma perspectiva sobre o desenvolvimento do mercado de investimentos para o terceiro trimestre de 2022.

(Munique) O relatório de mercado inclui números e informações sobre o volume de transações, vendas de área e volume de novas construções, desenvolvimento de rendimento em função da idade do edifício, localização, qualidade do objeto e duração do contrato de arrendamento, bem como sobre a situação de juros e do mercado.

Visão Geral do Mercado

A demanda dos usuários por imóveis logísticos continua muito alta: uma série de fatores – incluindo a re-localização da produção do exterior, a expansão das cadeias de suprimento para redes de entrega, o aumento do estoque para evitar novas interrupções e a necessidade de espaço do comércio eletrônico – resulta em uma demanda persistentemente alta por áreas logísticas. Tanto o volume de vendas quanto o volume de novas construções foram, portanto, significativamente altos no segundo trimestre.

“No mercado de investimentos em imóveis logísticos, no entanto, há uma grande cautela e as mudanças devido ao aumento das taxas de juros estão fazendo efeito. Por um lado, o número de interessados em comprar está diminuindo. Por outro lado, os objetos estão sendo oferecidos por mais tempo no mercado ou até mesmo retirados completamente do mercado, pois as condições desejadas não podem ser alcançadas, e objetos que já se acreditava terem sido vendidos aparecem repentinamente novamente no mercado. No geral, uma mudança de tendência nos preços é claramente perceptível, embora alguns vendedores ainda não tenham ajustado suas expectativas de preço ao novo ambiente de mercado ou estejam agindo de forma cautelosa no momento”, avalia Natalie Weber, procuradora e chefe de gestão de fundos da LIP Invest.

Mercado de Investimentos

O mercado de investimentos em imóveis logísticos alcançou um volume de transações de 1,9 bilhões de euros no segundo trimestre. O forte resultado semestral de 6,1 bilhões de euros deve-se em grande parte ao extraordinário primeiro trimestre. No entanto, a atividade de investimento também no segundo trimestre ficou muito acima da média dos últimos dez anos. Entre os maiores negócios individuais, destaca-se a venda do imóvel logístico da H&M, com cerca de 115.000 metros quadrados, em Hamburgo-Allermöhe.

O desenvolvimento das taxas de juros, especialmente para financiamentos de longo prazo, aumentou significativamente no Q2. Os preços de compra estão caindo e os rendimentos estão aumentando correspondentemente. Para objetos que foram vendidos no segundo trimestre com rendimentos mais baixos, as condições já haviam sido negociadas antes do dinâmico desenvolvimento das taxas de juros, de modo que não refletem as condições atuais. Para imóveis logísticos modernos, o rendimento bruto inicial no segundo trimestre foi de 3,80%, sendo que o pico do aumento do rendimento provavelmente ainda não foi alcançado.

A LIP analisa continuamente os desenvolvimentos no mercado de imóveis logísticos na Alemanha. Isso inclui, entre outras coisas, a observação da situação de oferta. No segundo trimestre, a LIP teve objetos com um volume de 1,1 bilhões de euros oferecidos para compra, o que, em princípio, indica uma atividade de mercado persistentemente alta. Se todas as ofertas realmente se converterão em transações, permanece a ser visto, pois as expectativas de compradores e vendedores muitas vezes divergem significativamente. O grupo de usuários dominante dos objetos oferecidos eram prestadores de serviços logísticos, enquanto uma proporção muito menor foi atribuída a empresas industriais.

Vendas de Área

O volume de vendas para o primeiro semestre de 2022 totaliza 4,4 milhões de metros quadrados. Desses, cerca de 2,4 milhões de metros quadrados foram alugados ou construídos no segundo trimestre. A demanda por áreas logísticas permanece inabalavelmente alta – tanto por parte dos prestadores de serviços logísticos quanto de empresas comerciais e industriais. Por exemplo, a Mercedes prorrogou antecipadamente seu contrato de arrendamento existente no parque logístico de Ettlingen, perto de Karlsruhe, e também expandiu suas áreas logísticas para um total de cerca de 104.000 metros quadrados.

Com 1,5 milhões de metros quadrados, a atividade de novas construções também continua forte. No primeiro semestre, um total de 2,7 milhões de metros quadrados de novas áreas logísticas foram realizadas. Essa intensa atividade de construção, apesar do ambiente de mercado alterado, ilustra a demanda contínua por espaço, mesmo entre usuários próprios. Por exemplo, o supermercado online Picnic está investindo 150 milhões de euros em um centro de fulfillment automatizado de 50.000 metros quadrados em Oberhausen.

Perspectiva

A LIP, em conjunto com o grupo especializado em logística da HypZert, publicou um novo estudo sobre a avaliação de centros de distribuição da Amazon, que pode ser consultado na avaliação desse tipo especial de centros de distribuição. Para os centros de distribuição, que são construídos segundo uma solução Built-to-Suit para a Amazon, podem ser feitas comparações com outros tipos de imóveis logísticos. O grupo especializado faz declarações sobre os processos gerais e os requisitos dos objetos da Amazon, bem como sobre custos de construção, aluguel, viabilidade de uso secundário e dados de mercado. Na opinião do grupo especializado em logística, os centros de distribuição da Amazon representam um novo tipo de imóvel logístico, que se caracteriza como uma forma mista entre armazém de distribuição e centro de distribuição de pacotes. Nos centros de distribuição, os pacotes são classificados e entregues. Os veículos de entrega entram para carregamento no chamado Canopy (túnel de carga). O tamanho dos objetos de um andar varia entre 4.000 e 12.000 metros quadrados. Os aluguéis variam entre 10,00 e 16,00 euros por metro quadrado. A LIP Invest trabalha com o grupo especializado em logística há vários anos na avaliação de imóveis logísticos. O estudo completo está acessível para membros no site da HypZert.

Todos os interessados podem baixar o relatório de mercado gratuitamente:

https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung

Foto: ©