Análise da BNP Paribas revela crescimento nas áreas logísticas

A análise da BNP Paribas Real Estate sobre o mercado de imóveis logísticos demonstra uma demanda muito forte no início do ano, que continua sem interrupções no segundo trimestre. Com um volume de vendas de quase 3,6 milhões de m², não apenas foi superado o valor do ano anterior em quase um terço, mas também foi estabelecido um novo recorde para o primeiro semestre. A marca anterior de 2011 foi aumentada em cerca de 7%.

(Frankfurt/Main) “Com este novo recorde histórico, é sublinhado, por um lado, que o setor logístico lidou melhor com a crise da Corona do que a maioria dos outros setores econômicos, e, por outro lado, também se beneficiará a longo prazo de processos de adaptação estrutural. Aqui, deve-se mencionar especialmente a crescente importância do comércio eletrônico e da logística urbana, bem como novas exigências para as empresas de produção. A mobilidade elétrica, cujo desenvolvimento também gera uma demanda adicional por espaço, é apenas um exemplo proeminente disso”, explica Christopher Raabe, diretor executivo e chefe de Logística & Industrial da BNP Paribas Real Estate GmbH.

Grandes regiões logísticas impulsionam vendas, mas todos os locais se beneficiam

É encorajador que as grandes regiões logísticas (Berlim, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colônia, Leipzig, Munique, Estugarda) contribuam significativamente para o salto nas vendas. Com mais de 1,58 milhão de m², elas também estabeleceram um recorde e superaram o resultado do ano anterior em impressionantes 58%. Isso se deve também ao fato de que em alguns mercados a oferta foi ligeiramente ampliada por desenvolvimentos de projetos especulativos. Com exceção de Leipzig, onde após o recorde de vendas do ano anterior de 187.000 m² (-10%) foi registrado o segundo melhor resultado de todos os tempos, todos os locais conseguiram aumentar significativamente. No topo estão Frankfurt (333.000 m²; +44%) e Hamburgo (331.000 m²; +135%), seguidos por Berlim (250.000 m²; +91%). Colônia (148.000 m²; +202%), Munique (138.000 m²; +30%), Düsseldorf (111.000 m²; +59%) e Estugarda (85.000 m²; +31%) também apresentam aumentos significativos.

Fora dos principais locais, as vendas também aumentaram, embora de forma um pouco mais moderada, com cerca de 17%. As regiões de segunda linha, ou seja, os 12 centros logísticos que a BNPPRE analisa regularmente além das áreas metropolitanas, se beneficiaram especialmente da crescente demanda. Com 869.000 m², conseguiram dobrar seu volume de vendas em um ano. As regiões de Bremen, Münster/Osnabrück e Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach mostraram-se particularmente dinâmicas. Por outro lado, a região do Ruhr registrou uma queda. Após ter registrado o segundo melhor resultado de todos os tempos no ano anterior, o volume atual de vendas de 190.000 m² é cerca de um terço menor.

Desvio para áreas existentes devido à demanda de curto prazo

Tanto a proporção de novas áreas (quase 59%) quanto a participação de usuários próprios no volume de vendas (27%) estão abaixo da média. A razão para a ligeira queda na proporção de novas construções em comparação aos anos anteriores é, em parte, o fato de que uma série de usuários, com necessidades de espaço muito de curto prazo, foram forçados a recorrer a áreas existentes de menor qualidade para aproveitar as atividades comerciais que estão atualmente disponíveis. A menor participação de usuários próprios é atribuída a diferentes tendências: menciona-se aqui, por exemplo, a diminuição da disposição de vincular capital a longo prazo (não menos diante do aumento visível dos custos de construção e terrenos), mas também o desejo de reagir de forma mais flexível e rápida a tendências aceleradas de adaptações estruturais por meio de prazos contratuais mais curtos ou decisões de localização.

Base de demanda ampla

É especialmente encorajador que o aumento significativo nas vendas se baseie em uma ampla base de demanda e não seja atribuído a desenvolvimentos especiais de poucos setores. O fato de que a economia voltou a se recuperar de forma perceptível se reflete, entre outras coisas, na participação de vendas dos prestadores de serviços logísticos, que, com mais de 35%, estão aproximadamente em seu nível de longo prazo e se posicionaram na liderança. As empresas comerciais, que alcançam 34,5%, têm que se contentar com uma diferença muito pequena. Os principais motores da forte demanda do comércio são o crescimento contínuo do comércio eletrônico, o desenvolvimento positivo do comércio de alimentos e a logística de última milha, que está se tornando cada vez mais importante. Mas as empresas de produção também estão amplamente envolvidas no resultado positivo, com quase 24%, e estão expandindo suas capacidades para enfrentar novas exigências e desafios.

Preços de aluguel aumentaram em vários mercados

Como os mercados logísticos quase não sentiram impactos negativos da pandemia de Corona, não é surpreendente que os preços de aluguel tendam a subir. Em várias grandes regiões logísticas, os aluguéis máximos aumentaram nos últimos doze meses. O maior aumento foi registrado em Colônia, com quase 4%, para atualmente 5,80 €/m², seguido por Munique, com quase 3%, para 7,20 €/m². Mas também em Düsseldorf (6,10 €/m²), Hamburgo (6,40 €/m²) e Leipzig (4,60 €/m²), eles aumentaram cerca de 2%. Em contrapartida, permaneceram estáveis em Berlim (7,20 €/m²), Frankfurt (7,00 €/m²) e Estugarda (7,00 €/m²). Um desenvolvimento comparável também foi observado nos aluguéis médios.

Perspectivas

“Diante das condições que estão melhorando cada vez mais, tanto em relação ao desenvolvimento da pandemia quanto à recuperação econômica, espera-se que a demanda continue forte e, tendencialmente, ainda crescente no segundo semestre. Portanto, a meta para o volume de vendas anual está se aproximando da marca de 7 milhões de m². Se ela poderá ser superada pela segunda vez após 2018 ainda está por ver e dependerá, entre outras coisas, do desenvolvimento da oferta”, resume Bastian Hafner, chefe de Logística & Industrial Advisory da BNP Paribas Real Estate GmbH, as perspectivas.

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