LIP Invest: Relatório de Mercado Q3 2022 “Imóveis Logísticos na Alemanha”

LIP Invest, fornecedor de fundos imobiliários especializados para investidores institucionais na classe de ativos de imóveis logísticos na Alemanha, publica no âmbito do seu relatório de mercado trimestral “LIP UP TO DATE – Imóveis Logísticos na Alemanha” desenvolvimentos atuais da classe de ativos de imóveis logísticos, que continua a ser altamente demandada.

(Munique) Além de um retrocesso sobre o terceiro trimestre de 2022, o relatório também oferece uma perspectiva sobre o desenvolvimento do mercado de investimentos para o quarto trimestre de 2022. O relatório de mercado inclui números e informações sobre o volume de transações, vendas de área e volume de novas construções, desenvolvimento de rendimentos em função da idade do edifício, localização, qualidade do imóvel e duração do contrato de arrendamento, bem como sobre a situação das taxas de juros e do mercado.

Visão Geral do Mercado

O mercado de investimentos para imóveis logísticos alemães mostrou-se surpreendentemente estável no terceiro trimestre. Mesmo diante de aumentos significativos nas taxas de juros e uma alta volatilidade com saltos de juros de até 0,5% em poucos dias, inflação crescente e dificuldades na determinação de preços de compra, o volume de transações nos primeiros nove meses supera a média de longo prazo. Embora a atividade de transação tenha permanecido alta no terceiro trimestre, o resultado baseia-se em grande parte em negócios já iniciados no início do ano. Atualmente, compradores e vendedores estão tendo cada vez mais dificuldade em se encontrar. A situação lembra o período da crise econômica mundial de 2008, quando a disparidade entre as expectativas de preços dos potenciais compradores e as avaliações dos proprietários de imóveis se ampliou.

Apesar dos desafios econômicos difíceis, com aumento dos preços de energia, escassez de suprimentos e cadeias de suprimento interrompidas, a demanda por espaço por parte dos usuários continua muito alta. Mesmo diante do aumento dos custos de construção, o mercado de novas construções continua a se desenvolver de forma dinâmica. Por outro lado, a oferta está se tornando cada vez mais restritiva. A escassez de espaços disponíveis e a dificuldade crescente na obtenção de terrenos adequados impedem um aumento significativo nas vendas de área.

Natalie Weber, procuradora e chefe de gestão de fundos na LIP Invest, prevê um declínio acentuado nas transações até o final do ano, com um aumento adicional nos rendimentos. “Com taxas de financiamento em torno de 4% ou mais, provavelmente veremos em novas construções rendimentos superiores a 5% em breve. Os imóveis adquiridos nos últimos anos a rendimentos mais baixos provavelmente manterão seus valores de capital devido a ajustes de aluguel.”

Mercado de Investimentos

Em vez do esperado declínio nas transações, o volume de transações no terceiro trimestre foi de 1,9 bilhões de euros, mantendo-se no nível do trimestre anterior. O resultado surpreendentemente forte baseia-se em grande parte em negócios que foram concluídos no terceiro trimestre. Alguns grandes negócios individuais, como a compra de uma nova construção logística de 60.000 metros quadrados em Kerpen por 115 milhões de euros, favoreceram o resultado do trimestre. No total, o volume de transações nos primeiros nove meses é de 8,0 bilhões de euros, principalmente devido ao forte primeiro trimestre.

As condições de juros alteradas agora chegaram ao mercado de imóveis logísticos com um certo atraso. O rendimento bruto inicial para imóveis logísticos modernos foi de 4,35% no terceiro trimestre. Até o final do ano, espera-se que o rendimento máximo continue a aumentar.

A LIP analisa continuamente os desenvolvimentos no mercado de imóveis logísticos alemães. Isso inclui, entre outras coisas, a observação da situação da oferta. No terceiro trimestre, a LIP recebeu ofertas de imóveis com um volume de 1,2 bilhões de euros para compra. No entanto, atualmente nem todos os imóveis logísticos oferecidos no mercado estão realmente sendo transacionados. Com cerca de 60%, os prestadores de serviços logísticos foram o grupo de usuários dominante no terceiro trimestre entre os imóveis logísticos disponíveis no mercado, enquanto a indústria está representada com uma participação muito menor.

Vendas de Área

Devido à oferta limitada de imóveis logísticos, o mercado de locação estagnou ligeiramente no terceiro trimestre. Com 1,8 milhões de metros quadrados, foram vendidos menos espaços logísticos do que nos trimestres anteriores. O fato de que o resultado dos primeiros nove meses, com 6,2 milhões de metros quadrados, ainda supera o resultado do ano anterior deve-se principalmente ao forte segundo trimestre. O maior fechamento do terceiro trimestre foi a locação de 70.000 metros quadrados de espaço logístico para a Moeller Maersk em Bremerhaven.

No geral, a demanda dos usuários continua em um nível elevado, o que também se reflete na atividade de novas construções. No terceiro trimestre, foram construídos 1,4 milhões de metros quadrados de novos espaços logísticos. A atividade de novas construções nos primeiros nove meses totaliza, portanto, 4,1 milhões de metros quadrados. Em setembro, o desenvolvedor de projetos Lang & Cie. Industrial anunciou o início da construção de um centro multiusuário de 67.000 metros quadrados em Koblenz. Os espaços de locação já estão totalmente alugados antes da conclusão em 2024.

Perspectiva

Diante das atuais turbulências geopolíticas, de um fornecimento de energia inseguro e do aumento global dos preços, é difícil fazer previsões. Não apenas o setor logístico – palavras-chave como disponibilidade de mão de obra, escassez de motoristas, disponibilidade de espaço e infraestrutura – mas toda a indústria alemã precisa de um apoio mais forte por parte do governo. A Alemanha é um dos melhores locais logísticos do mundo. Tanto a demanda por espaço por parte dos usuários quanto o interesse em imóveis logísticos continuarão altos. A classe de ativos tem a vantagem da proteção contra a inflação em relação a títulos de taxa fixa. Portanto, vendedores e compradores também se encontrarão novamente após uma fase difícil de determinação de preços. No entanto, isso não será possível sem um aumento significativo nos aluguéis.

Tendências na Logística: Alta Demanda por Espaços para Armazenamento de Baterias de Íon de Lítio

A mobilidade elétrica está se tornando cada vez mais presente no setor de imóveis logísticos. Cada vez mais empresas – especialmente do setor automotivo – estão buscando espaços para armazenamento de baterias. Nem todo imóvel logístico é adequado para isso, especialmente porque ainda não existem diretrizes públicas uniformes para o armazenamento adequado. Portanto, cada imóvel deve ser avaliado individualmente quanto à sua adequação.

No armazenamento e manuseio de baterias elétricas, a questão da proteção contra incêndios é especialmente importante. As baterias de íon de lítio são um material perigoso altamente inflamável. Elas podem pegar fogo acidentalmente se manuseadas incorretamente, expostas a temperaturas extremas ou sujeitas a impactos mecânicos.

Os imóveis logísticos devem, portanto, estar equipados com um sistema de combate a incêndio – incluindo um sistema de alarme de incêndio que ative rapidamente – que reaja de forma rápida, direcionada e com o agente extintor correto. Como os agentes extintores à base de pó ou espuma são menos eficazes, os especialistas recomendam sistemas de sprinklers com alta pressão de água. Além das portas corta-fogo com retenção de água de combate a incêndio, os imóveis logísticos devem ter uma vedação WGK para evitar que a água contaminada de combate a incêndio chegue ao lençol freático.

Por fim, é essencial registrar desde o início as particularidades do armazenamento de baterias no seguro do edifício e envolver as autoridades competentes ou peritos em proteção contra incêndios.

Todos os interessados podem baixar o relatório de mercado gratuitamente em https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung.

Foto: © LIP Invest GmbH