Colliers reporta novo recorde em investimentos logísticos

Uma alta atividade no mercado de imóveis logísticos resulta em um volume de transações excepcional de mais de 9,2 bilhões de euros. O ano recorde anterior de 2017 foi superado em 8 por cento em 2021. A classe de ativos logística ocupa agora o segundo lugar (15 por cento de participação de mercado) e ultrapassa os imóveis de varejo ao final do ano. No entanto, o rendimento bruto máximo caiu 45 pontos base para 3,25 por cento.

(Frankfurt/Main) O mercado alemão de imóveis industriais e logísticos encerra o ano de 2021 com um novo volume recorde. De acordo com informações da Colliers, mais de 9,2 bilhões de euros foram investidos em ativos industriais e logísticos alemães. O ano recorde anterior de 2017 (cerca de 8,7 bilhões de euros) foi superado em cerca de 8 por cento após uma forte recuperação no final do ano. É notável que o resultado de 2017 foi principalmente alcançado por meio de três aquisições de plataformas de grande volume, enquanto em 2021 não foi registrada nenhuma transação desse porte no mercado alemão, e a alta atividade do mercado levou ao resultado excepcional.

A média de cinco anos foi claramente superada em 37 por cento, de modo que a classe de ativos se consolidou como o segundo tipo de imóvel mais forte no mercado imobiliário comercial alemão. Os imóveis logísticos ocupam atualmente o segundo lugar com uma participação de mercado de 15 por cento, à frente dos imóveis de varejo.

Nicolas Roy, chefe de Industrial & Logistics da Colliers: “O mercado imobiliário comercial na Alemanha está passando por um verdadeiro hype em torno da classe de ativos, o que se deve em grande parte ao desenvolvimento extremamente promissor dos últimos 24 meses. A demanda resiliente por espaços logísticos durante a pandemia desempenhou um papel enorme, assim como o crescimento associado do comércio online e a necessidade de uma logística urbana eficiente para lidar com os volumes de pacotes acima da média. De acordo com uma previsão da Associação Federal de Serviços de Pacote e Expresso (BIEK e.V.), o número de envios de pacotes na Alemanha deve aumentar em 8 por cento ao ano até 2025, alcançando 5,7 bilhões, o que promete um crescimento sustentável positivo do lado da demanda. Diante de uma oferta de espaço fortemente limitada, continuamos a prever um crescimento positivo nos preços de aluguel.”

Forward-Deals ganham importância

Como a oferta, especialmente na área central, é bastante limitada e apenas um número reduzido de imóveis novos de alta qualidade está disponível no mercado, cada vez mais investidores estão optando por um Forward-Deal, onde projetos de construção são adquiridos do desenvolvedor antes da conclusão. Os compradores esperam garantir uma oportunidade de investimento atraente antecipadamente. Um exemplo disso é o desenvolvimento do projeto “Coreport II” em Reichertshofen (entre Munique e Nuremberg), onde a Real I.S. AG garantiu a nova propriedade logística de aproximadamente 12.400 metros quadrados da Intaurus ainda durante a fase de construção.

Grandes investimentos individuais moldam o mercado

Cerca de 2,9 bilhões de euros, ou quase um terço do volume de negócios, puderam ser atribuídos a vendas em pacotes. No entanto, a participação de negócios de portfólio no volume total de negócios apresentou uma tendência de queda, assim como no ano anterior (2020: 35 por cento vs. 2019: 40 por cento). Embora mais portfólios tenham sido contabilizados do que nos últimos dois anos, a participação no volume total ainda ficou abaixo da média. Isso se deve principalmente à alta proporção de investimentos individuais realizados em 2021, que foram responsáveis por cerca de 68 por cento do volume total de negócios. Assim, as vendas de portfólio continuam a ser uma oportunidade rara, mas popular, que encontra compradores dispostos. A alta pressão competitiva resulta em uma intensa disputa de preços no processo de licitação.

Entre as maiores transações de portfólio de 2021, destaca-se a aquisição bilionária do fundo paneuropeu EQT/Exeter “Europe Value Venture Fund III” por cerca de 3,1 bilhões de euros pelo fundo soberano asiático GIC (Cingapura), do qual cerca de 20 por cento se destinam ao mercado alemão, incluindo imóveis localizados em Berlim, Hannover, Paderborn e Dortmund.

Além disso, no meio do ano, ocorreu a aquisição do portfólio Clarion, que totaliza mais de 800 milhões de euros, pelo investidor canadense Dream Global, onde também alguns ativos alemães mudaram de proprietário. No portfólio Summit, que totaliza mais de um bilhão, o fundo Tristan “Episo 5” garantiu, além de imóveis de escritório e varejo, diversos objetos logísticos em locais atraentes.

A participação de portfólios na faixa de centenas de milhões, que ocorreram no mercado alemão em 2021, totalizou cerca de 2,4 bilhões de euros ao final do quarto trimestre, representando um quarto do volume total de investimentos.

A maior transação individual do ano foi realizada pela Deka Immobilien com a aquisição do parque logístico Metawerk em Meerane (Saxônia) por cerca de 280 milhões de euros. Além disso, a DWS Real Estate GmbH adquiriu o chamado Spectrum, uma propriedade logística de 95.000 metros quadrados em Hamburgo, por cerca de 189 milhões de euros. Em um valor semelhante, a aquisição do “Log Plaza Brandenburg” em Großbeeren por cerca de 160 milhões de euros também contribuiu para um novo volume de transações recorde (cerca de 1,1 bilhões de euros) na área de mercado de Berlim/Brandemburgo. Várias transações acima de 50 milhões de euros somaram um novo recorde histórico, que também apresentou novos fatores recordes acima de 30 vezes o aluguel anual.

Rendimento máximo para logística se aproxima da marca de 3,0 por cento

A alta demanda se manifestou, portanto, não apenas no número acima da média de negócios, mas também de forma clara no desenvolvimento dos preços nos últimos 12 meses. Como era de se esperar, o desenvolvimento do rendimento, em um contexto de oferta limitada, continuou a cair ao longo do ano, de modo que o rendimento bruto máximo para imóveis logísticos de Classe A caiu de 3,70 por cento no início do ano para atualmente 3,25 por cento, estabelecendo um novo padrão no mercado alemão de imóveis industriais e logísticos.

“Observamos ao longo do ano que os investidores também não veem mais riscos em imóveis com prazos de contrato de aluguel curtos, desde que estejam localizados em áreas com crescimento de aluguel previsto. Assim, prazos curtos podem ser vistos mais como uma oportunidade de aumentar a receita anual do imóvel após o término dos contratos de aluguel. A nova avaliação de risco também se confirma nos fatores de preço de compra, que estão acima de 30 vezes e foram alcançados em várias transações nos últimos 12 meses”, acrescenta Roy.

Além dos ativos logísticos clássicos, a demanda dos investidores por imóveis industriais leves continua alta, embora, devido à falta de objetos no mercado, represente novamente apenas uma pequena parte do volume total de investimentos (cerca de 20 por cento ou 1,8 bilhões de euros). A compressão de rendimento também se manifestou aqui continuamente. Para imóveis de núcleo localizados nos principais centros de investimento, o rendimento máximo agora está em 4,25 por cento, 65 pontos base abaixo do valor do ano anterior. Entre as transações mais significativas na área de Light Industrial, destaca-se no final do ano a aquisição do campus Siemens de 20 hectares em Nuremberg pela VGP, bem como a compra do “Sigma Technoparks” em Augsburg por cerca de 83 milhões de euros pelo joint venture Titanium, fundado pela AXA e Sirius.

Capital estrangeiro em nível estável

A participação de investidores estrangeiros estabilizou-se ao final do quarto trimestre em um nível semelhante ao do ano anterior, de modo que cerca de 4,4 bilhões de euros, ou 48 por cento do volume total de transações, pode ser atribuído a financiadores internacionais. Cerca da metade disso foi gerada por meio de aquisições de portfólio, incluindo a já mencionada aquisição do portfólio Exeter pelo fundo soberano de Cingapura GIC. Investidores do Reino Unido, como a Tritax Eurobox, continuam a ter uma presença significativa no mercado. O investidor logístico britânico adquiriu ao longo do ano imóveis, entre outros, em Bönen (118 milhões de euros) e Gelsenkirchen (32 milhões de euros) e também adquiriu, por meio de um acordo de ações, os dois centros logísticos da Puma em Geiselwind (Baviera) e Wayfair em Lich (Hesse) por um total de cerca de 291 milhões de euros. No total, a participação de mercado dos investidores britânicos corresponde a cerca de 28 por cento do volume total de investimentos internacionais.

Perspectivas: Alta atividade no mercado também esperada para 2022

“Que o interesse por imóveis logísticos continua e permanece em um nível muito alto, não há mais dúvida. Cada vez mais casas de investimento estão focando em logística, de modo que há capital suficiente disponível e poderia ser alocado. Com certeza, o volume de transações teria sido significativamente maior se mais produtos estivessem disponíveis no mercado. Investidores que não conseguiram obter sucesso em processos de licitação estão, portanto, sob pressão para alcançar suas alocações-alvo. Sob esses aspectos, entramos no novo ano com altas expectativas, que será, entre outras coisas, caracterizado por uma contínua compressão de rendimento”, conclui Roy ao final.

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