Avison Young ziet veranderde locatiebeslissingen door klimaat

De vastgoedadviseur Avison Young ziet door het klimaat veranderde locatiebeslissingen. Interessant voor logistieke dienstverleners is ook dat veel industrie- en handelsbedrijven hun voorraden verhogen vanwege de klimaatrisico’s. Aan de logistieke kant wordt de binnenvaart, door de steeds vaker voorkomende lage waterstanden in de zomer, bijzonder getroffen door het klimaat. Locatiewisselingen klinken vaak eenvoudiger dan ze zijn. Vooral voor kleine en middelgrote bedrijven is het risico groot om goede medewerkers te verliezen bij een verhuizing naar een andere regio. Bovendien is het niet gegarandeerd dat er elders minder verandering door het klimaat is.

(Frankfurt/Main) Het is weer zover: het lage water op Duitse rivieren heeft de bevaarbaarheid al medio juni verminderd. Transporten worden ingewikkelder en duurder - dit zou niet in de laatste plaats de afname van de inflatie kunnen vertragen. Ook kan het economisch herstel worden afgeremd.

In het lopende jaar zijn deze effecten nog niet duidelijk merkbaar. Maar vorig jaar was het transportvolume op Duitse binnenwateren het laagste²⁾ sinds de Duitse hereniging in 1990. Een oorzaak was het lage water in augustus. Alleen van medio tot eind juni van dit jaar is de droogte in Duitsland opnieuw aanzienlijk verscherpt, en de waterstanden van de Rijn lagen op sommige plaatsen al lager dan in de droogtejaren 2018 en 2022.

Nemen de gevolgen voor de transportsector verder toe?

Ook al houden momenteel nog andere belangrijke, bijvoorbeeld geopolitieke gebeurtenissen de economie en de samenleving in hun greep - de gevolgen van de klimaatverandering worden daardoor niet minder. Integendeel: de gevolgen, bijvoorbeeld voor de transportsector en de vastgoedsector, nemen verder toe. Overigens zijn delen van de Duitse verkeersinfrastructuur en veel vastgoed niet aangepast aan klimatologische veranderingen. Hier zullen op grote schaal aanpassingen moeten plaatsvinden.

Meer dan driekwart van de Duitse kleine en middelgrote ondernemingen (KMO’s) en bijna 90 procent van de grote bedrijven verwachten³⁾ dat de gevolgen van de klimaatverandering (bijvoorbeeld extreme weersomstandigheden) en de transitie naar duurzamer ondernemen invloed zullen hebben op hun eigen bedrijfsvoering. Tot de reacties van Duitse bedrijven op de toename van klimaatrisico’s behoren onder andere de volgende stappen: locatieverandering, verhoogde voorraad en bouwkundige maatregelen.

Ergrepen en geplande maatregelen* vanwege de toename van klimaatrisico’s

*Uittreksel (Basis: Enquête bij Duitse bedrijven in 2022, gedifferentieerd naar bedrijfsomvang. KMO = kleine en middelgrote ondernemingen). Bron: Institut für Mittelstandsforschung Bonn, 2023

De soms duidelijke procentuele verschillen in de aanpassingsmaatregelen zijn waarschijnlijk vooral te wijten aan het feit dat ze voor KMO’s minder eenvoudig te realiseren zijn dan voor grote bedrijven. Echter, de noodzakelijke reacties, zowel op bedrijfs- als op macro-economisch niveau, bieden ook kansen: De weg naar het behalen van de klimaatdoelen opent nieuwe businessmodellen, bijvoorbeeld bij de operationele en bouwkundige aanpassing van bestaande structuren en de toekomstbestendige ontwikkeling van nieuwe structuren. Bovendien op het gebied van energievoorziening en -gebruik, of in de sector van duurzame inkoop- en productieprocessen, waar de circulaire economie een steeds belangrijkere rol zal spelen. Alleen de wens om beschermd te worden tegen klimaatrisico’s effent de weg voor ingrijpende initiatieven: Bijna de helft³⁾ van de Duitse bedrijven voelt zich nog niet voldoende beschermd tegen een klimaatrisico (onder andere hitte, neerslag, droogte).

Wat heeft dit alles te maken met de vastgoedsector?

• Klimaveranderingen worden inmiddels al sterk in zakelijke locatiebeslissingen meegenomen - dit geldt voor de industrie evenals voor de handel of dienstverleners en kantoorgebruikers. Hitte- en droogteperiodes bedreigen een soepel productieproces. Bovendien zijn industrie en handel afhankelijk van een vlotte goederenvervoer en de aanvoer van grondstoffen en tussenproducten. Duitsland is daarbij ook afhankelijk van landen die sterk door de gevolgen van klimaatverandering kunnen worden getroffen.
• Ook vastgoedinvesteerders houden klimaatrisico’s al lang rekening in hun investeringsstrategieën.
• De klimaatverandering leidt steeds vaker tot extreme weersomstandigheden. Hierdoor kunnen ook schade aan industrie-, productie- en logistiek vastgoed ontstaan, met productie- en leveringsonderbrekingen als gevolg.
• Kantoorgebouwen, die met behulp van groene daken en gevels in de zomer aanzienlijk bijdragen aan het verlagen van de temperaturen, dragen bij aan een aangenamer microklimaat en hebben een positieve invloed op het welzijn van de medewerkers. Bovendien hebben ze minder airconditioning nodig, hebben lagere emissies en veroorzaken lagere energiekosten - een echt locatie-argument voor gebruikers, zowel nu als in de toekomst.
• Vastgoed, zoals datacentra, zullen in de toekomst door klanten en investeerders bij voorkeur worden gevraagd. Want tot nu toe verbruikten ze “enorme” hoeveelheden stroom en produceerden tegelijkertijd grote emissies, maar zullen binnenkort CO2-neutraal worden geëxploiteerd en zich tegelijkertijd onafhankelijk van externe energie kunnen maken. Aangezien een betrouwbare stroomvoorziening een van de belangrijkste locatie-eisen van datacentra is, maakt een autonome stroomvoorziening deze vastgoedobjecten in dit opzicht autonomer in hun locatiekeuze.
• Als in een productieproces tot nu toe goederen of tussenproducten tijdkritisch werden geleverd via voorraadloze inkooplogistiek, bijvoorbeeld om de eigen kapitaalbinding te verminderen, zal bij een overstap naar buffervoorraden - om leveringsschommelingen te kunnen compenseren - in de toekomst meer opslagruimte, dus ook bijbehorende vastgoed, nodig zijn. Hierdoor veranderen de logistieke processen en locatie-eisen van bedrijven ook, net zoals bijvoorbeeld door de binnenlandse opbouw van batterij- en celcompetentie in de Duitse auto-industrie door een duidelijke uitbreiding van onderzoek en ontwikkeling hier in het land; tot nu toe hebben de Duitse autofabrikanten deze voor elektrische voertuigen essentiële componenten voornamelijk van andere continenten ingekocht. Ongeacht deze trend in de Duitse auto-industrie en vanwege de energiecrisis stellen logistieke bedrijven hun vrachtwagenvloten steeds meer om op e-mobiliteit, zoals bijvoorbeeld Aldi Nord. Bovendien is te observeren dat bedrijven zich steeds meer richten op nieuwe locaties buiten de klassieke logistieke locaties in de metropolregio’s, die meer ruimte beschikbaarheid en mogelijkheden, bijvoorbeeld op het gebied van verkeersinfrastructuur, bieden. Een voorbeeld hiervan is het nieuwe logistieke centrum bij Neu Wulmstorf, dat perspectivisch wordt gehuurd, omdat het grotere oppervlakten biedt en aan de uit te breiden A 26 ligt. Buiten de metropolregio’s zijn er nog meer brownfields die voldoen aan de veranderde eisen van de logistiekers voor meer ruimte. Zoals in andere activaklassen, vindt momenteel ook in de logistieke industrie een aanpassingsproces plaats aan de langetermijn klimaatdoelen van de Bondsrepubliek om de CO-2-balans te verlagen, bijvoorbeeld door over te stappen op e-mobiliteit, het vergroenen van vastgoed of het gebruik van zonnepanelen.

¹⁾ De kaart met de officiële naam “Dürre Gesamtboden” toont de bodemvochtindex in Duitsland tot een diepte van ongeveer 1,80 meter in vijf categorieën. De huidige bodemvochtigheid is in de langetermijnvergelijking uitzonderlijk laag.

²⁾ Statistisch Bundesamt, 2023

³⁾ Institut für Mittelstandsforschung, 2023

Titelfoto: © Loginfo24

Grafieken: © Avison Young