Industrie- en logistiek vastgoed op recordniveau

Volgens vastgoedadviseur Colliers toont het investeringsvolume voor industrie- en logistiek vastgoed in de eerste negen maanden van 2021 een recordresultaat, met ongeveer 5,9 miljard euro aan investeringsvolume. De logistiek draagt bij met een dubbele cijfers marktaandeel (15 procent). Door de hoge vraag daalt het bruto rendement verder naar 3,4 procent.

(Frankfurt/Main) In de eerste negen maanden is er een recordbedrag van 5,9 miljard euro in Duits industrie- en logistiek vastgoed geïnvesteerd. Volgens Colliers is dit na 2017 het op één na sterkste resultaat ooit gemeten aan het einde van een derde kwartaal. In vergelijking met het voorgaande jaar lag het resultaat ongeveer 19 procent boven de vergelijkingswaarde en in de vierjaarlijkse gemiddelde werd een plus van 18 procent gerealiseerd.

Nicolas Roy, hoofd Industrie & Logistiek Duitsland bij Colliers: „De marktsituatie in de eerste negen maanden van het jaar werd sterk beïnvloed door de vraag van e-commercebedrijven. Het veranderde koopgedrag, veroorzaakt door de pandemie, maakte het voor veel e-food aanbieders en voedselbezorgdiensten mogelijk om de markt te betreden. De nieuwe marktdeelnemers maken de logistiek vastgoedmarkt aantrekkelijker voor veel investeerders. Als gevolg hiervan behaalde de activaklasse logistiek een aanzienlijk marktaandeel van 15 procent en behoort momenteel tot de interessantste activaklassen.“

Europese investeerders zijn bijzonder actief

Door de aanhoudende pandemie en reisbeperkingen komt ongeveer 56 procent van het kapitaal van nationale investeerders. Dit komt overeen met het resultaat uit de eerste helft van het jaar en toont aan dat de interesse van nationale investeerders nog steeds zeer hoog is. In het derde kwartaal heeft vooral Patrizia zich als bijzonder actief getoond en verwierf een portefeuille bestaande uit vijf DHL-panden. Daarnaast kon Catella vier logistiek vastgoedobjecten succesvol verwerven voor hun speciale fondsen.

Met ongeveer 44 procent van het totale transactievolume blijft het aandeel van het internationale kapitaal stabiel. In vergelijking met het niveau vóór de pandemie ligt de waarde ongeveer 14 procentpunten onder het resultaat van 2019 (58 procent). Opmerkelijk is dat ongeveer twee derde van het internationale kapitaal afkomstig is van Europese investeerders. Onder de Europese investeerders hebben Britse investeerders een recordaantal van bijna 40 logistiek vastgoedobjecten in Duitsland verworven. Daarbij stroomde ongeveer twee derde van het Britse kapitaal in logistiek vastgoed buiten de TOP 7-investeringscentra.

Aandeel van individuele aankopen op recordniveau

In vergelijking met dezelfde periode vorig jaar bleef het aandeel van portefeuileaankopen op een stabiel niveau van ongeveer 31 procent. In de maanden april tot juni vonden met zeven pakketverkopen de meeste portefeuille-transacties plaats. In het derde kwartaal werden slechts drie grootschalige portefeuilles verhandeld. Onder andere kocht Swiss Life Asset Managers tien Europese logistiek vastgoedobjecten, waarvan zes in Duitsland, voor een bedrag in de lagere zes cijfers miljoenen. De vastgoedobjecten maakten deel uit van het Coldplay-portefeuille uit 2019. Daarnaast verkocht Europa Capital acht logistiek vastgoedobjecten, waaronder logistiek vastgoed dat ze pas een jaar geleden hadden gekocht, aan het Australische bedrijf Arrow Capital Partners. In de langjarige vergelijking blijft het aandeel van de portefeuilleverkopen met 7 procentpunten duidelijk onder het niveau van vóór de pandemie in 2019.

Tot de belangrijkste individuele transacties in het derde kwartaal behoorde onder andere de aankoop van een logistiek vastgoedobject in Großbeeren nabij Berlijn. Het was de grootste Single Asset Core-deal van het jaar in de logistieke sector in Berlijn en ook in heel Duitsland. In totaal werden in het derde kwartaal ongeveer twee derde van alle individuele transacties door nationale investeerders gedaan, terwijl de portefeuilles voornamelijk aan buitenlandse investeerders werden verkocht.

Prijsdruk neemt verder toe

Door de hoge vraag bij tegelijkertijd beperkt aanbod verscherpt de situatie op de markt zich verder. Het rendementniveau voor Core-logistiek vastgoed in de TOP-locaties met kredietwaardige huurders is in het derde kwartaal verder gedaald naar 3,4 procent. Dit komt overeen met een daling van 50 basispunten in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. „Vooral sinds de tweede helft van 2020 zijn de rendementen in een vrije val. Sinds het vierde kwartaal van 2020 zien we dat de rendementen gemiddeld van kwartaal tot kwartaal met ongeveer 50 basispunten dalen. Halverwege het jaar werden de eerste transacties met een aankoopprijsfactor van ongeveer 30 keer gerealiseerd en we verwachten voor het laatste kwartaal verdere vergelijkbaar dure transacties“, legt Roy uit.

Vooruitzicht

„De huidige marktsituatie belooft enkele aantrekkelijke transacties in het vierde kwartaal. We verwachten dat het jaarresultaat het record-transactievolume van het voorgaande jaar zal overtreffen. De stijgende bouwkosten zullen de aankoopprijzen voor projectontwikkelingen verder opdrijven. De algemene economische situatie en pandemiegerelateerde reisbeperkingen zullen zich in de loop van het jaar steeds verder stabiliseren. Als gevolg hiervan verwachten we meer internationale kopers die de prijsdruk verder zullen verhogen“, aldus Roy ter afsluiting.

Foto: © Loginfo24