LIP Invest publiceert marktonderzoek logistiek vastgoed Q3/25

LIP Invest, aanbieder van vastgoed-speciale fondsen met een pure focus op de activaklasse logistiek vastgoed in Duitsland, publiceert in het kader van zijn kwartaalrapport “LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland” actuele ontwikkelingen in de activaklasse logistiek vastgoed. Naast een terugblik op het derde kwartaal van 2025 geeft het rapport ook een vooruitblik op de ontwikkeling van de investeringsmarkt voor het vierde kwartaal van 2025.

(München) De wereldwijde gebeurtenissen zorgen nog steeds voor onzekerheid: invoerrechten, economische afhankelijkheid, oorlogen, al deze factoren beïnvloeden de dagelijkse goederenstromen en daarmee de logistiek. De globalisering wordt hierdoor niet beëindigd, maar eerder veranderd en mogelijk ook regionaler in zijn uitdrukking.

Onlangs werd bekend dat de Chinese leverancier van een Oslose elektrische busvloot via mobiele telefonie toegang heeft tot de besturingssystemen voor software-updates en diagnoses. Dit zou kunnen worden gebruikt om voertuigen op afstand te manipuleren of te stoppen. Dergelijke veiligheidszorgen, die ook steeds vaker worden geuit met betrekking tot Amerikaanse software, zouden in de toekomst een grotere invloed kunnen hebben op de vraag.

Natalie Weber

“Momenteel nemen de internationale handelsstromen ondanks politieke en economische veranderingen verder toe. Maar misschien zullen we binnenkort weer meer ‘Made in Germany’ zien. Want wie wil er nu een op afstand bestuurde Chinese auto hebben?”, vraagt Natalie Weber, procuratiehouder & hoofd fondsbeheer bij LIP Invest.

Ondanks de uitdagende marktomstandigheden hebben zowel de logistieke investeringsmarkt als de oppervlakte-markt in het derde kwartaal aan activiteit gewonnen en vertonen ze de hoogste volumes van het jaar tot nu toe. Op de verhuurmarkt is momenteel vooral de stijgende vraag vanuit de e-commerce en de farmaceutische sector merkbaar.

Investeringsmarkt

Met een transactievolume van 1,5 miljard euro vormen de afgelopen drie maanden het sterkste kwartaal van het jaar. In totaal is er in de loop van het jaar 4,1 miljard euro in Duitse logistiek vastgoed geïnvesteerd. Hoewel dit resultaat nog steeds wordt gedragen door relatief kleine individuele deals, trekken ook portfolio- en grote transacties langzaam weer aan. Aan de investeringszijde is de toegenomen interesse in overslagvastgoed en koelopslag merkbaar, wat te wijten is aan de toenemende vraag vanuit de e-commerce en de farmaceutische industrie. In Delmenhorst wisselde bijvoorbeeld een koel-logistiek vastgoed van ongeveer 11.500 vierkante meter van eigenaar.

De rente, met name de 10-jaars SWAP voor langlopende financieringen, is de afgelopen maanden gestabiliseerd. Dit draagt bij aan het feit dat ook de rendementen in het derde kwartaal constant zijn gebleven. Het hoogste rendement (BAR) voor nieuwbouw ligt tussen de 4,90 en 5,10 procent.

LIP analyseert voortdurend de ontwikkelingen op de Duitse logistiek vastgoedmarkt. Dit omvat onder andere het observeren van de aanbodssituatie. In het derde kwartaal van 2025 werden LIP-objecten met een volume van 900 miljoen euro aangeboden. Het potentiële investeringsvolume is iets lager, omdat het bij de aanbiedingen voornamelijk om kleine tot middelgrote objecten gaat.

Oppervlakteverkoop

In het derde kwartaal bedraagt de oppervlakteverkoop 1,6 miljoen vierkante meter en stimuleert daarmee het tot nu toe beste jaarresultaat: in totaal zijn in de eerste negen maanden 4,2 miljoen vierkante meter logistieke ruimte verhuurd of nieuw gebouwd. Bedrijven komen geleidelijk uit hun terughoudende positie en kiezen bij hun huurovereenkomsten voor kortere looptijden en meer individuele opties om zoveel mogelijk flexibiliteit te behouden. Vooral de e-commerce zorgt voor vraag naar ruimte: het bedrijf Blitz Distribution heeft in het derde kwartaal zowel in Werne 38.000 vierkante meter als in Bremen 35.000 vierkante meter gehuurd.

In het derde kwartaal blijft de bouwactiviteit met 800.000 vierkante meter nieuwbouwvolume nog steeds gematigd. In de eerste negen maanden zijn in totaal ongeveer 2,3 miljoen vierkante meter aan nieuwe logistiek vastgoed gebouwd. Dit is onder andere te wijten aan het feit dat er nauwelijks projectontwikkelingen van meer dan 50.000 vierkante meter of speculatieve projecten worden aangepakt. Tot de logistiek vastgoedprojecten waarvoor in het derde kwartaal de officiële eerste schop in de grond werd gevierd, behoort bijvoorbeeld een ontwikkeling van 24.000 vierkante meter van Complemus Real Estate in het Noordrijn-Westfalen Euskirchen. Als eerste huurder staat het bedrijf MM Flowers Europe vast.

Trends uit de logistiek – Ruimte-gedreven door de farmaceutische sector

De farmaceutische industrie is een van de huidige vraagdrijvers voor logistieke ruimtes in Duitsland. Omzetsterke Duitse bedrijven voorzien talrijke landen wereldwijd van medicijnen. Om vooral bij de bevoorrading van het Duitse gezondheidssysteem leveringsproblemen te voorkomen, trad in 2023 een nieuwe wet in werking. Sindsdien neemt de vraag naar temperatuurgecontroleerde opslag- en transportoplossingen toe. Veel medicijnen – zoals vaccins, insulines of biopharmazeutica – moeten constant tussen +2°C en +8°C of zelfs bij -70°C worden opgeslagen. Voor dergelijke temperatuurgecontroleerde logistiek vastgoed gelden bijzondere eisen aan veiligheid en controle. De uitrusting met koeltechniek en IT-systemen brengt bovendien een hoge energiebehoefte met zich mee. Tegelijkertijd betekenen deze investeringen in de uitrusting van de logistiek vastgoed dat langlopende huurovereenkomsten worden afgesloten.

Over het marktrapport

Het marktrapport bevat cijfers en informatie over het transactievolume, de oppervlakteverkoop en nieuwbouwvolume, de rendementontwikkeling afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, locatie, objectkwaliteit en huurcontractduur, evenals over de rente- en marktsituatie.

Hier gaat u naar de download

Foto’s: © LIP Invest