LIP Invest met logistiek vastgoed marktrapport voor Q2/24

LIP Invest, een toonaangevende aanbieder van vastgoed-speciale fondsen voor institutionele investeerders in de activaklasse logistiek vastgoed Duitsland, publiceert in het kader van zijn kwartaalrapport “LIP UP TO DATE – Logistiek vastgoed Duitsland” actuele ontwikkelingen van de sterk gevraagde activaklasse logistiek vastgoed.

(München) Naast een terugblik op het tweede kwartaal van 2024 biedt het rapport ook een vooruitblik op de ontwikkeling van de investeringsmarkt voor het derde kwartaal van 2024. Het marktrapport bevat cijfers en informatie over het transactievolume, de oppervlakteverhuur en nieuwbouwvolume, de rendementontwikkeling afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, locatie, objectkwaliteit en huurcontractduur, evenals over de rente- en marktsituatie.

Marktoverzicht

In het eerste halfjaar van 2024 steeg het transactievolume op de Duitse investeringsmarkt voor logistiek vastgoed naar de 3 miljard euro-grens. Daarmee ligt het net iets onder het 10-jaarsgemiddelde. Op de markt zijn momenteel veel aanbiedingen beschikbaar en ook de constantere renteontwikkeling heeft een gunstig effect op de planbaarheid en de bruto aanvangsrendementen.

“Voor investeerders biedt de huidige marktomgeving met het hoge productaanbod een goede gelegenheid om de markt te betreden. Momenteel wachten alle op de dalende rentes, waardoor nog niet alle transacties tot stand komen. Ook de financieringskosten hebben invloed op de transacties, aangezien de financieringsmarges van de banken momenteel behoorlijk variëren,” aldus Bodo Hollung, aandeelhouder en directeur van LIP Invest.

De oppervlakteverhuur blijft op een stabiel niveau. De trend van gebruikers om logistiek vastgoed en locaties op lange termijn veilig te stellen, neemt verder toe. Daarbij neemt de prijsgevoeligheid af, zodat er soms afsluitingen op aanzienlijk hoger niveau te zien zijn. Bovendien is de vraag naar geschikte objecten voor batterijopslag hoog.

Investeringsmarkt

Het transactievolume komt in het tweede kwartaal uit op 1,3 miljard euro. In totaal is er in het eerste halfjaar van 2024 2,9 miljard euro in Duitse logistiek vastgoed geïnvesteerd. Aan de aanbodzijde is er weer meer activiteit. Veel projectontwikkelaars komen met kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw op de markt. De transacties zijn daarbij nog steeds gekenmerkt door buitenlands kapitaal. Zo is de Amerikaanse investeerder KKR Real Estate met de aankoop van een 48.600 vierkante meter groot logistiek vastgoed in Burgwedel bij Hannover de Duitse logistiek vastgoedmarkt binnengekomen.

Zoals verwacht vertoonden de rendementen in het tweede kwartaal een zijwaartse beweging. De piekrendement voor nieuwbouw ligt nog steeds tussen 4,85 en 5,20 procent. Hollung: “We rekenen vroegstens in het vierde kwartaal op een lichte stijging van de koopprijsfactoren.”

LIP analyseert voortdurend de ontwikkelingen op de Duitse logistiek vastgoedmarkt. Dit omvat onder andere de observatie van de aanbodssituatie. In het tweede kwartaal van 2024 werden er objecten met een volume van 1,0 miljard euro aangeboden. Het productaanbod is in de afgelopen maanden gestegen, waardoor er voor de transacties in het komende kwartaal goede voorwaarden zijn.

Oppervlakteverhuur

In het tweede kwartaal werden in totaal 1,3 miljoen vierkante meter logistieke ruimte verhuurd of nieuw gebouwd. De oppervlakteverhuur van het eerste halfjaar bedraagt dus 2,5 miljoen vierkante meter. Landelijk gezien beweegt de verhuurmarkt zich in vergelijking met voorgaande jaren op een gematigd, hoewel stabiel niveau. De vraag naar ruimte is daarbij in hoge mate locatieafhankelijk. In de regio Berlijn bijvoorbeeld zijn er veel speculatieve bouwprojecten gerealiseerd in het kader van de vestiging van Tesla, die nog niet verhuurd zijn, waardoor er momenteel meer leegstand is dan in andere regio’s. Onder de verhuuractiviteiten bevindt zich onder andere de huur van 64.000 vierkante meter door Lidl in Hückelhoven, ten westen van Düsseldorf en Keulen.

De nieuwbouwactiviteit op de Duitse logistiek vastgoedmarkt bedroeg in het tweede kwartaal ongeveer 1,1 miljoen vierkante meter. Daarmee neemt de nieuwbouwactiviteit ten opzichte van het voorgaande kwartaal licht toe. In het eerste halfjaar zijn er in totaal 2,1 miljoen vierkante meter aan nieuwe logistieke ruimtes gerealiseerd. In de logistieke regio Leipzig/Halle bijvoorbeeld wordt de nieuwbouwdynamiek vooral gekenmerkt door de uitbreiding in het VGP Logistik Park Leipzig-Luchthaven met in totaal 210.000 vierkante meter. Sinds juni wordt er in een eerste bouwfase een nieuwbouw van 24.000 vierkante meter gerealiseerd.

Logistiek vastgoed binnenkort met Hyperloop-aansluiting?

De bevolking van Duitsland zal blijven groeien en daarmee zullen ook de goederenstromen toenemen. Volgens een prognose van het Federaal Ministerie van Verkeer zal de goederenvervoerprestatie op de weg tot het jaar 2051 met 54 procent toenemen. Ook de KEP-sector rekent in zijn meest recente studie tot 2028 op een toename van het pakketvolume. Hoe kunnen deze toekomstige personen- en goederenverkeersstromen worden beheerd? Dit is waar verschillende onderzoeksprojecten zich mee bezighouden.

Een daarvan bevindt zich aan het Instituut voor Hyperloop-technologie van de Hochschule Emden/Leer: Met de CargoTube wordt aan de Hochschule gewerkt aan een voorstadium van de Hyperloop. Hierbij wordt een magnetisch aandrijfsysteem voor het goederenvervoer door een buis met verlaagd luchtdruk gebruikt, anders dan bij het Hyperloop-systeem, dat zich volledig in een vacuüm beweegt. “Dus wie weet - misschien hebben de logistiek vastgoed van de toekomst een Hyperloop-aansluiting nodig,” aldus Hollung ter afsluiting.

Download de studie hier