Onderzoeksdocument over de ontwikkeling van logistieke ruimtes in havens

Nadat een Logivest-onderzoek in het voorjaar van 2022 het tekort aan ruimte in havens als een uitdaging voor de uitbreiding van de trimodale en duurzame logistiek heeft vastgesteld, heeft de logistiek vastgoedadviseur nu een uitgebreid onderzoeksdocument gepubliceerd over het onderwerp “Ontwikkeling van logistiek vastgoed in Duitse havens”.

(München) Van de ongeveer 650 havens die volgens de Waterwegen- en Scheepvaartadministratie van de Federale overheid in Duitsland bestaan, beschikken ongeveer 180 havens die gericht zijn op logistiek vastgoed over een bi- of multimodale overslagmogelijkheid en een verhoogd nieuwbouwvolume van logistiek vastgoed. Op basis van het nieuwbouwmonitoring, dat wordt gepresenteerd in de jaarlijkse Logivest Logistiek Vastgoed Seismograaf, konden de logistiek vastgoedgerichte havens worden geïdentificeerd met een speciaal ontwikkelde methodiek en konden de objecten in kaart worden gebracht die tussen 2017 en 2021 binnen de havens en binnen een straal van één kilometer rond de havens zijn gebouwd. “Daarmee beschikken we over een zeer goede databasis over de ruimtes in de logistiek vastgoedgerichte havens. Gegevens zoals deze zijn voor ons de basis voor onderbouwde locatieanalyses en -adviezen,” zegt Markus Seidle, Hoofd Onderzoek bij Logivest. Van 2017 tot 2021 werd binnen de havenruimtes in totaal ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter nieuwbouwruimte ontwikkeld - slechts een fractie van de bijna 26 miljoen vierkante meter ontwikkelde logistieke nieuwbouwruimte in dezelfde periode in heel Duitsland. Per jaar werd binnen de havens gemiddeld bijna 240.000 vierkante meter ontwikkeld - en ongeveer 415.000 vierkante meter als het onderzochte gebied wordt uitgebreid tot een straal van één kilometer rond de havens.

Vereisten voor havenlogistiek vastgoed zijn veranderd

“Havens zijn een gewilde vestigingsplaats geworden voor gebruikers van logistiek vastgoed, die niet alleen het logistieke scheepvaartverkeer willen benutten, maar vooral de andere locatievoordelen. Daarom worden tegenwoordig meestal grotere en modernere logistiek vastgoed ontwikkeld dan voorheen, die bovendien een zeer hoge herbruikbaarheid hebben,” zegt Kuno Neumeier, CEO van de Logivest Groep. De gemiddelde grootte van de huidige logistiek vastgoed binnen de havenruimtes in Duitsland bedraagt ongeveer 15.000 vierkante meter (bouwjaar tussen 2017 en 2021). Onder andere vanwege de in de loop der tijd gestegen ruimtebehoefte van logistiek vastgoed voldoet een logistiek vastgoed met bouwjaar 1980 meestal niet meer aan de huidige normen. Het moet dus worden gemoderniseerd en aangepast aan het nieuwe huurdersklantenbestand, of het moet plaatsmaken voor een nieuw, eigentijds vastgoed. “Maar vaak is de beschikbare ruimte in de havens zeer beperkt,” zegt Neumeier.

Oplossingen voor het ruimtegebrek: ophoging, revitalisering en multi-level

Een mogelijke benadering om het ruimtegebrek aan te pakken, is het ophogen van ongebruikte wateroppervlakken binnen de havens. Bijvoorbeeld, binnen bijna 20 jaar zijn er volledig nieuwe havenruimtes ontstaan in de JadeWeserPort in Wilhelmshaven. Daar zijn ongeveer 290 hectare haven- en logistiek terrein opgehoogd in het voormalige havendok, waardoor er nieuwe ruimte voor de logistiek is gecreëerd. Een andere mogelijkheid om nieuwe ontwikkelingsruimtes te creëren, is de revitalisering van brownfields. Hierbij wordt verouderde bouwstof afgebroken om vervolgens op de vrijgekomen ruimte een nieuw vastgoed te ontwikkelen. Hierdoor biedt een brownfield-ontwikkeling de mogelijkheid om ecologisch duurzame projecten te ontwikkelen zonder dat er groenruimtes verhard hoeven te worden. Van industriële braakliggende terreinen kunnen moderne en efficiënte logistieke hubs worden gemaakt.

Een voorbeeld hiervan is de “LogPort Duisburg VI” in de Duisburger wijk Walsum, waar vastgoed in de haven is afgebroken en nieuwe logistieke hallen zijn gevestigd. Multi-level concepten zijn een andere variant van efficiënte ruimtebenutting. Hun voordeel ligt erin dat de gebruiksoppervlakte de eenvoudige grondoppervlakte van een object overstijgt en de aanlevering via alle niveaus kan plaatsvinden. De uitvoering van dergelijke multi-level concepten is echter meestal gepaard met hogere bouwkosten. Een voorbeeld van een succesvolle vestiging is het project Mach 2 van Four Parx in de haven van Hamburg: daar koos de projectontwikkelaar voor een tweelaagse bouwvorm om meer gebruiksoppervlakken te creëren en zo het ruimtegebrek aan te pakken. Meerdere verdiepingen tellende projecten zullen eerst voornamelijk in stedelijke gebieden worden gerealiseerd, waar de ruimtebehoefte al zeer hoog is en de beschikbaarheid van ruimte zeer laag is.

Het volledige document is gratis te downloaden op de website van Logivest:

https://www.logivest.de/researchpaper-hafenlogistik

Foto: © Logivest