LIP Invest: Marktbericht Q3 2022 „Logistiekvastgoed Duitsland“

LIP Invest, aanbieder van vastgoed-speciale fondsen voor institutionele investeerders in de activaklasse logistiek vastgoed Duitsland, publiceert in het kader van zijn kwartaalrapport “LIP UP TO DATE – Logistiekvastgoed Duitsland” actuele ontwikkelingen van de nog steeds sterk gevraagde activaklasse logistiek vastgoed.

(München) Naast een terugblik op het derde kwartaal van 2022 biedt het rapport ook een vooruitblik op de ontwikkeling van de investeringsmarkt voor het vierde kwartaal van 2022. Het marktrapport bevat cijfers en informatie over het transactievolume, de oppervlakteverhuur en het nieuwbouwvolume, de rendementontwikkeling afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, locatie, objectkwaliteit en huurcontractduur, evenals over de rente- en marktsituatie.

Marktoverzicht

De investeringsmarkt voor Duits logistiek vastgoed toonde zich in het derde kwartaal verrassend stabiel. Ook tegen de achtergrond van de aanzienlijke renteverhogingen en een hoge volatiliteit met renteveranderingen van soms 0,5 procent binnen enkele dagen, gestegen inflatie en een bemoeilijkte prijsbepaling, overtreft het transactievolume in de eerste negen maanden het langjarige gemiddelde. Hoewel de transactiedynamiek ook in het derde kwartaal nog steeds hoog was, is het resultaat voor een groot deel gebaseerd op deals die begin dit jaar zijn aangegaan. Momenteel vinden kopers en verkopers steeds moeilijker elkaar. De situatie doet denken aan de tijd van de wereldwijde economische crisis in 2008, toen de kloof tussen de prijsverwachtingen van potentiële kopers en de waardepercepties van vastgoedbezitters aanzienlijk groter werd.

Ondanks de moeilijke economische uitdagingen met stijgende energieprijzen, tekorten in de bevoorrading en onderbroken toeleveringsketens, blijft de vraag naar ruimte aan de kant van de gebruikers zeer hoog. Ook tegen de achtergrond van de inmiddels gestegen bouwkosten ontwikkelt de markt voor nieuwbouw zich nog steeds dynamisch. De aanbodzijde heeft echter een steeds remmender effect. Bijna geen vrijkomende bestaande ruimtes en een steeds moeilijker beschikbare grond verhinderen duidelijk hogere oppervlakteverhuurdiensten.

Natalie Weber, procuratiehouder en hoofd van fondsbeheer bij LIP Invest, voorspelt tegen het einde van het jaar een aanzienlijke afname van de transactiedynamiek met een verdere stijging van het rendement. “Bij financieringsrentes van rond de 4 procent of hoger zullen we bij nieuwbouw waarschijnlijk snel weer rendementen van meer dan 5 procent zien. De in de afgelopen jaren tegen lagere rendementen verworven objecten zullen naar verwachting hun kapitaalwaarden behouden vanwege huurcorrecties.”

Investeringsmarkt

In plaats van de veronderstelde dalende ontwikkeling van de transactiedynamiek, blijft het transactievolume in het derde kwartaal met 1,9 miljard euro op het niveau van het voorgaande kwartaal. Het verrassend sterke resultaat is grotendeels gebaseerd op eerder aangegane deals die in het derde kwartaal zijn afgerond. Enkele grote individuele deals, zoals de aankoop van een 60.000 vierkante meter grote logistieke nieuwbouw in Kerpen voor 115 miljoen euro, hebben het kwartaalresultaat positief beïnvloed. In totaal bedraagt het transactievolume van de eerste negen maanden 8,0 miljard euro, wat vooral te danken is aan het sterke eerste kwartaal.

De gewijzigde rentetarieven zijn nu met enige vertraging op de logistiek vastgoedmarkt aangekomen. De bruto aanvangsrendement voor moderne logistieke objecten bedroeg in het derde kwartaal 4,35 procent. Tegen het einde van het jaar zal de piekrendement naar verwachting verder stijgen.

LIP analyseert voortdurend de ontwikkelingen op de Duitse logistiek vastgoedmarkt. Dit omvat onder andere de observatie van de aanbodssituatie. In het derde kwartaal werden objecten met een volume van 1,2 miljard euro te koop aangeboden. Echter, momenteel gaan niet alle op de markt aangeboden logistiek vastgoed daadwerkelijk over in transacties. Met bijna 60 procent zijn logistiek dienstverleners in het derde kwartaal de dominante gebruikersgroep van de op de markt beschikbare logistiek vastgoed, terwijl de industrie met een veel kleiner aandeel vertegenwoordigd is.

Oppervlakteverhuur

Vanwege het beperkte aanbod van logistiek vastgoed is de verhuurmarkt in het derde kwartaal licht tot stilstand gekomen. Met 1,8 miljoen vierkante meter werden minder logistieke ruimtes verhuurd dan in de voorgaande kwartalen. Dat het resultaat van de eerste negen maanden met 6,2 miljoen vierkante meter desondanks het resultaat van het voorgaande jaar overtreft, is vooral te danken aan het sterke tweede kwartaal. De grootste transactie van het derde kwartaal is de verhuur van 70.000 vierkante meter logistieke ruimte aan Moeller Maersk in Bremerhaven.

In totaal blijft de vraag van gebruikers op een hoog niveau, wat zich ook weerspiegelt in de nieuwbouwactiviteit. In het derde kwartaal werden 1,4 miljoen vierkante meter aan nieuwe logistieke ruimtes gebouwd. De nieuwbouwactiviteit van de eerste negen maanden bedraagt dus 4,1 miljoen vierkante meter. In september heeft de projectontwikkelaar Lang & Cie. Industrial de start van de bouw van een 67.000 vierkante meter groot multi-user centrum in Koblenz aangekondigd. De huurruimtes zijn al voor de voltooiing in 2024 volledig verhuurd.

Vooruitzicht

Onder de huidige geopolitieke onrust, een onzekere energievoorziening en wereldwijd stijgende prijzen is een voorspelling moeilijk te maken. Niet alleen de logistieke sector – sleutelwoorden beschikbaarheid van arbeidskrachten, tekort aan chauffeurs, beschikbaarheid van ruimte en infrastructuur – maar de gehele Duitse industrie heeft sterkere ondersteuning van politieke zijde nodig. Duitsland behoort wereldwijd tot de beste logistieke locaties. Zowel de vraag naar ruimte aan de gebruikerszijde als de interesse in logistiek vastgoed zal hoog blijven. De activaklasse heeft ten opzichte van vastrentende obligaties het voordeel van inflatiebescherming. Daarom zullen verkopers en kopers na een bemoeilijkte prijsbepalingsfase ook weer elkaar vinden. Dit zal echter niet mogelijk zijn zonder aanzienlijk hogere huren.

Trends uit de logistiek: Sterke vraag naar mogelijkheden voor de opslag van lithium-ionbatterijen

De elektromobiliteit wordt steeds prominenter in de logistiek vastgoedsector. Steeds meer bedrijven – vooral uit de auto-industrie – vragen naar ruimte voor de opslag van batterijen. Niet elk logistiek vastgoed is hiervoor geschikt, vooral omdat er nog geen uniforme publiekrechtelijke voorschriften voor de juiste opslag bestaan. Daarom moet elk vastgoed individueel op geschiktheid worden beoordeeld.

Bij de opslag en het omgaan met E-batterijen moet vooral het onderwerp brandveiligheid in acht worden genomen. Lithium-ionbatterijen zijn een zeer brandbaar gevaarlijk goed. Ze kunnen bij onjuiste behandeling, sterke temperatuurinvloeden of mechanische invloeden onbedoeld in brand vliegen.

Logistiek vastgoed moet daarom zijn uitgerust met een brandinstallatie – inclusief een vroegtijdig activerend brandmeldsysteem – dat snel, gericht en met het juiste blusmiddel reageert. Aangezien blusmiddelen op poeder- of schuimbasis minder effectief zijn, raden experts aan om sprinklerinstallaties met hoge waterbevochtiging te gebruiken. Naast branddeuren inclusief bluswatervoorziening moeten de logistiek vastgoed beschikken over een WGK-afdichting, zodat het verontreinigde bluswater niet in het grondwater kan komen.

Tot slot is het essentieel om de bijzonderheden van de batterijopslag vanaf het begin vast te leggen in de gebouwverzekering en de bevoegde autoriteiten of brandveiligheidsadviseurs erbij te betrekken.

Alle geïnteresseerden kunnen het marktrapport gratis downloaden op https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung.

Foto: © LIP Invest GmbH