BNP Paribas meldt recordinvestering in logistiek vastgoed

Dat de logistieke markten zich ondanks de coronapandemie zeer sterk hebben ontwikkeld en eerder tot de winnaars behoren, is al langer geen geheim meer. Met de recordomzet van 9 miljoen m² (inclusief eigen gebruikers) die in 2021 is behaald, betreden ze echter een nieuwe, tot nu toe onbekende dimensie. Hiermee wordt het resultaat van het voorgaande jaar met 32% en het tienjarige gemiddelde met maar liefst 40% overtroffen. Dit blijkt uit de analyse van BNP Paribas Real Estate.

„Hoe uitzonderlijk het resultaat is, blijkt vooral uit het feit dat zelfs het vorige record uit 2018 nog eens met 22% is overtroffen. Om een dergelijk resultaat te behalen, moeten veel factoren samenkomen die vraaggestuurd zijn. Dit omvat de verder bloeiende e-commerce, evenals de herorganisatie van toeleveringsketens als gevolg van knelpunten met tussenproducten of ook herstructureringsprocessen in de industrie, zoals bijvoorbeeld de e-mobiliteit. Ook heeft een aanzienlijke uitbreiding van de nieuwbouwactiviteiten geholpen, waardoor de aanbodkrapte iets is verlicht, hoewel er in de meeste regio’s nog steeds te weinig ruimte beschikbaar is,” legt Christopher Raabe, directeur en hoofd Logistiek & Industrie van BNP Paribas Real Estate GmbH, uit.

Alle logistieke hubs hebben kunnen groeien

Hoe breed de toename van de vraag is, blijkt uit het feit dat alle grote logistieke hubs hun omzetten hebben kunnen verhogen. De oppervlakteomzet van 3,76 miljoen € komt overeen met een toename van 56%. Dit is ook een nieuwe recordhoogte; nog nooit eerder is de 3 miljoen m²-grens overschreden. In totaal stellen vier markten (Berlijn, Frankfurt, Keulen, Leipzig) nieuwe records op. Frankfurt heeft de leiding genomen, waar de waarde van het voorgaande jaar meer dan is verdubbeld (875.000 m²; +108%). Op de volgende plaatsen volgen Hamburg (641.000 m²; +31%), Berlijn (609.000 m²; +41%) en Leipzig (505.000 m²; +50%). De sterkste stijging vertoont Düsseldorf met 303.000 m² (+109%). Maar ook in München (347.000 m²; +46%), Keulen (334.000 m²; +55%) en Stuttgart (148.000 m²; +7%) is de omzet merkbaar gestegen.

Ook buiten de grote logistieke hubs zijn zeer hoge omzetten waarneembaar. In totaal zijn hier bijna 5,3 miljoen m² logistieke ruimte gerealiseerd, wat een plus van 20% vertegenwoordigt en naar verwachting een nieuw record vormt. Relatief bescheiden lijkt de omzetstijging van 2% in het Ruhrgebied. Verantwoordelijk hiervoor is het uitstekende resultaat van het voorgaande jaar. Desondanks is hiermee het op één na beste resultaat aller tijden behaald. Ook de 12 logistieke regio’s die BNPPRE naast de stedelijke gebieden regelmatig analyseert, hebben hun omzet met goed 22% tot meer dan 1,6 miljoen m² kunnen verhogen.

De aanbodssituatie blijft in veel logistieke regio’s gespannen. Hoewel de nieuwbouwactiviteit die gedurende het jaar is toegenomen het aanbod op korte termijn iets heeft uitgebreid, is er door de hoge vraag niets veranderd aan de fundamentele verhouding tussen aanbod en vraag. Er kon echter tenminste zoveel nieuw product worden gecreëerd dat het aandeel van de nieuwbouw in het totale resultaat met bijna 65% op het langetermijnniveau ligt, en dat ondanks een aanzienlijk gestegen omzet. De situatie is anders voor eigen gebruikers. Hun aandeel bereikt met ongeveer 26% de laagste waarde van de afgelopen tien jaar. Stijgende bouwkosten en grondprijzen in combinatie met een zeer beperkt aanbod van grond in bedrijfsgebieden bemoeilijken vaak de uitvoering van hun plannen. Tegelijkertijd zijn de tendentieel toenemende brownfield-locaties voor eigen gebruikers vaak zowel te duur als te complex in de voorbereiding.

De huren zijn merkbaar gestegen

Het is verheugend dat alle belangrijke bedrijfsgroepen aanzienlijk hebben bijgedragen aan het uitstekende resultaat. De grootste omzetbijdrage komt voor rekening van de logistieke dienstverleners, die met 39% en 3,5 miljoen m² absoluut gezien een nieuw record neerzetten en voor het eerst de 3 miljoen m²-grens overschrijden. Vergelijkbaar is de situatie bij de handelsbedrijven, die met ongeveer 36% net iets minder op de tweede plaats eindigen. Ook zij absorberen met 3,24 miljoen m² zoveel ruimte als nooit tevoren binnen een jaar en overschrijden ook voor het eerst de grens van 3 miljoen m². Het leidende trio wordt aangevuld door de productiebedrijven, die bijna 20% behalen en daarmee relatief onder hun tienjarige gemiddelde blijven. Desondanks vertegenwoordigen bijna 1,8 miljoen m² een zeer goed resultaat.

De sterke vraag in combinatie met de gestegen bouwkosten heeft de huren in vergelijking met het voorgaande jaar in bijna alle markten merkbaar doen stijgen. Gemiddeld is de top huur met goed 3% toegenomen. De sterkste stijgingen werden genoteerd in München (7,50 €/m²; +7%) evenals Berlijn (7,50 €/m²) en Hamburg (6,55 €/m²), waar ze elk met ongeveer 4% zijn gestegen. Bij de gemiddelde huren viel de stijging met gemiddeld bijna 4% zelfs nog hoger uit. Hier vertonen Keulen met ongeveer 8% en Leipzig en Berlijn met elk meer dan 5% de dynamischste ontwikkeling.

Ook voor 2022 hoge vraag verwacht

„Ook voor het jaar 2022 is er sprake van een zeer hoge vraag en ver boven gemiddelde oppervlakteomzetten. Dit wordt enerzijds ondersteund door de geschetste branchetrends, die nog langer aanhouden en voor extra vraagimpulsen zullen zorgen, anderzijds door de naar verwachting in de loop van het jaar versneld herstellende economie. Beperkende factor zal het aanbod blijven, dat alleen door het betrekken van nog meer brownfield-ontwikkelingen de vraagstijgingen ten minste gedeeltelijk of op korte termijn iets zou kunnen compenseren. Tegen deze achtergrond spreekt vanuit het huidige perspectief alles voor een verder stijgend huurprijsniveau,” vat Bastian Hafner, hoofd Logistiek & Industrieadvies van BNP Paribas Real Estate GmbH, de vooruitzichten samen.

Foto: © Loginfo24/Adobe Stock