Colliers meldt nieuwe record bij logistieke investeringen

Een hoge activiteit op de markt voor logistiek vastgoed zorgt voor een uitzonderlijk transactievolume van meer dan 9,2 miljard euro. Het vorige recordjaar 2017 werd in 2021 met 8 procent overtroffen. De activaklasse logistiek staat daarmee op de tweede plaats (15 procent marktaandeel) en overtreft de retailvastgoed aan het einde van het jaar. De bruto piekrendement daalt echter met 45 basispunten naar 3,25 procent.

(Frankfurt/Main) De Duitse industrie- en logistiek vastgoedmarkt sluit het jaar 2021 af met een nieuw recordvolume. In totaal werd volgens gegevens van Colliers meer dan 9,2 miljard euro in Duitse industrie- en logistieke activa geïnvesteerd. Het vorige recordjaar 2017 (ongeveer 8,7 miljard euro) kon na een bovengemiddelde eindejaarsrally met ongeveer 8 procent worden overtroffen. Opmerkelijk is vooral dat het resultaat uit 2017 voornamelijk werd behaald door drie grootschalige miljardovernames, terwijl in 2021 geen enkele transactie van deze omvang op de Duitse markt werd geregistreerd, en uiteindelijk de hoge marktactiviteit alleen leidde tot het uitstekende resultaat.

Het vijfjarige gemiddelde werd met een plus van 37 procent duidelijk overschreden, zodat de activaklasse zich op de Duitse commerciële vastgoedmarkt verder kon vestigen als de op één na sterkste vastgoedtype bij investeerders. Logistiek vastgoed staat momenteel met een marktaandeel van 15 procent voor retailvastgoed op de tweede plaats.

Nicolas Roy, hoofd van Industrial & Logistics bij Colliers: „De commerciële vastgoedmarkt in Duitsland ervaart een ware hype rond de activaklasse, wat voor een groot deel te danken is aan de uiterst veelbelovende ontwikkeling in de afgelopen 24 maanden. Hierbij speelde vooral de crisisbestendige vraag naar logistieke ruimtes tijdens de pandemie een enorme rol, maar ook de daarmee gepaard gaande opleving in de onlinehandel en de noodzaak van goed functionerende stedelijke logistiek om de bovengemiddelde pakketvolumes te kunnen verwerken. Volgens een prognose van de Bundesverband voor pakket- en expresdiensten (BIEK e.V.) zal het aantal pakketzendingen in Duitsland tot 2025 jaarlijks met 8 procent stijgen tot 5,7 miljard, wat een duurzaam positieve groei aan de vraagzijde belooft. Tegen de achtergrond van een sterk beperkt aanbod van ruimtes, gaan we verder uit van een positieve huurprijsstijging.”

Forward-deals winnen aan betekenis

Aangezien het aanbod, vooral in het core-segment, zeer overzichtelijk is en er slechts een beperkt aantal hoogwaardige nieuwbouwvastgoed beschikbaar is op de markt, kiezen steeds meer investeerders als alternatief op de momenteel felbevochten markt voor een forward-deal, waarbij nieuwbouwprojecten nog voor de oplevering van de ontwikkelaar worden verworven. Kopers hopen hiermee vroegtijdig een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid veilig te stellen. Een voorbeeld hiervan is onder andere de projectontwikkeling „Coreport II“ in Reichertshofen (tussen München en Nürnberg), waarbij Real I.S. AG zich nog tijdens de bouwfase de ongeveer 12.400 vierkante meter grote nieuwbouw-logistiek vastgoed van Intaurus verzekerde.

Grootvolume single-investments bepalen de markt

Ongeveer 2,9 miljard euro of bijna een derde van de omzet kon aan pakketverkopen worden toegeschreven. Het aandeel van portfolio-deals in de totale omzet vertoont echter, net als in het voorgaande jaar, een dalende ontwikkeling (2020: 35 procent vs. 2019: 40 procent). In totaal werden er wel meer portefeuilles geteld dan in de afgelopen twee jaar, maar het aandeel in het totale volume lag toch onder het gemiddelde. Dit is vooral te wijten aan het bovengemiddeld hoge aandeel van single investments, die in 2021 werden gedaan en verantwoordelijk waren voor ongeveer 68 procent van de totale omzet. Derhalve blijven portfolio-verkopen momenteel een zeldzame, maar populaire kans die op koopkrachtige afnemers stuit. De hoge concurrentiedruk zorgt voor een bovengemiddelde prijsoorlog in de biedingsprocedure.

Tot de grootste portfolio-transacties van 2021 behoorde onder andere de miljardovername van het paneuropese EQT/Exeter fonds „Europe Value Venture Fund III“ voor in totaal ongeveer 3,1 miljard euro door het Aziatische staatsfonds GIC (Singapore), waarbij ongeveer 20 procent op de Duitse markt valt en onder andere vastgoed op de locaties Berlijn, Hannover, Paderborn en Dortmund werd verworven.

Bovendien vond halverwege het jaar onder andere de verwerving van het in totaal meer dan 800 miljoen euro zware Clarion Portfolio plaats door de Canadese investeerder Dream Global, waarbij ook enkele Duitse activa van eigenaar wisselden. Ook in het in totaal meer dan een miljard zware Summit Portfolio verzekerde het Tristan fonds „Episo 5“ naast kantoor- en retailvastgoed diverse logistieke objecten in aantrekkelijke locaties.

Het aandeel van portefeuilles in de driecijferige miljoenenrange, die zich in 2021 op de Duitse markt afspeelden, kwam na afloop van het vierde kwartaal uit op ongeveer 2,4 miljard euro, wat een kwart van het totale investeringsvolume uitmaakte.

De grootste enkele transactie van het jaar werd gedaan door Deka Immobilien met de verwerving van het Metawerk Logistikpark in Meerane (Saksen) voor ongeveer 280 miljoen euro. Daarnaast verwierf DWS Real Estate GmbH het zogenaamde Spectrum, een 95.000 vierkante meter groot logistiek vastgoed in Hamburg voor ongeveer 189 miljoen euro. In een vergelijkbare hoogte zorgde onder andere de verwerving van de „Log Plaza Brandenburg“ in Großbeeren voor ongeveer 160 miljoen euro voor een nieuw recordtransactievolume (ongeveer 1,1 miljard euro) in het marktgebied Berlijn/Brandenburg. Verschillende transacties van meer dan 50 miljoen euro kwamen samen op een nieuw recordhoogte, die bovendien nieuwe recordfactoren boven het 30-voudige van de jaarhuur vertoonden.

Piek rendement voor logistiek nadert de 3,0 procent-mark

De hoge vraag toonde zich dan ook niet alleen in het bovengemiddelde aantal deals, maar ook duidelijk in de prijsontwikkeling van de afgelopen 12 maanden. Zoals te verwachten viel, bleef de rendementontwikkeling bij een tegelijkertijd beperkt aanbod gedurende het jaar verder dalen, zodat de bruto piekrendement voor Class A-logistiek vastgoed van 3,70 procent aan het begin van het jaar naar momenteel 3,25 procent daalde en een nieuwe maatstaf op de Duitse markt voor industrie- en logistiek vastgoed zette.

„We hebben gedurende het jaar kunnen observeren dat investeerders ook bij vastgoed met korte huurcontracten nauwelijks nog risico’s zien, zolang deze zich in gebieden met voorspeld huurgroei bevinden. In die zin kunnen korte looptijden eerder als een kans worden gezien om de jaarlijkse huurinkomsten van het vastgoed na afloop van de huurcontracten opnieuw te verhogen. De nieuwe risicobeoordeling bevestigt zich ook in de aankoopprijsfactoren, die boven het 30-voudige liggen en in de afgelopen 12 maanden door talrijke transacties zijn behaald,“ voegt Roy toe.

Naast de klassieke logistieke activa is de vraag van investeerders naar Light Industrial-vastgoed nog steeds hoog, maar vanwege het gebrek aan objecten op de markt maakt het opnieuw slechts een klein aandeel van het totale investeringsvolume uit (ongeveer 20 procent of 1,8 miljard euro). De rendementcompressie toonde zich ook hier voortdurend. Voor core-vastgoed met een locatie in de TOP-investeringscentra staat de piekrendement inmiddels op 4,25 procent, 65 basispunten onder het voorgaande jaar. Tot de belangrijkste transacties in de Light Industrial-sector behoorde eind van het jaar de verwerving van de 20 hectare grote Siemens Campus in Nürnberg door VGP en de aankoop van het „Sigma Technopark“ in Augsburg voor ongeveer 83 miljoen euro door het door AXA en Sirius opgerichte joint venture Titanium.

Buitenlands kapitaal op stabiel niveau

Het aandeel van buitenlandse investeerders heeft zich na afloop van het vierde kwartaal op een vergelijkbaar niveau als het voorgaande jaar genesteld, zodat ongeveer 4,4 miljard euro of 48 procent van het totale transactievolume aan internationale kapitaalverschaffers kan worden toegeschreven. Ongeveer de helft hiervan werd gegenereerd door portfolio-overnames, waaronder ook de eerder genoemde overname van het Exeter Portfolio door het Singaporese staatsfonds GIC. Een blijvend hoge markt aanwezigheid werd genoteerd door investeerders uit het Verenigd Koninkrijk, zoals Tritax Eurobox. De Britse logistieke investeerder verwierf gedurende het jaar vastgoed onder andere in Bönen (118 miljoen euro) en Gelsenkirchen (32 miljoen euro) en verwierf via een aandelenovereenkomst ook de twee logistieke centra van Puma in Geiselwind (Bayern) en Wayfair in Lich (Hessen) voor samen ongeveer 291 miljoen euro. In totaal komt het marktaandeel van Britse investeerders op ongeveer 28 procent van het totale internationale investeringsvolume.

Vooruitzicht: Hoge activiteit op de markt ook voor 2022 te verwachten

„Dat de interesse in logistiek vastgoed aanhoudt en op een zeer hoog niveau blijft, staat inmiddels buiten kijf. Steeds meer investeringshuizen richten hun focus nu op logistiek, zodat er voldoende kapitaal beschikbaar is en geplaatst kan worden. Zeker zou het transactievolume ook aanzienlijk hoger zijn geweest als er meer producten op de markt beschikbaar waren geweest. Investeerders die bij biedingsprocedures niet aan bod zijn gekomen, staan daarom onder druk om hun doelallocaties te bereiken. Tegen deze achtergrond gaan we met hoge verwachtingen het nieuwe jaar in, dat onder andere gekenmerkt zal worden door een verdere rendementcompressie,“ aldus Roy tot slot.

Foto’s: © Loginfo24