Logivest met actuele rapport over de logistiek vastgoedregio Hamburg

Logivest, een landelijk opererend adviesbedrijf met focus op logistiek vastgoed en locaties, heeft voor het eerst een gedetailleerde analyse van de gehele logistiek vastgoedmarkt in de regio Hamburg uitgevoerd en gepubliceerd in de vorm van een uitgebreide regionale rapport. Hiermee zet Logivest zijn nieuwe serie achtergrondrapporten voort, die in augustus begon met een analyse voor de regio Hannover.

(Hamburg/München) Op basis van de in de loop der jaren verzamelde en professioneel geanalyseerde onderzoeksgegevens, worden geleidelijk alle Duitse top-logistieke regio’s geanalyseerd, verwerkt en gratis beschikbaar gesteld voor download.

De regio Hamburg behoort tot de belangrijkste logistieke locaties in Duitsland. Dat het noorden van Duitsland ook bij actuele onderwerpen een voortrekkersrol speelt, bleek ook op het ITS Congres. Het grootste evenement ter wereld over slimme mobiliteit en digitalisering van het verkeer vond onlangs plaats in Hamburg.

De analyse van de regio Hamburg toont aan dat de logistiek vastgoedmarkt met een totale haloppervlakte van meer dan 10 miljoen vierkante meter in meer dan 160 bedrijventerreinen momenteel een beschikbare oppervlakte van 560.000 vierkante meter heeft. Dit betekent dat de logistieke regio Hamburg een leegstandpercentage van slechts 5,5 procent heeft. Momenteel kunnen er ruimtes worden gehuurd in meer dan 70 logistieke objecten. De markt vertoont een levendige oppervlakteomzet. In 2020 werd hier met 490.000 vierkante meter ongeveer 37 procent meer oppervlakte gerealiseerd dan in 2019. “De belangrijkste drijfveer van de vraag is de groeiende onlinehandel,” zegt Marvin Hesse, teamleider Industrial & Logistics Letting Hamburg. De dynamische ontwikkeling van de vraag heeft zich voortgezet. In de eerste helft van 2021 werd in Hamburg ongeveer 335.000 vierkante meter logistieke oppervlakte gerealiseerd. Ook het aandeel van de Hamburgse oppervlakteomzet in de totale Duitse logistieke oppervlakteomzet neemt toe: in 2019 was het 5,1 procent, in 2020 7,7 procent en in de eerste helft van 2021 al 9 procent.

Hamburg nummer één van de logistieke regio’s in Duitsland

De basis van deze uitgebreide logistiek vastgoedmarkt is dat Hamburg de nummer één is onder de vijf sterkste logistieke regio’s van Duitsland. De belangrijkste reden hiervoor is de haven van Hamburg, de grootste universele haven van Duitsland, die bovendien over een zeer goede aansluiting op het spoorwegnet beschikt. In 2020 werden hier alleen al 126,3 miljoen ton zeevracht afgehandeld. Gemeten naar de logistieke oppervlaktevoorraad zijn de belangrijkste gebruikerssectoren van de markt logistieke dienstverleners, handel (inclusief e-commerce) en de luchtvaart. De tien grootste gebruikers zijn Kühne & Nagel, DHL, Rewe, Rhenus, Aldi, H.D. Cotterell, Amazon, Airbus, Lidl en Vollers Hamburg. “De haven van Hamburg heeft als toegangspoort ook wereldwijd een grote betekenis. Een groot deel van de goederen en producten wordt via de logistieke dienstverleners gedistribueerd,” legt Hesse uit.

Nieuwbouw wordt een bottleneck

Wat betreft de nieuwbouw bereikt de regio Hamburg in 2021 met tot nu toe 60.000 vierkante meter de twaalfde plaats van alle 23 Duitse top-logistieke regio’s. Vooral het verschil met klassieke Duitse logistieke hotspots zoals Bremen en Hannover onderstreept de rol van Hamburg als groeilocatie voor handel, logistieke diensten en de productie-industrie. Met dit nieuwbouwvolume stevent de Hansestad echter af op een verscherpte aanbodstekort. Want in 2020 werden nog 260.000 vierkante meter en in 2019 zelfs 285.000 vierkante meter gerealiseerd. Er tekenen zich echter met twee grote projecten enige verlichting af: In Wilhelmsburg ontwikkelt FourParx een dubbeldeks logistiek vastgoed met meer dan 120.000 vierkante meter huuroppervlakte voor logistiek, handel en productie. Vijf moderne logistieke objecten in Kaltenkirchen, die samen meer dan 57.000 vierkante meter gebouwoppervlakte bieden, zijn bovendien bijna klaar. “Daarna kan het echter krap worden,” zegt Hesse. “In en rond Hamburg zijn er steeds minder beschikbare percelen. En het oosten van Hamburg, bijvoorbeeld met het logistieke knooppunt Gallin, wordt nog niet als nieuwe logistieke locatie geaccepteerd, hoewel daar ontwikkelingspotentieel bestaat.”

Tophuurprijs gemiddeld niet veel hoger dan landelijk

De sterke vraag naar oppervlakte in de logistieke regio Hamburg weerspiegelt zich slechts gedeeltelijk in de huren. De huurprijs ligt voor nieuwbouw tussen de 4,50 en 6,95 euro per vierkante meter. In vergelijking met 2020 is de minimale huur met 30 cent gedaald, terwijl de maximale huur met 45 cent is gestegen. “Deze ontwikkeling is vooral te wijten aan het feit dat er in de meest gewilde locaties nauwelijks nieuwbouw is,” zegt Hesse. Daarom ligt de algemene top huurprijs voor nieuwbouw in Hamburg met 6,40 euro per vierkante meter duidelijk boven de gemiddelde waarde van de landelijke top huurprijs van 6,00 euro. De algemene gemiddelde huur ligt in Hamburg echter op 5,10 euro en daarmee 10 cent boven het landelijke gemiddelde.

Ook voor investeerders is de logistiek vastgoedmarkt van de regio Hamburg een veilige haven. Het rendement (netto aanvangsrendement) ligt op 3,48 procent – en daarmee slechts vijf basispunten boven het landelijke rendement.

Download de studie:

https://www.logivest.de/broschueren

Foto: © Logivest