Analyse van BNP Paribas meldt een bloei in de logistieke ruimtes

De analyse van BNP Paribas Real Estate over de logistiek vastgoedmarkt toont een zeer sterke vraag aan het begin van het jaar, die zich ook in het tweede kwartaal onverminderd voortzet. Met een oppervlakteverkoop van bijna 3,6 miljoen m² is niet alleen de waarde van het voorgaande jaar met bijna een derde overtroffen, maar is ook een nieuw record voor het eerste halfjaar gevestigd. De eerdere recordwaarde uit 2011 is daarbij met ongeveer 7 % verhoogd.

(Frankfurt/Main) “Met deze nieuwe recordhoogte wordt aan de ene kant onderstreept dat de logistieke sector de coronacrisis beter heeft doorstaan dan de meeste andere economische sectoren, en aan de andere kant ook op lange termijn zal profiteren van structurele aanpassingsprocessen. Hierbij moet vooral de steeds sneller groeiende betekenis van e-commerce en city-logistiek worden genoemd, evenals nieuwe eisen aan productiebedrijven. De e-mobiliteit, waarvan de uitbreiding ook extra ruimtebehoeften met zich meebrengt, is slechts een prominent voorbeeld hiervan,” legt Christopher Raabe, directeur en hoofd van Logistics & Industrial bij BNP Paribas Real Estate GmbH, uit.

Grote logistieke regio’s stimuleren de omzet, maar alle locaties profiteren

Het is verheugend dat de grote logistieke regio’s (Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, Leipzig, München, Stuttgart) aanzienlijk bijdragen aan de omzetstijging. Met meer dan 1,58 miljoen m² hebben zij ook een record gevestigd en het resultaat van het voorgaande jaar met maar liefst 58 % overtroffen. Dit is ook te danken aan het feit dat in sommige markten het aanbod door speculatieve projectontwikkelingen iets is uitgebreid. Met uitzondering van Leipzig, waar na de recordomzet van het voorgaande jaar met 187.000 m² (-10 %) het op één na beste resultaat ooit werd geregistreerd, konden alle locaties merkbare stijgingen laten zien. Aan de top staan Frankfurt (333.000 m²; +44 %) en Hamburg (331.000 m²; +135 %), gevolgd door Berlijn (250.000 m²; +91 %). Ook Keulen (148.000 m²; +202 %), München (138.000 m²; +30 %), Düsseldorf (111.000 m²; +59 %) en Stuttgart (85.000 m²; +31 %) kunnen aanzienlijke groei laten zien.
Ook buiten de top-locaties is de omzet gestegen, zij het met bijna 17 % iets gematigder. Vooral de regio’s in de tweede lijn hebben sterk geprofiteerd van de toenemende vraag, dat zijn de 12 logistieke hubs die BNPPRE naast de stedelijke gebieden regelmatig analyseert. Met 869.000 m² hebben zij hun omzet binnen een jaar verdubbeld. Vooral de regio’s Bremen, Münster/Osnabrück en Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach toonden zich dynamisch. Daarentegen registreerde het Ruhrgebied een daling. Nadat daar in de voorgaande periode het op één na beste resultaat ooit werd geregistreerd, ligt de huidige omzet met 190.000 m² ongeveer een derde lager.

Uitzicht op bestaande ruimtes door kortetermijnbehoefte

Zowel het aandeel van de nieuwbouwoppervlakken (bijna 59 %) als de deelname van eigen gebruikers aan de oppervlakteverkoop (27 %) is ondergemiddeld. De reden voor het in vergelijking met voorgaande jaren licht gedaalde nieuwbouwpercentage is deels ook het feit dat een aantal gebruikers met zeer kortetermijnbehoeften gedwongen was om uit te wijken naar bestaande ruimtes van lagere kwaliteit om de momenteel beschikbare zakelijke activiteiten te kunnen waarborgen. Voor het lagere aandeel eigen gebruikers zijn verschillende trends verantwoordelijk: Hierbij moet bijvoorbeeld de afnemende bereidheid om langdurig kapitaal te binden worden genoemd (niet in de laatste plaats tegen de achtergrond van merkbaar stijgende bouw- en grondkosten), maar ook de wens om door kortere contractduur of locatiebeslissingen flexibeler en sneller te kunnen reageren op zich versnellende trends van structurele aanpassingen.

Brede vraagbasis

Het is vooral verheugend dat de duidelijke omzetstijging op een brede vraagbasis steunt en niet op bijzondere ontwikkelingen van enkele sectoren is terug te voeren. Dat de economie weer merkbaar is aangetrokken, blijkt niet in de laatste plaats uit het omzetpercentage van de logistieke dienstverleners, die met meer dan 35 % ongeveer op hun langjarige niveau liggen en zich daarmee aan de top hebben gezet. Handelsbedrijven moeten zich met 34,5 % slechts nipt gewonnen geven. Belangrijke drijfveren van de sterke vraag vanuit de handel zijn de verder groeiende e-commerce, de positieve ontwikkeling van de levensmiddelenhandel en de steeds belangrijker wordende last-mile-logistiek. Maar ook productiebedrijven zijn met bijna 24 % aanzienlijk betrokken bij het positieve totaalresultaat en breiden hun capaciteiten uit om nieuwe eisen en uitdagingen aan te pakken.

Huurprijzen in verschillende markten gestegen

Aangezien de logistieke markten nauwelijks negatieve gevolgen van de coronapandemie hebben ondervonden, is het niet verrassend dat de huurprijzen de neiging hebben te stijgen. In verschillende grote logistieke regio’s zijn de top-huurprijzen in de afgelopen twaalf maanden gestegen. De sterkste stijging werd geregistreerd in Keulen met bijna 4 % naar momenteel 5,80 €/m², gevolgd door München met bijna 3 % naar 7,20 €/m². Maar ook in Düsseldorf (6,10 €/m²), Hamburg (6,40 €/m²) en Leipzig (4,60 €/m²) stegen ze elk met ongeveer 2 %. Ze bleven daarentegen stabiel in Berlijn (7,20 €/m²), Frankfurt (7,00 €/m²) en Stuttgart (7,00 €/m²). Een vergelijkbare ontwikkeling was ook bij de gemiddelde huurprijzen waar te nemen.

Perspectieven

“Gezien de zich steeds meer verbeterende randvoorwaarden, zowel wat betreft het verloop van de pandemie als de economische herstel, is ook voor het tweede halfjaar een sterke en over het algemeen nog stijgende vraag te verwachten. De doelstelling voor de jaaromzet komt daarom steeds meer in de focus van de 7 miljoen m²-drempel. Of deze na 2018 voor de tweede keer kan worden overschreden, moet echter nog worden afgewacht en zal niet in de laatste plaats ook worden bepaald door de verdere ontwikkeling van het aanbod,” vat Bastian Hafner, hoofd van Logistics & Industrial Advisory bij BNP Paribas Real Estate GmbH, de vooruitzichten samen.
Foto: © Loginfo24