LIP Invest con rapporto di mercato sulle immobili logistiche per il Q2/24

LIP Invest, un fornitore leader di fondi immobiliari specializzati per investitori istituzionali nella classe di attivo delle immobili logistiche in Germania, pubblica nell’ambito del suo rapporto di mercato trimestrale “LIP UP TO DATE – Immobili Logistici Germania” gli sviluppi attuali della classe di attivo molto richiesta delle immobili logistiche.

(Monaco) Oltre a una retrospettiva sul secondo trimestre del 2024, il rapporto fornisce anche una previsione sull’evoluzione del mercato degli investimenti per il terzo trimestre del 2024. Il rapporto di mercato include numeri e informazioni sul volume delle transazioni, sul fatturato degli spazi e sul volume delle nuove costruzioni, sull’andamento dei rendimenti in base all’età dell’edificio, alla posizione, alla qualità dell’oggetto e alla durata del contratto di locazione, nonché sugli sviluppi dei tassi di interesse e del mercato.

Panoramica del mercato

Nel primo semestre del 2024, il volume delle transazioni nel mercato degli investimenti tedesco per immobili logistici ha raggiunto la soglia dei 3 miliardi di euro. Pertanto, è solo leggermente al di sotto della media degli ultimi 10 anni. Attualmente, ci sono molte offerte disponibili sul mercato e anche l’andamento più costante dei tassi di interesse ha un effetto positivo sulla pianificabilità e sui rendimenti iniziali lordi.

“Per gli investitori, l’attuale ambiente di mercato con l’alta offerta di prodotti rappresenta una buona opportunità per entrare nel mercato. Attualmente, tutti aspettano la diminuzione dei tassi di interesse, motivo per cui non tutte le transazioni si concretizzano. Anche i costi di finanziamento influenzano l’andamento delle transazioni, poiché i margini di finanziamento delle banche sono attualmente piuttosto variabili”, afferma Bodo Hollung, socio e amministratore delegato di LIP Invest.

Il fatturato degli spazi si mantiene su un livello stabile. La tendenza degli utenti a garantire immobili logistici e posizioni a lungo termine continua a crescere. In questo contesto, la sensibilità ai prezzi sta diminuendo, concludendo che si osservano transazioni a livelli significativamente più elevati. Inoltre, la domanda di oggetti adatti per lo stoccaggio delle batterie è alta.

Mercato degli investimenti

Il volume delle transazioni nel secondo trimestre ammonta a 1,3 miliardi di euro. In totale, nel primo semestre del 2024 sono stati investiti 2,9 miliardi di euro in immobili logistici tedeschi. Dal lato dell’offerta, c’è di nuovo maggiore attività. Molti sviluppatori di progetti stanno portando sul mercato nuove costruzioni di alta qualità. Le conclusioni delle transazioni sono ancora caratterizzate da capitali esteri. Ad esempio, l’investitore statunitense KKR Real Estate è entrato nel mercato degli immobili logistici tedeschi acquistando un immobile logistico di 48.600 metri quadrati a Burgwedel, vicino a Hannover.

Come previsto, i rendimenti hanno mostrato un movimento laterale nel secondo trimestre. Il rendimento massimo per le nuove costruzioni rimane compreso tra il 4,85 e il 5,20 percento. Hollung: “Prevediamo un leggero aumento dei fattori di prezzo di acquisto al più presto nel quarto trimestre.”

LIP analizza costantemente gli sviluppi nel mercato degli immobili logistici tedeschi. Ciò include, tra l’altro, l’osservazione della situazione dell’offerta. Nel secondo trimestre del 2024, LIP ha ricevuto offerte per oggetti con un volume di 1,0 miliardi di euro. L’offerta di prodotti è aumentata negli ultimi mesi, creando buone condizioni per l’andamento delle transazioni nel prossimo trimestre.

Fatturato degli spazi

Nel secondo trimestre, sono stati affittati o costruiti in totale 1,3 milioni di metri quadrati di superficie logistica. Pertanto, il fatturato degli spazi del primo semestre ammonta a 2,5 milioni di metri quadrati. A livello nazionale, il mercato degli affitti si muove su un livello moderato, sebbene stabile, rispetto agli anni precedenti. La domanda di spazi è altamente dipendente dalla posizione. Nella regione di Berlino, ad esempio, sono stati realizzati molti progetti di costruzione speculativa in seguito all’insediamento di Tesla, che non sono ancora stati affittati, motivo per cui attualmente si registra un maggiore tasso di sfitto rispetto ad altre regioni. Tra le attività di affitto si trova, tra l’altro, l’affitto di 64.000 metri quadrati da parte di Lidl a Hückelhoven, a ovest di Düsseldorf e Colonia.

L’attività di nuove costruzioni nel mercato degli immobili logistici tedeschi nel secondo trimestre ammonta a circa 1,1 milioni di metri quadrati. Pertanto, l’attività di nuove costruzioni aumenta leggermente rispetto al trimestre precedente. Nel primo semestre sono stati realizzati in totale 2,1 milioni di metri quadrati di nuove superfici logistiche. Nella regione logistica di Lipsia/Halle, ad esempio, la dinamica delle nuove costruzioni è principalmente influenzata dall’espansione del VGP Logistik Park Leipzig-Flughafen di un totale di 210.000 metri quadrati. Da giugno, è in fase di costruzione una nuova costruzione di 24.000 metri quadrati in una prima fase di costruzione.

Immobili logistici presto con collegamento Hyperloop?

La popolazione della Germania continuerà a crescere e di conseguenza aumenteranno anche i flussi di merci. Secondo una previsione del Ministero dei Trasporti Federale, il volume del traffico merci su strada aumenterà del 54 percento entro il 2051. Anche il settore KEP prevede, nel suo ultimo studio, un aumento del volume dei pacchi fino al 2028. Come possono essere gestiti questi futuri traffici di persone e merci? Su questo si occupano diversi progetti di ricerca.

Uno di questi si trova presso l’Istituto per la tecnologia Hyperloop dell’Università di Emden/Leer: con il CargoTube, l’università sta lavorando a una fase preliminare dell’Hyperloop. Qui viene utilizzato un sistema di propulsione magnetica per il trasporto di merci attraverso un tubo con pressione dell’aria ridotta, a differenza del sistema Hyperloop, che si muove completamente nel vuoto. “Quindi chi lo sa – forse gli immobili logistici del futuro avranno bisogno di un collegamento Hyperloop”, conclude Hollung.

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