LIP Invest pubblica studio di mercato sulle proprietà logistiche Q3/25

LIP Invest, fornitore di fondi immobiliari specializzati con un focus esclusivo sulla classe di attivo delle proprietà logistiche in Germania, pubblica nel suo rapporto di mercato trimestrale “LIP UP TO DATE – Proprietà logistiche in Germania” gli sviluppi attuali nella classe di attivo delle proprietà logistiche. Oltre a uno sguardo retrospettivo sul terzo trimestre del 2025, il rapporto fornisce anche una previsione sull’evoluzione del mercato degli investimenti per il quarto trimestre del 2025.

(Monaco) Gli eventi globali continuano a generare incertezze: dazi, dipendenza economica, conflitti bellici, tutto ciò influisce sui flussi di merci quotidiani e quindi sulla logistica. La globalizzazione non viene interrotta, ma piuttosto modificata e potrebbe anche assumere una forma più regionale.

Recentemente è emerso che il fornitore cinese di una flotta di autobus elettrici di Oslo ha accesso ai sistemi di controllo per aggiornamenti software e diagnosi tramite cellulare. Questo potrebbe essere utilizzato per manipolare o fermare i veicoli da remoto. Tali preoccupazioni per la sicurezza, che si stanno manifestando sempre più anche in relazione al software statunitense, potrebbero influenzare in misura maggiore la situazione della domanda in futuro.

Natalie Weber

“Attualmente, i flussi commerciali internazionali continuano ad aumentare nonostante i cambiamenti politici ed economici. Ma forse presto vedremo di nuovo più ‘Made in Germany’. Perché chi vorrebbe avere un’auto cinese controllata da remoto?”, si chiede Natalie Weber, procuratrice e responsabile della gestione dei fondi presso LIP Invest.

Nonostante l’ambiente di mercato impegnativo, sia il mercato degli investimenti logistici che quello degli spazi hanno guadagnato attività nel terzo trimestre e mostrano i volumi più alti dell’anno fino ad ora. Nel mercato degli affitti, attualmente si fa sentire soprattutto la crescente domanda proveniente dall’e-commerce e dal settore farmaceutico.

Mercato degli investimenti

Con un volume di transazioni di 1,5 miliardi di euro, gli ultimi tre mesi rappresentano il trimestre più forte dell’anno. In totale, nel corso dell’anno sono stati investiti 4,1 miliardi di euro in proprietà logistiche tedesche. Anche se questo risultato è ancora sostenuto da affari singoli piuttosto piccoli, anche le transazioni di portafoglio e di grandi dimensioni stanno lentamente riprendendo slancio. Dal lato degli investimenti, si fa notare un crescente interesse per le proprietà di smistamento e i magazzini refrigerati, dovuto alla crescente domanda dell’e-commerce e dell’industria farmaceutica. A Delmenhorst, ad esempio, una proprietà logistica refrigerata di circa 11.500 metri quadrati ha cambiato proprietario.

I tassi d’interesse, in particolare il tasso SWAP a 10 anni per finanziamenti a lungo termine, si sono stabilizzati negli ultimi mesi. Questo contribuisce a mantenere costanti anche i rendimenti nel terzo trimestre. Il rendimento massimo (BAR) per i nuovi edifici si attesta tra il 4,90 e il 5,10 percento.

LIP analizza costantemente gli sviluppi nel mercato delle proprietà logistiche tedesche. Ciò include, tra l’altro, l’osservazione della situazione dell’offerta. Nel terzo trimestre del 2025, sono stati offerti oggetti LIP con un volume di 900 milioni di euro. Il volume potenziale degli investimenti è leggermente inferiore, poiché le offerte riguardano per lo più oggetti piccoli e medi.

Vendita di spazi

Nel terzo trimestre, il volume delle vendite di spazi ammonta a 1,6 milioni di metri quadrati, contribuendo così al risultato annuale fino ad ora: in totale, nei primi nove mesi sono stati affittati o costruiti 4,2 milioni di metri quadrati di spazi logistici. Le aziende si stanno gradualmente allontanando dalla loro posizione cauta e si stanno orientando verso contratti di affitto con scadenze più brevi e opzioni più personalizzate, per mantenere la massima flessibilità. In particolare, l’e-commerce sta generando domanda di spazi: l’azienda Blitz Distribution ha affittato nel terzo trimestre sia a Werne 38.000 metri quadrati che a Brema 35.000 metri quadrati.

Nel terzo trimestre, l’attività di costruzione con un volume di nuovi edifici di 800.000 metri quadrati rimane moderata. Nei primi nove mesi, sono stati costruiti circa 2,3 milioni di metri quadrati di nuove proprietà logistiche. Ciò è dovuto anche al fatto che ci sono poche sviluppi di progetti superiori a 50.000 metri quadrati o progetti speculativi. Tra le proprietà logistiche per le quali è stata celebrata la posa della prima pietra nel terzo trimestre, c’è ad esempio uno sviluppo di 24.000 metri quadrati di Complemus Real Estate a Euskirchen, nel Nord Reno-Westfalia. Come primo inquilino, l’azienda MM Flowers Europe è già confermata.

Tendenze dalla logistica – Driver di spazio nel settore farmaceutico

L’industria farmaceutica è uno dei principali driver della domanda di spazi logistici in Germania. Aziende tedesche ad alto fatturato forniscono numerosi paesi in tutto il mondo con medicinali. Per evitare in particolare carenze di approvvigionamento nel sistema sanitario tedesco, nel 2023 è entrata in vigore una nuova legge. Da allora, la domanda di soluzioni di stoccaggio e trasporto a temperatura controllata è aumentata. Molti farmaci – come i vaccini, l’insulina o i biopharmaceuticali – devono essere conservati costantemente tra +2°C e +8°C o addirittura a -70°C. Per tali proprietà logistiche a temperatura controllata, ci sono requisiti speciali in termini di sicurezza e controllo. L’equipaggiamento con tecnologia di refrigerazione e sistemi IT comporta anche un elevato fabbisogno energetico. Allo stesso tempo, questi investimenti nell’equipaggiamento delle proprietà logistiche significano che vengono stipulati contratti di affitto a lungo termine.

Informazioni sul rapporto di mercato

Il rapporto di mercato include dati e informazioni sul volume delle transazioni, sul volume delle vendite di spazi e sul volume di nuove costruzioni, sull’evoluzione dei rendimenti in relazione all’età degli edifici, alla posizione, alla qualità dell’oggetto e alla durata del contratto di affitto, nonché sugli sviluppi dei tassi d’interesse e del mercato.

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Foto: © LIP Invest