Ricerca sulla sviluppo di spazi logistici nei porti

Dopo che uno studio di Logivest ha già attestato nella primavera del 2022 la carenza di spazi nei porti come una sfida per l’espansione della logistica trimodale e sostenibile, il consulente immobiliare logistico ha ora pubblicato un ampio research paper sul tema “Sviluppo di immobili logistici nei porti tedeschi”.

(Monaco) Dei circa 650 porti che esistono in Germania secondo l’Amministrazione federale delle vie navigabili e della navigazione, circa 180 porti affini agli immobili logistici dispongono di possibilità di carico bi- o multimodale e di un volume di nuove costruzioni di immobili logistici aumentato. Basandosi sul monitoraggio delle nuove costruzioni, che viene presentato nell’annuale Seismografo degli immobili logistici di Logivest, i porti affini agli immobili logistici sono stati identificati tramite una metodologia appositamente sviluppata e sono stati mappati quegli oggetti che sono stati costruiti tra il 2017 e il 2021 all’interno dei porti e in un raggio di un chilometro attorno ai porti. “Così disponiamo di una base dati molto buona sugli spazi nei porti affini agli immobili logistici. Dati come questi sono per noi la base per analisi e consulenze di localizzazione fondate”, afferma Markus Seidle, Head of Research di Logivest. Dal 2017 al 2021, all’interno delle aree portuali sono stati sviluppati circa 1,2 milioni di metri quadrati di superficie nuova – solo una frazione dei quasi 26 milioni di metri quadrati di superficie logistica sviluppata in Germania nello stesso periodo. In media, sono stati sviluppati all’interno dei porti quasi 240.000 metri quadrati all’anno – e circa 415.000 metri quadrati, se l’area esaminata viene ampliata a un raggio di un chilometro attorno ai porti.

Le esigenze per gli immobili logistici portuali sono cambiate

“I porti sono diventati un luogo ambito per l’insediamento degli utenti di immobili logistici, che non vogliono solo sfruttare il traffico navale logistico, ma soprattutto i vantaggi di localizzazione aggiuntivi. Per questo motivo, oggi vengono costruiti principalmente immobili logistici più grandi e moderni rispetto a prima, che inoltre presentano una elevata capacità di utilizzo terziario”, afferma Kuno Neumeier, CEO del gruppo Logivest. La dimensione media degli attuali immobili logistici all’interno delle aree portuali in Germania è di circa 15.000 metri quadrati (anno di costruzione tra il 2017 e il 2021). Tra l’altro, a causa dell’aumento nel tempo della domanda di spazi per immobili logistici, un immobile logistico costruito nel 1980 di solito non soddisfa più gli standard odierni. Deve quindi essere modernizzato e adattato al nuovo clientele di inquilini, oppure deve lasciare spazio a un nuovo immobile contemporaneo. “Ma spesso lo spazio disponibile nei porti è molto limitato”, afferma Neumeier.

Vie per affrontare la carenza di spazi: riempimento, rivitalizzazione e multi-livello

Un possibile approccio per affrontare la carenza di spazi consiste nel riempire le aree acquatiche inutilizzate all’interno dei porti. Ad esempio, sono emerse nuove aree portuali completamente nuove al JadeWeserPort di Wilhelmshaven in meno di 20 anni. Qui sono stati riempiti circa 290 ettari di terreno portuale e logistico nell’ex bacino portuale, creando così nuovo spazio per la logistica. Un’altra possibilità per creare nuove aree di sviluppo è la rivitalizzazione di brownfields. In questo caso, le strutture edilizie obsolete vengono demolite per poi sviluppare un nuovo immobile sulla superficie liberata. In questo modo, uno sviluppo di brownfield offre l’opportunità di sviluppare progetti ecologicamente sostenibili senza dover impermeabilizzare aree verdi. Le aree industriali dismesse possono così diventare hub logistici moderni ed efficienti.

Un esempio è il “LogPort Duisburg VI” nel quartiere Walsum di Duisburg, dove sono stati demoliti beni immobili nel porto e sono stati insediati nuovi magazzini logistici. I concetti multi-livello sono un’altra variante dell’uso efficiente degli spazi. Il loro vantaggio risiede nel fatto che la superficie utile supera la semplice superficie di base di un oggetto e la fornitura può avvenire su tutti i livelli. Tuttavia, l’implementazione di tali concetti multi-livello è spesso associata a costi di costruzione più elevati. Un esempio di un insediamento di successo è il progetto Mach 2 di Four Parx nel porto di Amburgo: qui, il sviluppatore del progetto ha scelto una costruzione a due piani per poter creare più superfici utili e quindi affrontare la scarsità di spazi. I progetti a più piani verranno inizialmente implementati principalmente nelle aree metropolitane, dove la domanda di spazi è già molto alta e la disponibilità di spazi è molto bassa.

L’intero paper è disponibile per il download gratuito sul sito web di Logivest:

https://www.logivest.de/researchpaper-hafenlogistik

Foto: © Logivest