LIP Invest Rapporto di Mercato “Immobili Logistici Germania” Q2 2022

LIP Invest, fornitore leader di fondi immobiliari specializzati per investitori istituzionali nella classe di attivo degli immobili logistici in Germania, pubblica nell’ambito del suo rapporto di mercato trimestrale “LIP UP TO DATE – Immobili Logistici Germania” gli sviluppi attuali della classe di attivo molto richiesta degli immobili logistici. Oltre a una retrospettiva sul secondo trimestre del 2022, il rapporto offre anche una panoramica sull’andamento del mercato degli investimenti per il terzo trimestre del 2022.

(Monaco) Il rapporto di mercato include numeri e informazioni sul volume delle transazioni, sul fatturato degli spazi e sul volume delle nuove costruzioni, sull’andamento dei rendimenti in relazione all’età degli edifici, alla posizione, alla qualità dell’oggetto e alla durata dei contratti di locazione, nonché sugli sviluppi dei tassi e del mercato.

Panoramica del Mercato

La domanda degli utenti per gli immobili logistici rimane molto alta: una serie di fattori – tra cui il ritorno della produzione dall’estero, l’espansione delle catene di approvvigionamento verso reti di fornitura, un aumento delle scorte per evitare ulteriori carenze e il fabbisogno di spazi dell’e-commerce – contribuiscono a un continuo elevato bisogno di spazi logistici. Sia il fatturato degli spazi che il volume delle nuove costruzioni risultano quindi molto elevati nel secondo trimestre.

“Nel mercato degli investimenti in immobili logistici, invece, c’è una grande cautela e le modifiche dovute ai tassi di interesse più elevati stanno mostrando i loro effetti. Da un lato, il numero degli acquirenti interessati sta diminuendo. Dall’altro, gli oggetti vengono offerti più a lungo sul mercato o addirittura ritirati completamente dal mercato, poiché non è possibile raggiungere le condizioni desiderate, e oggetti che si pensavano già venduti riappaiono improvvisamente sul mercato. In generale, è chiaramente percepibile un’inversione di tendenza dei prezzi, anche se alcuni venditori non hanno ancora adattato le loro aspettative di prezzo al nuovo contesto di mercato o stanno agendo in modo attendista”, valuta Natalie Weber, procuratrice e responsabile della gestione dei fondi presso LIP Invest.

Mercato degli Investimenti

Il mercato degli investimenti per gli immobili logistici ha registrato nel secondo trimestre un volume di transazioni di 1,9 miliardi di euro. Il forte risultato semestrale di 6,1 miliardi di euro è in gran parte attribuibile all’eccezionale primo trimestre. Tuttavia, l’attività di investimento nel secondo trimestre è stata comunque ben al di sopra della media degli ultimi dieci anni. Tra i più grandi affari singoli c’è stata, ad esempio, la vendita dell’immobile logistico H&M di circa 115.000 metri quadrati a Amburgo-Allermöhe.

L’andamento dei tassi, in particolare per i finanziamenti a lungo termine, ha mostrato una chiara accelerazione nel Q2. I prezzi di acquisto stanno diminuendo e i rendimenti stanno aumentando di conseguenza. Per gli oggetti venduti nel secondo trimestre a rendimenti più bassi, le condizioni erano già state negoziate prima dell’accelerazione dei tassi, quindi non riflettono le condizioni attuali. Per gli immobili logistici moderni, il rendimento iniziale lordo nel secondo trimestre era del 3,80%, con il picco dell’aumento dei rendimenti che probabilmente non è ancora stato raggiunto.

LIP analizza costantemente gli sviluppi nel mercato degli immobili logistici in Germania. Questo include, tra l’altro, l’osservazione della situazione dell’offerta. Nel secondo trimestre, LIP ha ricevuto offerte per oggetti con un volume di 1,1 miliardi di euro, il che parla fondamentalmente di un continuo elevato movimento di mercato. Se tutte le offerte si tradurranno effettivamente in transazioni rimane da vedere, poiché le aspettative di acquirenti e venditori sono a volte notevolmente divergenti. Il gruppo di utenti dominante degli oggetti offerti erano i fornitori di servizi logistici, mentre una quota molto minore era rappresentata dalle aziende industriali.

Fatturato degli Spazi

Il fatturato degli spazi per il primo semestre del 2022 ammonta a 4,4 milioni di metri quadrati. Di questi, nel secondo trimestre sono stati affittati o costruiti circa 2,4 milioni di metri quadrati. La domanda di spazi logistici rimane invariata – sia da parte dei fornitori di servizi logistici che delle aziende commerciali e industriali. Ad esempio, Mercedes ha prolungato anticipatamente il suo contratto di locazione esistente nel parco logistico di Ettlingen vicino a Karlsruhe e ha anche ampliato i suoi spazi logistici a un totale di circa 104.000 metri quadrati.

Con 1,5 milioni di metri quadrati, anche l’attività di nuove costruzioni rimane fortemente marcata. Nel primo semestre sono stati realizzati complessivamente 2,7 milioni di metri quadrati di nuovi spazi logistici. Questa vivace attività di costruzione, nonostante il cambiamento del contesto di mercato, dimostra il continuo bisogno di spazi, anche da parte degli utenti finali. Ad esempio, il supermercato online Picnic investe 150 milioni di euro in un centro di fulfillment automatizzato di 50.000 metri quadrati a Oberhausen.

Prospettive

LIP ha pubblicato insieme al gruppo di esperti HypZert una nuova studio sulla valutazione dei centri di distribuzione Amazon, che può essere utilizzato per la valutazione di questo particolare tipo di centri di distribuzione. Per i centri di distribuzione, che sono costruiti secondo una soluzione Built-to-Suit per Amazon, è possibile fare confronti con altri tipi di immobili logistici. Il gruppo di esperti fornisce informazioni sui processi generali e sui requisiti degli oggetti di Amazon, nonché sui costi di costruzione, affitti, possibilità di utilizzo terzi e dati di mercato. Secondo il gruppo di esperti della logistica, i centri di distribuzione Amazon rappresentano un nuovo tipo di immobile logistico, che si caratterizza come una forma mista tra un magazzino di distribuzione e un centro di smistamento o di distribuzione pacchi. Nei centri di distribuzione, i pacchi vengono smistati e consegnati. I veicoli di consegna entrano nel cosiddetto Canopy (tunnel di carico) per il carico. La dimensione degli oggetti a un piano varia tra 4.000 e 12.000 metri quadrati. Gli affitti variano da 10,00 a 16,00 euro al metro quadrato. LIP Invest collabora con il gruppo di esperti della logistica da diversi anni nella valutazione degli immobili logistici. Lo studio completo è accessibile ai membri sul sito web di HypZert.

Il rapporto di mercato è disponibile per il download gratuito per tutti gli interessati:

https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung

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