BNP Paribas annuncia un record negli investimenti in immobili logistici

Che i mercati logistici si siano sviluppati molto bene nonostante la pandemia di Corona e siano piuttosto tra i vincitori non è più un segreto da tempo. Con un fatturato record di 9 milioni di m² (inclusi gli utenti finali) raggiunto nel 2021, stanno però entrando in una nuova dimensione, mai vista prima. Questo supera il risultato dell’anno precedente del 32% e la media decennale di un notevole 40%. Questo è quanto emerge dall’analisi di BNP Paribas Real Estate.

„Quanto sia eccezionale il risultato lo dimostra soprattutto il fatto che anche il precedente record del 2018 è stato superato del 22%. Per ottenere un risultato del genere, devono convergere molte cose che influenzano la domanda. Questi includono il continuo boom dell’e-commerce, così come la riorganizzazione delle catene di approvvigionamento a causa delle carenze di prodotti intermedi o anche i processi di ristrutturazione nell’industria, come ad esempio la mobilità elettrica. Ha contribuito anche un notevole ampliamento delle attività di costruzione, che ha allentato un po’ il vincolo dell’offerta, anche se nella maggior parte delle regioni ci sono ancora spazi insufficienti”, spiega Christopher Raabe, amministratore delegato e responsabile Logistica & Industriale di BNP Paribas Real Estate GmbH.

Tutti i centri logistici hanno registrato un aumento

Come è ampia l’aumento della domanda, è evidente dal fatto che tutti i grandi centri logistici hanno potuto aumentare i loro fatturati. Il fatturato di superficie di 3,76 milioni di € corrisponde a un aumento del 56%. Anche questo rappresenta un nuovo massimo storico; non era mai stato superato il traguardo dei 3 milioni di m². In totale, quattro mercati (Berlino, Francoforte, Colonia, Lipsia) stabiliscono nuovi record. In cima si è posizionata Francoforte, dove il valore dell’anno precedente è stato più che raddoppiato (875.000 m²; +108%). Seguono Hamburg (641.000 m²; +31%), Berlino (609.000 m²; +41%) e Lipsia (505.000 m²; +50%). Düsseldorf mostra l’aumento più forte con 303.000 m² (+109%). Ma anche Monaco (347.000 m²; +46%), Colonia (334.000 m²; +55%) e Stoccarda (148.000 m²; +7%) hanno registrato un aumento significativo del fatturato.

Anche al di fuori dei grandi centri logistici si osservano fatturati molto elevati. In totale, qui sono stati realizzati quasi 5,3 milioni di m² di spazi logistici, il che corrisponde a un aumento del 20% e rappresenta, come previsto, un nuovo record. L’aumento del 2% nella regione della Ruhr appare relativamente modesto. Questo è dovuto all’eccellente risultato dell’anno precedente. Tuttavia, è stato raggiunto il secondo miglior risultato di sempre. Anche le 12 regioni logistiche che BNPPRE analizza regolarmente oltre alle aree metropolitane hanno potuto aumentare il fatturato di oltre il 22% a oltre 1,6 milioni di m².

La situazione dell’offerta rimane tesa in molte regioni logistiche. Sebbene l’attività di costruzione più intensa nel corso dell’anno abbia temporaneamente ampliato l’offerta, la domanda elevata non ha cambiato nulla nella relazione fondamentale tra offerta e domanda. Tuttavia, è stato possibile creare almeno così tanto nuovo prodotto che la quota di nuove costruzioni sul risultato totale si attesta a quasi il 65%, mantenendosi a lungo termine, e questo nonostante un fatturato notevolmente aumentato. La situazione è diversa per gli utenti finali. La loro quota raggiunge circa il 26%, il valore più basso degli ultimi dieci anni. L’aumento dei costi di costruzione e dei prezzi dei terreni, insieme a un’offerta di terreni molto limitata nelle aree industriali, spesso rende difficile l’attuazione dei loro progetti. Allo stesso tempo, i siti Brownfield, che tendono ad aumentare, sono spesso sia troppo costosi che troppo complessi da sviluppare per gli utenti finali.

I canoni di locazione sono aumentati sensibilmente

È incoraggiante che tutti i principali gruppi settoriali abbiano contribuito in modo significativo a questo eccellente risultato. I fornitori di servizi logistici, con il 39%, forniscono il maggiore contributo al fatturato, stabilendo con 3,5 milioni di m² un nuovo record e superando per la prima volta la soglia dei 3 milioni di m². La situazione è simile per le aziende commerciali, che con circa il 36% si piazzano al secondo posto, appena dietro. Anche loro assorbono con 3,24 milioni di m² così tanto spazio come mai prima d’ora in un anno e superano anche per la prima volta la soglia dei 3 milioni di m². Il trio di testa è completato dalle aziende di produzione, che raggiungono quasi il 20% e quindi rimangono relativamente al di sotto della loro media decennale. Tuttavia, quasi 1,8 milioni di m² rappresentano un risultato molto buono.

La forte domanda, insieme all’aumento dei costi di costruzione, ha fatto sì che i canoni di locazione siano aumentati sensibilmente rispetto all’anno precedente in quasi tutti i mercati. In media, i canoni di locazione di punta sono aumentati di oltre il 3%. I maggiori aumenti sono stati registrati a Monaco (7,50 €/m²; +7%) e Berlino (7,50 €/m²) e Amburgo (6,55 €/m²), dove sono aumentati di circa il 4%. Per quanto riguarda i canoni di locazione medi, l’aumento è stato addirittura superiore, con una media di quasi il 4%. Qui, Colonia con circa l’8% e Lipsia e Berlino con oltre il 5% mostrano lo sviluppo più dinamico.

Si prevede una forte domanda anche per il 2022

„Anche per il 2022 ci si aspetta una domanda molto elevata e fatturati di superficie ben al di sopra della media. Da un lato, ciò è dovuto alle tendenze settoriali delineate, che continueranno a persistere a lungo e genereranno ulteriori impulsi di domanda, dall’altro, alla ripresa economica che molto probabilmente accelererà nel corso dell’anno. Il fattore limitante rimarrà l’offerta, che potrebbe compensare almeno parzialmente o a breve termine gli aumenti della domanda solo includendo ulteriori sviluppi Brownfield. In questo contesto, tutto fa pensare a un ulteriore aumento del livello dei canoni di locazione”, riassume Bastian Hafner, responsabile Logistica & Industrial Advisory di BNP Paribas Real Estate GmbH, le prospettive.

Foto: © Loginfo24/Adobe Stock