Analisi di BNP Paribas segnala un boom nei settori logistici

L’analisi di BNP Paribas Real Estate sul mercato degli immobili logistici evidenzia una domanda molto forte all’inizio dell’anno, che continua senza freni anche nel secondo trimestre. Con un fatturato di quasi 3,6 milioni di m², non solo è stato superato il valore dell’anno precedente di quasi un terzo, ma è stato anche stabilito un nuovo record per il primo semestre. Il precedente record del 2011 è stato aumentato di circa il 7%.

(Francoforte/Sul Meno) “Con questo nuovo massimo storico, si sottolinea da un lato che il settore logistico ha affrontato meglio la crisi del coronavirus rispetto alla maggior parte degli altri settori economici, e dall’altro che beneficerà a lungo termine di processi di adattamento strutturale. In particolare, si deve menzionare l’importanza in continua crescita dell’e-commerce e della logistica urbana, così come le nuove esigenze per le aziende di produzione. La mobilità elettrica, il cui sviluppo provoca anche una domanda di spazi aggiuntivi, è solo un esempio prominente di ciò”, spiega Christopher Raabe, amministratore delegato e responsabile della logistica e dell’industria di BNP Paribas Real Estate GmbH.

Grandi regioni logistiche guidano il fatturato, ma tutti i luoghi beneficiano

È incoraggiante che le grandi regioni logistiche (Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Lipsia, Monaco, Stoccarda) contribuiscano in modo significativo all’aumento del fatturato. Con oltre 1,58 milioni di m², hanno anche stabilito un record e superato il risultato dell’anno precedente di ben il 58%. Questo è anche dovuto al fatto che in alcuni mercati l’offerta è stata leggermente ampliata grazie a sviluppi di progetti speculativi. Ad eccezione di Lipsia, dove dopo il fatturato record dell’anno precedente di 187.000 m² (-10%) è stato registrato il secondo miglior risultato di sempre, tutti i luoghi hanno mostrato un aumento significativo. In testa ci sono Francoforte (333.000 m²; +44%) e Amburgo (331.000 m²; +135%), seguiti da Berlino (250.000 m²; +91%). Anche Colonia (148.000 m²; +202%), Monaco (138.000 m²; +30%), Düsseldorf (111.000 m²; +59%) e Stoccarda (85.000 m²; +31%) possono vantare significativi aumenti.

Ricorso a spazi esistenti a causa della domanda a breve termine

Sia la quota di spazi di nuova costruzione (quasi il 59%) che la partecipazione degli utenti finali al fatturato degli spazi (27%) sono sotto la media. La ragione della leggera diminuzione della quota di nuova costruzione rispetto agli anni precedenti è in parte dovuta al fatto che diversi utenti, con esigenze di spazi molto a breve termine, sono stati costretti a ricorrere a spazi esistenti di qualità inferiore per poter sfruttare le attività commerciali attualmente disponibili. La minore quota di utenti finali è attribuibile a diverse tendenze: da un lato, la crescente riluttanza a vincolare capitali a lungo termine (non da ultimo alla luce dell’aumento tangibile dei costi di costruzione e dei terreni), dall’altro il desiderio di poter reagire in modo più flessibile e rapido a tendenze di adattamento strutturale in accelerazione attraverso contratti più brevi o decisioni di localizzazione.

Base di domanda ampia

È particolarmente incoraggiante che il significativo aumento del fatturato si basi su una domanda ampia e non sia attribuibile a sviluppi speciali di pochi settori. Il fatto che l’economia sia tornata a riprendersi in modo tangibile si riflette anche nella quota di fatturato dei fornitori di servizi logistici, che con oltre il 35% si attesta su un livello simile a quello degli anni precedenti e si è così posizionata in cima. Solo di poco devono cedere il passo le aziende commerciali, che raggiungono il 34,5%. I principali motori della forte domanda nel commercio sono l’e-commerce in continua crescita, lo sviluppo positivo del commercio alimentare e la logistica dell’ultimo miglio che sta guadagnando sempre più importanza. Anche le aziende di produzione partecipano in modo significativo al risultato complessivo positivo con quasi il 24% e ampliano le loro capacità per affrontare nuove esigenze e sfide.

I prezzi degli affitti sono aumentati in diversi mercati

Poiché i mercati logistici hanno subito poche conseguenze negative dalla pandemia di coronavirus, non sorprende che i prezzi degli affitti tendano ad aumentare. In diverse grandi regioni logistiche, i canoni di affitto di punta sono aumentati negli ultimi dodici mesi. L’aumento più forte è stato registrato a Colonia con quasi il 4% a 5,80 €/m², seguito da Monaco con quasi il 3% a 7,20 €/m². Anche a Düsseldorf (6,10 €/m²), Amburgo (6,40 €/m²) e Lipsia (4,60 €/m²) sono aumentati di circa il 2%. Si sono mantenuti stabili a Berlino (7,20 €/m²), Francoforte (7,00 €/m²) e Stoccarda (7,00 €/m²). Anche un’evoluzione simile è stata osservata nei canoni di affitto medi.

Prospettive

“Alla luce delle condizioni quadro in miglioramento, sia per quanto riguarda l’andamento della pandemia che la ripresa economica, ci si aspetta una domanda forte e tendenzialmente in aumento anche per il secondo semestre. Pertanto, la soglia di 7 milioni di m² per il fatturato annuale sta diventando sempre più centrale. Se potrà essere superata per la seconda volta dopo il 2018 rimane da vedere e dipenderà anche dallo sviluppo dell’offerta”, riassume Bastian Hafner, responsabile della logistica e della consulenza industriale di BNP Paribas Real Estate GmbH, le prospettive.
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