{"id":54148,"date":"2022-01-10T19:08:22","date_gmt":"2022-01-10T18:08:22","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.brand-architecture.at\/2022\/01\/10\/colliers-annonce-un-nouveau-record-dans-les-investissements-logistiques\/"},"modified":"2022-01-10T19:08:22","modified_gmt":"2022-01-10T18:08:22","slug":"colliers-annonce-un-nouveau-record-dans-les-investissements-logistiques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/transportjournal.com\/fr\/2022\/01\/10\/colliers-annonce-un-nouveau-record-dans-les-investissements-logistiques\/","title":{"rendered":"Colliers annonce un nouveau record dans les investissements logistiques"},"content":{"rendered":"
Une forte activit\u00e9 sur le march\u00e9 des biens immobiliers logistiques entra\u00eene un volume de transactions exceptionnel de plus de 9,2 milliards d’euros. L’ann\u00e9e record pr\u00e9c\u00e9dente de 2017 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pass\u00e9e de 8 % en 2021. La classe d’actifs logistique se classe ainsi au deuxi\u00e8me rang (15 % de part de march\u00e9) et d\u00e9passe les biens immobiliers de d\u00e9tail \u00e0 la fin de l’ann\u00e9e. Cependant, le rendement brut de pointe diminue de 45 points de base pour atteindre 3,25 %.<\/strong><\/h5>\n

(Francfort\/Main)<\/strong> Le march\u00e9 allemand des biens immobiliers industriels et logistiques termine l’ann\u00e9e 2021 avec un nouveau volume record. Selon Colliers, plus de 9,2 milliards d’euros ont \u00e9t\u00e9 investis dans des actifs industriels et logistiques allemands. L’ann\u00e9e record pr\u00e9c\u00e9dente de 2017 (environ 8,7 milliards d’euros) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pass\u00e9e d’environ 8 % apr\u00e8s une fin d’ann\u00e9e exceptionnellement dynamique. Il est particuli\u00e8rement remarquable que le r\u00e9sultat de 2017 ait \u00e9t\u00e9 principalement r\u00e9alis\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 trois acquisitions de plateformes de grande envergure, tandis qu’en 2021, aucune transaction de cette ampleur n’a \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e sur le march\u00e9 allemand, et finalement, la forte activit\u00e9 du march\u00e9 a conduit \u00e0 ce r\u00e9sultat exceptionnel.<\/p>\n

La moyenne sur cinq ans a \u00e9t\u00e9 largement d\u00e9pass\u00e9e avec une augmentation de 37 %, de sorte que la classe d’actifs s’est solidement \u00e9tablie comme le deuxi\u00e8me type de bien immobilier le plus fort sur le march\u00e9 immobilier commercial allemand. Les biens immobiliers logistiques occupent actuellement la deuxi\u00e8me place avec une part de march\u00e9 de 15 % devant les biens immobiliers de d\u00e9tail.<\/p>\n

Nicolas Roy<\/strong>, responsable de l’Industrie & Logistique chez Colliers : \u00ab Le march\u00e9 immobilier commercial en Allemagne conna\u00eet un v\u00e9ritable engouement pour cette classe d’actifs, ce qui est en grande partie d\u00fb \u00e0 l’\u00e9volution extr\u00eamement prometteuse des 24 derniers mois. La demande r\u00e9siliente en espaces logistiques pendant la pand\u00e9mie a jou\u00e9 un r\u00f4le \u00e9norme, mais aussi le boom associ\u00e9 du commerce en ligne et la n\u00e9cessit\u00e9 d’une logistique urbaine efficace pour g\u00e9rer les volumes de colis sup\u00e9rieurs \u00e0 la moyenne. Selon une pr\u00e9vision de l’Association f\u00e9d\u00e9rale des services de colis et d’exp\u00e9dition (BIEK e.V.), le nombre d’envois de colis en Allemagne devrait augmenter de 8 % par an pour atteindre 5,7 milliards d’ici 2025, ce qui promet une croissance durable du c\u00f4t\u00e9 de la demande. Dans un contexte d’offre d’espace fortement limit\u00e9e, nous nous attendons donc \u00e0 une croissance positive des loyers. \u00bb<\/p>\n

Les Forward-Deals gagnent en importance<\/strong><\/h5>\n

\u00c9tant donn\u00e9 que l’offre est particuli\u00e8rement limit\u00e9e dans le secteur Core et qu’un nombre restreint de nouveaux biens de qualit\u00e9 est disponible sur le march\u00e9, de plus en plus d’investisseurs choisissent un Forward-Deal, o\u00f9 des projets de construction sont acquis par les d\u00e9veloppeurs avant leur ach\u00e8vement. Les acheteurs esp\u00e8rent ainsi s\u00e9curiser t\u00f4t une opportunit\u00e9 d’investissement attrayante. Un exemple en est le d\u00e9veloppement de projet \u00ab Coreport II \u00bb \u00e0 Reichertshofen (entre Munich et Nuremberg), o\u00f9 Real I.S. AG a s\u00e9curis\u00e9 pendant la phase de construction le nouveau bien logistique d’environ 12 400 m\u00e8tres carr\u00e9s d’Intaurus.<\/p>\n

Les investissements uniques de grande envergure marquent le march\u00e9<\/strong><\/h5>\n

Environ 2,9 milliards d’euros, soit pr\u00e8s d’un tiers du chiffre d’affaires, ont pu \u00eatre attribu\u00e9s \u00e0 des ventes en paquet. Cependant, la part des transactions de portefeuille dans le chiffre d’affaires total a \u00e9galement enregistr\u00e9 une tendance \u00e0 la baisse, comme l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente (2020 : 35 % contre 2019 : 40 %). Bien qu’un plus grand nombre de portefeuilles ait \u00e9t\u00e9 comptabilis\u00e9 que lors des deux derni\u00e8res ann\u00e9es, la part du volume total est rest\u00e9e inf\u00e9rieure \u00e0 la moyenne. Cela est principalement d\u00fb \u00e0 la part disproportionn\u00e9e d’investissements uniques r\u00e9alis\u00e9s en 2021, qui ont repr\u00e9sent\u00e9 environ 68 % du chiffre d’affaires total. Ainsi, les ventes de portefeuilles restent actuellement une opportunit\u00e9 rare mais populaire, qui trouve des acheteurs solvables. La forte pression concurrentielle entra\u00eene un combat des prix au-dessus de la moyenne dans le processus d’ench\u00e8res.<\/p>\n

Parmi les plus grandes transactions de portefeuille de 2021 figurait l’acquisition de plusieurs milliards d’euros du fonds paneurop\u00e9en EQT\/Exeter \u00ab Europe Value Venture Fund III \u00bb pour un total d’environ 3,1 milliards d’euros par le fonds souverain asiatique GIC (Singapour), dont environ 20 % sont attribu\u00e9s au march\u00e9 allemand, avec des biens acquis dans des emplacements tels que Berlin, Hanovre, Paderborn et Dortmund.<\/p>\n

De plus, au milieu de l’ann\u00e9e, l’acquisition du portefeuille Clarion, d’une valeur totale de plus de 800 millions d’euros, par l’investisseur canadien Dream Global a \u00e9galement eu lieu, avec quelques actifs allemands changeant \u00e9galement de propri\u00e9taire. Dans le portefeuille Summit, d’une valeur totale de plus d’un milliard, le fonds Tristan \u00ab Episo 5 \u00bb a s\u00e9curis\u00e9 divers biens logistiques dans des emplacements attractifs, en plus de bureaux et de biens de d\u00e9tail.\"\"<\/strong>La part des portefeuilles dans la fourchette des centaines de millions, qui se sont d\u00e9roul\u00e9s sur le march\u00e9 allemand en 2021, s’est \u00e9lev\u00e9e \u00e0 environ 2,4 milliards d’euros \u00e0 la fin du quatri\u00e8me trimestre, repr\u00e9sentant un quart du volume total des investissements.<\/p>\n

La plus grande transaction unique de l’ann\u00e9e a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e par Deka Immobilien avec l’acquisition du parc logistique Metawerk \u00e0 Meerane (Saxe) pour environ 280 millions d’euros. De plus, DWS Real Estate GmbH a acquis le Spectrum, un bien logistique de 95 000 m\u00e8tres carr\u00e9s \u00e0 Hambourg pour environ 189 millions d’euros. \u00c0 un montant similaire, l’acquisition du \u00ab Log Plaza Brandenburg \u00bb \u00e0 Gro\u00dfbeeren pour environ 160 millions d’euros a \u00e9galement contribu\u00e9 \u00e0 un nouveau volume de transactions record (environ 1,1 milliard d’euros) dans la r\u00e9gion de Berlin\/Brandebourg. Plusieurs transactions de plus de 50 millions d’euros ont atteint un nouveau record, affichant \u00e9galement de nouveaux facteurs de record au-dessus de 30 fois le loyer annuel.<\/p>\n

Le rendement de pointe pour la logistique se rapproche de la barre des 3,0 %<\/strong><\/h5>\n

La forte demande s’est donc manifest\u00e9e non seulement par un nombre de transactions sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne, mais aussi de mani\u00e8re \u00e9vidente dans l’\u00e9volution des prix au cours des 12 derniers mois. Comme pr\u00e9vu, l’\u00e9volution des rendements a continu\u00e9 de descendre au cours de l’ann\u00e9e, avec une offre simultan\u00e9ment limit\u00e9e, de sorte que le rendement brut de pointe pour les biens logistiques de classe A est pass\u00e9 de 3,70 % au d\u00e9but de l’ann\u00e9e \u00e0 3,25 % actuellement, \u00e9tablissant une nouvelle norme sur le march\u00e9 allemand des biens immobiliers industriels et logistiques.<\/p>\n

\u00ab Nous avons observ\u00e9 tout au long de l’ann\u00e9e que les investisseurs ne voient presque plus de risques m\u00eame pour les biens avec de courtes dur\u00e9es de bail, tant qu’ils se trouvent dans des emplacements avec une croissance locative pr\u00e9vue. Ainsi, les courtes dur\u00e9es peuvent plut\u00f4t \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme une opportunit\u00e9 d’augmenter les revenus locatifs annuels de la propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s l’expiration des baux. La nouvelle \u00e9valuation des risques se confirme \u00e9galement dans les facteurs de prix d’achat, qui sont sup\u00e9rieurs \u00e0 30 fois et ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9s au cours des 12 derniers mois dans de nombreuses transactions \u00bb, ajoute Roy.<\/p>\n

En plus des actifs logistiques classiques, la demande des investisseurs pour les biens industriels l\u00e9gers reste \u00e9lev\u00e9e, mais en raison du manque d’objets sur le march\u00e9, ils ne repr\u00e9sentent \u00e0 nouveau qu’une petite part du volume total des investissements (environ 20 % ou 1,8 milliard d’euros). La compression des rendements s’est \u00e9galement poursuivie ici. Pour les biens de base situ\u00e9s dans les principaux centres d’investissement, le rendement de pointe se situe d\u00e9sormais \u00e0 4,25 %, soit 65 points de base en dessous de la valeur de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Parmi les transactions les plus significatives dans le secteur des biens industriels l\u00e9gers, on trouve \u00e0 la fin de l’ann\u00e9e l’acquisition du campus Siemens de 20 hectares \u00e0 Nuremberg par VGP ainsi que l’achat du \u00ab Sigma Technopark \u00bb \u00e0 Augsbourg pour environ 83 millions d’euros par le joint-venture Titanium fond\u00e9 par AXA et Sirius.<\/p>\n

Le capital \u00e9tranger \u00e0 un niveau stable<\/strong><\/h5>\n

La part des investisseurs \u00e9trangers s’est stabilis\u00e9e \u00e0 la fin du quatri\u00e8me trimestre \u00e0 un niveau similaire \u00e0 l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente, de sorte qu’environ 4,4 milliards d’euros, soit 48 % du volume total des transactions, peuvent \u00eatre attribu\u00e9s \u00e0 des bailleurs de fonds internationaux. Environ la moiti\u00e9 de ce montant a \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par des acquisitions de portefeuilles, y compris l’acquisition d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9e du portefeuille Exeter par le fonds souverain de Singapour GIC. Les investisseurs britanniques, tels que Tritax Eurobox, ont \u00e9galement maintenu une forte pr\u00e9sence sur le march\u00e9. L’investisseur logistique britannique a s\u00e9curis\u00e9 au cours de l’ann\u00e9e des biens notamment \u00e0 B\u00f6nen (118 millions d’euros) et \u00e0 Gelsenkirchen (32 millions d’euros) et a \u00e9galement acquis par un accord d’actions les deux centres logistiques de Puma \u00e0 Geiselwind (Bavi\u00e8re) et Wayfair \u00e0 Lich (Hesse) pour un total d’environ 291 millions d’euros. En tout, la part de march\u00e9 des investisseurs britanniques repr\u00e9sente environ 28 % du volume total des investissements internationaux.<\/p>\n

Perspectives : une forte activit\u00e9 sur le march\u00e9 \u00e9galement attendue pour 2022<\/strong><\/h5>\n

\u00ab L’int\u00e9r\u00eat pour les biens immobiliers logistiques reste ind\u00e9niablement \u00e9lev\u00e9 et \u00e0 un niveau tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9. De plus en plus de maisons d’investissement concentrent d\u00e9sormais leur attention sur la logistique, de sorte qu’un capital suffisant est disponible et pourrait \u00eatre plac\u00e9. Il est certain que le volume des transactions aurait \u00e9galement \u00e9t\u00e9 consid\u00e9rablement plus \u00e9lev\u00e9 si davantage de produits avaient \u00e9t\u00e9 disponibles sur le march\u00e9. Les investisseurs qui n’ont pas r\u00e9ussi \u00e0 obtenir des ench\u00e8res sont donc sous pression pour atteindre leurs allocations cibles. Dans ce contexte, nous abordons la nouvelle ann\u00e9e avec de grandes attentes, qui sera notamment marqu\u00e9e par une compression continue des rendements \u00bb, conclut Roy.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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