LIP Invest publie une étude de marché sur les biens immobiliers logistiques Q3/25

LIP Invest, fournisseur de fonds immobiliers spécialisés axés exclusivement sur la classe d’actifs des biens immobiliers logistiques en Allemagne, publie dans le cadre de son rapport de marché trimestriel « LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland » les développements actuels dans la classe d’actifs des biens immobiliers logistiques. En plus d’un retour sur le troisième trimestre 2025, le rapport donne également un aperçu de l’évolution du marché des investissements pour le quatrième trimestre 2025.

(Munich) Les événements mondiaux continuent de créer de l’incertitude : les droits de douane, la dépendance économique, les conflits armés, tout cela influence les flux de marchandises quotidiens et donc la logistique. La mondialisation n’est pas terminée, mais plutôt modifiée et peut-être aussi plus régionale dans sa manifestation.

Récemment, il a été révélé qu’un fournisseur chinois d’une flotte de bus électriques à Oslo a accès aux systèmes de contrôle pour les mises à jour logicielles et les diagnostics via mobile. Cela pourrait être utilisé pour manipuler ou arrêter des véhicules à distance. De telles préoccupations en matière de sécurité, qui se posent également de plus en plus en ce qui concerne les logiciels américains, pourraient avoir un impact plus important sur la situation de la demande à l’avenir.

Natalie Weber

« Actuellement, les flux commerciaux internationaux continuent d’augmenter malgré les changements politiques et économiques. Mais peut-être verrons-nous bientôt plus de ‘Made in Germany’. Car qui veut vraiment une voiture chinoise télécommandée ? », se demande Natalie Weber, directrice générale et responsable de la gestion des fonds chez LIP Invest.

Malgré un environnement de marché difficile, le marché des investissements logistiques ainsi que le marché des surfaces ont gagné en activité au troisième trimestre et affichent les volumes les plus élevés de l’année jusqu’à présent. Sur le marché de la location, la demande croissante provenant du secteur du commerce électronique et de l’industrie pharmaceutique se fait particulièrement sentir.

Marché des investissements

Avec un volume de transactions de 1,5 milliard d’euros, les trois derniers mois constituent le trimestre le plus fort de l’année. Au total, 4,1 milliards d’euros ont été investis dans des biens immobiliers logistiques en Allemagne au cours de l’année. Bien que ce résultat soit toujours soutenu par des transactions individuelles plutôt petites, les transactions de portefeuille et de grande taille commencent également à reprendre. Du côté des investissements, l’intérêt accru pour les biens immobiliers de transbordement et les entrepôts frigorifiques se fait sentir, ce qui est dû à la demande croissante du commerce électronique et de l’industrie pharmaceutique. À Delmenhorst, par exemple, un bien immobilier logistique frigorifique d’environ 11 500 mètres carrés a changé de propriétaire.

Les taux d’intérêt, en particulier le SWAP à 10 ans pour les financements à long terme, se sont stabilisés ces derniers mois. Cela contribue à ce que les rendements soient restés constants au troisième trimestre. Le rendement de pointe (BAR) pour les nouvelles constructions se situe entre 4,90 et 5,10 pour cent.

LIP analyse en permanence les développements sur le marché des biens immobiliers logistiques en Allemagne. Cela inclut notamment l’observation de la situation de l’offre. Au troisième trimestre 2025, des objets LIP d’une valeur de 900 millions d’euros ont été proposés. Le volume d’investissement potentiel est légèrement inférieur, car les offres concernent principalement des objets petits à moyens.

Chiffre d’affaires des surfaces

Au troisième trimestre, le chiffre d’affaires des surfaces s’élève à 1,6 million de mètres carrés, ce qui dynamise le résultat annuel jusqu’à présent : au total, 4,2 millions de mètres carrés de surfaces logistiques ont été loués ou nouvellement construits au cours des neuf premiers mois. Les entreprises commencent à sortir progressivement de leur position prudente et optent pour des durées de location plus courtes et des options plus personnalisées afin de conserver une flexibilité maximale. Le commerce électronique est particulièrement à l’origine de la demande de surfaces : l’entreprise Blitz Distribution a loué au troisième trimestre 38 000 mètres carrés à Werne et 35 000 mètres carrés à Brême.

Au troisième trimestre, l’activité de construction reste modérée avec un volume de nouvelles constructions de 800 000 mètres carrés. Au cours des neuf premiers mois, environ 2,3 millions de mètres carrés de nouveaux biens immobiliers logistiques ont été construits. Cela est notamment dû au fait qu’il y a peu de projets de développement dépassant 50 000 mètres carrés ou de projets spéculatifs. Parmi les biens immobiliers logistiques pour lesquels la première pelletée de terre a été célébrée au troisième trimestre, on trouve par exemple un développement de 24 000 mètres carrés de Complemus Real Estate à Euskirchen, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. L’entreprise MM Flowers Europe est le premier locataire.

Tendances logistiques – moteurs de surface du secteur pharmaceutique

L’industrie pharmaceutique est l’un des moteurs de la demande actuelle pour les surfaces logistiques en Allemagne. Des entreprises allemandes à fort chiffre d’affaires approvisionnent de nombreux pays dans le monde en médicaments. Afin d’éviter des pénuries d’approvisionnement, notamment pour le système de santé allemand, une nouvelle loi est entrée en vigueur en 2023. Depuis lors, la demande de solutions de stockage et de transport à température contrôlée a augmenté. De nombreux médicaments – tels que les vaccins, les insulines ou les biopharmaceutiques – doivent être stockés en permanence entre +2°C et +8°C ou même à -70°C. Pour ces biens immobiliers logistiques à température contrôlée, des exigences particulières en matière de sécurité et de contrôle s’appliquent. L’équipement en technologie de refroidissement et en systèmes informatiques entraîne également une forte consommation d’énergie. En même temps, ces investissements dans l’équipement des biens immobiliers logistiques signifient que des contrats de location à long terme sont conclus.

À propos du rapport de marché

Le rapport de marché comprend des chiffres et des informations sur le volume des transactions, le chiffre d’affaires des surfaces et le volume des nouvelles constructions, l’évolution des rendements en fonction de l’âge des bâtiments, de l’emplacement, de la qualité des objets et de la durée des contrats de location, ainsi que sur les taux d’intérêt et l’évolution du marché.

Téléchargez ici

Photos : © LIP Invest