LIP Invest : Rapport de marché T3 2022 « Immobilier logistique en Allemagne »

LIP Invest, fournisseur de fonds immobiliers spécialisés pour investisseurs institutionnels dans la classe d’actifs des biens immobiliers logistiques en Allemagne, publie dans le cadre de son rapport de marché trimestriel « LIP UP TO DATE – Immobilier logistique en Allemagne » les développements actuels de la classe d’actifs logistiques toujours très demandée.

(Munich) En plus d’un retour sur le troisième trimestre 2022, le rapport donne également un aperçu du développement du marché des investissements pour le quatrième trimestre 2022. Le rapport de marché contient des chiffres et des informations sur le volume des transactions, le chiffre d’affaires des surfaces et le volume de construction neuve, sur l’évolution des rendements en fonction de l’âge des bâtiments, de l’emplacement, de la qualité des biens et de la durée des baux, ainsi que sur les taux d’intérêt et les événements du marché.

Aperçu du marché

Le marché des investissements pour les biens immobiliers logistiques allemands s’est montré étonnamment stable au troisième trimestre. Même dans le contexte des hausses de taux d’intérêt significatives et d’une forte volatilité avec des sauts de taux allant jusqu’à 0,5 % en quelques jours, d’une inflation croissante et d’une difficulté accrue à déterminer les prix d’achat, le volume des transactions au cours des neuf premiers mois dépasse la moyenne de longue date. Bien que l’activité transactionnelle soit restée élevée au troisième trimestre, le résultat repose en grande partie sur des accords déjà initiés au début de l’année. Actuellement, les acheteurs et les vendeurs ont de plus en plus de mal à se rencontrer. La situation rappelle la période de la crise économique mondiale de 2008, lorsque l’écart entre les attentes de prix des acheteurs potentiels et les évaluations des propriétaires immobiliers s’est considérablement creusé.

Malgré les défis économiques difficiles avec la hausse des prix de l’énergie, les pénuries d’approvisionnement et les chaînes d’approvisionnement interrompues, la demande de surfaces du côté des utilisateurs reste très élevée. Même dans le contexte de l’augmentation des coûts de construction, le marché des nouvelles constructions continue de se développer de manière dynamique. En revanche, le côté de l’offre a un effet de frein de plus en plus marqué. Le peu de surfaces disponibles et la disponibilité de terrains appropriés de plus en plus difficile empêchent des chiffres d’affaires de surfaces nettement plus élevés.

Natalie Weber, directrice et responsable de la gestion des fonds chez LIP Invest, prévoit une forte baisse de l’activité transactionnelle d’ici la fin de l’année, avec une nouvelle augmentation des rendements. « Avec des taux d’intérêt de financement d’environ 4 % ou plus, nous devrions bientôt voir des rendements de plus de 5 % pour les nouvelles constructions. Les biens acquis ces dernières années à des rendements plus bas devraient maintenir leur valeur de capital en raison des ajustements de loyer. »

Marché des investissements

Au lieu du développement supposé à la baisse de l’activité transactionnelle, le volume des transactions au troisième trimestre s’élève à 1,9 milliard d’euros, au même niveau que le trimestre précédent. Le résultat étonnamment fort repose principalement sur des accords précédemment initiés qui ont été finalisés au troisième trimestre. Certains gros contrats, comme l’achat d’un bâtiment logistique neuf de 60 000 mètres carrés à Kerpen pour 115 millions d’euros, ont favorisé le résultat du trimestre. Au total, le volume des transactions des neuf premiers mois s’élève à 8,0 milliards d’euros, ce qui est principalement dû à un premier trimestre fort.

Les conditions de taux d’intérêt modifiées sont désormais arrivées avec un certain retard sur le marché des biens immobiliers logistiques. Le rendement brut initial pour les biens logistiques modernes s’élevait au troisième trimestre à 4,35 %. D’ici la fin de l’année, le rendement de pointe devrait continuer à augmenter.

LIP analyse en permanence les développements sur le marché des biens immobiliers logistiques allemands. Cela inclut notamment l’observation de la situation de l’offre. Au troisième trimestre, LIP a reçu des offres de biens d’une valeur de 1,2 milliard d’euros à vendre. Cependant, actuellement, tous les biens immobiliers logistiques proposés sur le marché ne sont pas nécessairement transformés en transactions. Avec près de 60 %, les prestataires logistiques sont le groupe d’utilisateurs dominant des biens immobiliers logistiques disponibles sur le marché, tandis que l’industrie est représentée avec une part beaucoup plus faible.

Chiffre d’affaires des surfaces

En raison de l’offre limitée de biens immobiliers logistiques, le marché de la location a légèrement stagné au troisième trimestre. Avec 1,8 million de mètres carrés, moins de surfaces logistiques ont été mises en œuvre que lors des trimestres précédents. Le fait que le résultat des neuf premiers mois, avec 6,2 millions de mètres carrés, dépasse néanmoins le résultat de l’année précédente est principalement dû à un deuxième trimestre fort. La plus grande transaction du troisième trimestre est la location de 70 000 mètres carrés de surface logistique à Moeller Maersk à Bremerhaven.

Dans l’ensemble, la demande des utilisateurs reste à un niveau élevé, ce qui se reflète également dans l’activité de construction neuve. Au troisième trimestre, 1,4 million de mètres carrés de nouvelles surfaces logistiques ont été construites. L’activité de construction neuve des neuf premiers mois s’élève donc à 4,1 millions de mètres carrés. En septembre, le promoteur immobilier Lang & Cie. Industrial a annoncé le début de la construction d’un centre multi-utilisateurs de 67 000 mètres carrés à Koblenz. Les surfaces locatives sont déjà entièrement louées avant l’achèvement en 2024.

Perspectives

Dans le contexte des bouleversements géopolitiques actuels, d’une fourniture d’énergie incertaine et de la hausse des prix dans le monde entier, il est difficile de faire des prévisions. Non seulement le secteur logistique – mots-clés disponibilité de la main-d’œuvre, pénurie de conducteurs, disponibilité des surfaces et infrastructure – mais l’ensemble de l’industrie allemande a besoin d’un soutien plus fort de la part de la politique. L’Allemagne figure parmi les meilleurs sites logistiques au monde. Tant la demande de surfaces du côté des utilisateurs que l’intérêt pour les biens immobiliers logistiques resteront élevés. La classe d’actifs a l’avantage de la protection contre l’inflation par rapport aux obligations à taux fixe. Par conséquent, les vendeurs et les acheteurs retrouveront également un terrain d’entente après une phase de détermination des prix difficile. Cependant, cela ne sera possible qu’avec des loyers nettement plus élevés.

Tendances logistiques : forte demande pour des solutions de stockage de batteries lithium-ion

La mobilité électrique devient de plus en plus présente dans le secteur des biens immobiliers logistiques. De plus en plus d’entreprises – notamment dans l’industrie automobile – demandent des surfaces pour le stockage de batteries. Toutes les propriétés logistiques ne sont pas adaptées à cet usage, d’autant plus qu’il n’existe pas encore de réglementations publiques uniformes pour le stockage approprié. Par conséquent, chaque bien doit être examiné individuellement pour son adéquation.

Lors du stockage et de la manipulation de batteries électriques, le thème de la protection contre les incendies est particulièrement important. Les batteries lithium-ion sont des marchandises dangereuses hautement inflammables. Elles peuvent prendre feu de manière inattendue en cas de mauvaise manipulation, d’expositions à des températures extrêmes ou d’impact mécanique.

Les biens immobiliers logistiques doivent donc être équipés d’un système de protection incendie – y compris un système d’alarme incendie à déclenchement précoce – qui réagit rapidement, de manière ciblée et avec le bon agent extincteur. Étant donné que les agents extincteurs à base de poudre ou de mousse sont moins efficaces, les experts recommandent des systèmes de sprinkleurs avec une forte application d’eau. En plus des portes coupe-feu avec rétention d’eau d’extinction, les biens immobiliers logistiques devraient disposer d’une étanchéité WGK, afin que l’eau d’extinction contaminée ne puisse pas pénétrer dans les eaux souterraines.

Enfin, il est impératif de consigner dès le départ les particularités du stockage des batteries dans l’assurance bâtiment et d’impliquer les autorités compétentes ou les experts en protection contre les incendies.

Tous les intéressés peuvent télécharger le rapport de marché gratuitement à l’adresse https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung.

Photo : © LIP Invest GmbH