Immobilier industriel et logistique à un niveau record

Selon le conseiller immobilier Colliers, le volume d’investissement dans l’immobilier industriel et logistique au cours des neuf premiers mois de 2021 atteint un résultat record, avec environ 5,9 milliards d’euros d’investissement. La logistique contribue avec une part de marché à deux chiffres (15 pour cent). En raison de la forte demande, le rendement brut continue de baisser pour atteindre 3,4 pour cent.

(Francfort/Main) Au cours des neuf premiers mois, un montant record de 5,9 milliards d’euros a été investi dans l’immobilier industriel et logistique en Allemagne. Selon Colliers, c’est le deuxième meilleur résultat jamais enregistré à la fin d’un troisième trimestre depuis 2017. Par rapport à l’année précédente, le résultat est d’environ 19 pour cent supérieur à la valeur de référence, et la moyenne sur quatre ans a généré une augmentation de 18 pour cent.

Nicolas Roy, responsable de l’Industrie et de la Logistique en Allemagne chez Colliers : « L’activité du marché a été fortement influencée au cours des neuf premiers mois de l’année par la demande des entreprises de commerce électronique. Le changement de comportement d’achat, provoqué par la pandémie, a permis à de nombreux fournisseurs de produits alimentaires en ligne et services de livraison de faire leur entrée sur le marché. Les nouveaux acteurs rendent le marché de l’immobilier logistique plus attractif pour de nombreux investisseurs. En conséquence, la classe d’actifs logistique a atteint une part de marché considérable de 15 pour cent et fait actuellement partie des classes d’actifs les plus intéressantes. »

Les investisseurs européens se montrent particulièrement actifs

En raison de la pandémie persistante et des restrictions de voyage, environ 56 pour cent du capital provient d’investisseurs nationaux. Cela correspond au résultat de la première moitié de l’année et montre que l’intérêt des investisseurs nationaux reste très élevé. Au troisième trimestre, Patrizia s’est particulièrement distinguée en acquérant un portefeuille composé de cinq biens immobiliers DHL. De plus, Catella a réussi à acquérir quatre biens immobiliers logistiques pour ses fonds spécialisés.

Avec environ 44 pour cent du volume total des transactions, la part du capital international reste stable. Par rapport au niveau d’avant la pandémie, la valeur est d’environ 14 points de pourcentage en dessous du résultat de 2019 (58 pour cent). Il est remarquable qu’environ deux tiers du capital international proviennent d’investisseurs européens. Parmi les investisseurs européens, les investisseurs britanniques ont acquis un nombre record de près de 40 biens immobiliers logistiques en Allemagne. Environ deux tiers des fonds britanniques ont été investis dans des biens immobiliers logistiques en dehors des sept principaux centres d’investissement.

La part des achats individuels atteint un niveau record

Par rapport à la période de l’année précédente, la part des achats de portefeuilles est restée à un niveau stable d’environ 31 pour cent. Les mois d’avril à juin ont enregistré le plus grand nombre de transactions de portefeuilles avec sept ventes en paquet. Au troisième trimestre, seulement trois portefeuilles de grande taille ont été échangés. Parmi eux, Swiss Life Asset Managers a acheté dix biens immobiliers logistiques européens, dont six en Allemagne, pour un montant inférieur à six chiffres en millions. Les biens faisaient partie du portefeuille Coldplay de 2019. De plus, Europa Capital a vendu huit biens immobiliers logistiques, y compris des biens qu’ils avaient achetés il y a seulement un an, à l’entreprise australienne Arrow Capital Partners. En comparaison sur plusieurs années, la part des ventes de portefeuilles reste nettement inférieure au niveau d’avant la pandémie de 2019, avec 7 points de pourcentage.

Parmi les transactions individuelles les plus significatives du troisième trimestre, on trouve l’achat d’un bien immobilier logistique à Großbeeren près de Berlin. C’était la plus grande transaction de type Core Single Asset de l’année dans le secteur logistique à Berlin et également à l’échelle nationale. Au total, environ deux tiers de toutes les transactions individuelles au troisième trimestre ont été réalisées par des investisseurs nationaux, tandis que les portefeuilles ont été principalement vendus à des investisseurs étrangers.

La guerre des prix s’intensifie

En raison de la forte demande et de l’offre limitée, la situation sur le marché continue de se détériorer. Le niveau de rendement pour les biens immobiliers logistiques Core dans les emplacements de premier choix avec des locataires de bonne qualité a encore diminué à 3,4 pour cent au troisième trimestre. Cela représente une baisse de 50 points de base par rapport à la période de l’année précédente. « En particulier depuis la seconde moitié de 2020, les rendements sont en chute libre. Depuis le quatrième trimestre 2020, nous constatons qu’en moyenne, les rendements diminuent d’environ 50 points de base d’un trimestre à l’autre. À la mi-année, les premières transactions avec un facteur de prix d’achat d’environ 30 fois ont été réalisées, et nous prévoyons pour le dernier trimestre d’autres transactions tout aussi coûteuses », explique Roy.

Perspectives

« La situation actuelle du marché promet quelques transactions attrayantes au quatrième trimestre. Nous prévoyons que le résultat annuel dépassera le volume de transactions record de l’année précédente. L’augmentation des prix de construction fera grimper les prix d’achat pour les développements de projets. La situation économique générale et les restrictions de voyage liées à la pandémie continueront de se stabiliser au fil de l’année. En conséquence, nous prévoyons davantage d’acheteurs internationaux qui intensifieront la guerre des prix », conclut Roy.

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