Logivest analyse le marché immobilier logistique allemand 2020

La société de conseil Logivest a analysé les données du marché immobilier logistique allemand pour 2020. Le volume de nouvelles constructions s’élève à 4,8 millions de mètres carrés, ce qui représente une augmentation de près de 4,5 % par rapport à 2019. Parmi les emplacements, il y a un gagnant surprise, la région de Leipzig/Halle avec environ 360 000 mètres carrés. Le commerce en ligne stimule la construction neuve.

(Munich) Le marché immobilier logistique allemand a également pu se développer positivement en 2020, une année marquée par la pandémie de Corona et la crise économique qui en a découlé. C’est la conclusion de la société de conseil spécialisée dans l’immobilier logistique Logivest, après avoir analysé les données de recherche à l’échelle nationale pour l’année entière (collecte de données jusqu’au 01.12.2020). Avec un volume de nouvelles constructions d’environ 4,8 millions de mètres carrés, le niveau déjà élevé de 2019 (4,6 millions de mètres carrés) a été dépassé de près de 4,5 %. Logivest mesure toujours le moment du début des travaux. Au cours des cinq dernières années, le volume n’a été supérieur à 5 millions de mètres carrés qu’en 2018.

« Ce résultat est un signal très positif pour le marché logistique et souligne la stabilité de cette classe d’actifs. La demande d’espace reste intacte et sera encore renforcée par le commerce en ligne en plein essor », déclare Kuno Neumeier, PDG de Logivest.

Leader Leipzig

Au cours de l’année, les 23 principales régions logistiques allemandes ont montré une dynamique très forte. Alors que neuf régions ont pu dépasser massivement leur valeur de l’année précédente, les 14 autres principales régions logistiques ont reculé par rapport aux résultats de 2019. La région logistique de Leipzig/Halle a connu la plus impressionnante ascension : de la 22e place (2019) à la première place (2020). Avec un volume de nouvelles constructions de 360 000 mètres carrés, la valeur de l’année précédente a été dépassée de plus de trois fois. La région de Berlin/Brandenburg a atteint la deuxième place avec 355 000 mètres carrés (2019 : troisième place). Cette enquête n’inclut pas la nouvelle Gigafactory de Tesla, car il s’agit d’un site de production où la production et la logistique ne peuvent pas être séparées. La région de Hanovre a obtenu la troisième place avec 320 000 mètres carrés (2019 : quatrième place).

Il y a aussi des régions en déclin

En revanche, les principales régions logistiques en Rhénanie-du-Nord-Westphalie ont connu un déclin. À Duisburg, le volume de nouvelles constructions a diminué à un peu plus de 160 000 mètres carrés - en 2019, cette région était encore en première position avec plus de 460 000 mètres carrés. La baie de Cologne a également chuté de plus de la moitié, atteignant maintenant près de 120 000 mètres carrés. Dans la région orientale de la Ruhr, la baisse a été moins marquée à 193 000 mètres carrés, mais elle reste néanmoins significative (2019 : 271 000 mètres carrés). Même l’ancienne région phare de Hambourg n’a pas pu maintenir le niveau élevé de 2019 et enregistre environ 80 000 mètres carrés de moins.

Une dynamique particulièrement forte a été observée en 2020 en dehors des principales régions logistiques. Ainsi, le premier trimestre a enregistré un nouveau record avec environ 43 % des nouvelles constructions en dehors des emplacements de premier choix. Mais même sur l’ensemble de l’année, la part est relativement élevée avec 25 %. « La raréfaction des espaces dans les emplacements de premier choix ainsi que la focalisation sur le commerce en ligne conduisent d’une part à une expansion plus forte vers la périphérie. D’autre part, les expéditeurs et les prestataires logistiques remettent en question leurs stratégies d’emplacement précédentes », explique Neumeier.

Le commerce électronique façonne la construction neuve

Le commerce en ligne, qui a gagné en importance même en raison de la pandémie, a également eu un impact significatif sur le marché logistique en 2020. Quatre des cinq plus grandes nouvelles constructions de l’année ont été réalisées pour ce type d’utilisation. Le plus grand projet de construction neuve a été réalisé par Amazon à Gera, avec un volume d’environ 153 000 mètres carrés sur trois étages pour une utilisation propre. En deuxième position se trouve le développeur immobilier logistique international SEGRO avec environ 86 000 mètres carrés de surface développée dans le Logistics Park Leipzig, louée au détaillant en ligne Relaxdays. En troisième position se trouve un entrepôt régional que Rewe a réalisé à Henstedt-Ulzburg avec près de 85 000 mètres carrés pour une utilisation propre. La quatrième place est occupée par un hall logistique à Lich, développé par Dietz AG pour le détaillant en ligne Wayfair, et la cinquième place est un hall dans le parc VGP à Göttingen, qui doit également être utilisé pour le commerce électronique.

Perspectives 2021

« Avec ce super résultat, nous entamons l’année nouvelle de manière positive. On peut s’attendre à ce que le marché immobilier logistique reste stable en 2021. Même si la pandémie de Corona et le Brexit offrent peu de certitudes en matière de planification, de grands projets sont déjà prévus et la demande d’espace demeure », prédit Neumeier.

Photo/Graphiques : © Logivest

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