Rapport de marché LIP sur les biens immobiliers logistiques deuxième trimestre 2023

LIP Invest, un fournisseur de premier plan de fonds immobiliers spécialisés pour les investisseurs institutionnels dans la classe d’actifs des biens immobiliers logistiques en Allemagne, publie dans le cadre de son rapport de marché trimestriel « LIP UP TO DATE – Biens immobiliers logistiques en Allemagne » les développements récents de la classe d’actifs très demandée des biens immobiliers logistiques.

(Munich) En plus d’un retour sur le deuxième trimestre 2023, le rapport donne également un aperçu de l’évolution du marché des investissements pour le troisième trimestre 2023. Le rapport de marché comprend des chiffres et des informations sur le volume des transactions, le chiffre d’affaires des surfaces et le volume de nouvelles constructions, l’évolution des rendements en fonction de l’âge des bâtiments, de l’emplacement, de la qualité des biens et de la durée des baux, ainsi que sur les taux d’intérêt et l’évolution du marché.

La grande volatilité sur le marché des capitaux semblait être passée. La base pour les financements à long terme s’est stabilisée ces derniers mois autour de 3 % pour le swap à 10 ans. Cela a facilité la détermination des prix pour les achats et ventes de biens immobiliers logistiques. En conséquence, les rendements bruts initiaux pour les biens immobiliers neufs sont restés constants par rapport au trimestre précédent, à 4,85 à 5,10 %.

Un peu surprenant, la dernière augmentation des taux directeurs de juillet 2023 a encore eu un impact sur le taux d’intérêt à long terme, entraînant une augmentation d’environ 0,20 %. Cette hausse exercera – même si ce n’est que légèrement, d’environ 0,10 à 0,15 % – une pression supplémentaire sur les rendements logistiques. Nous prévoyons donc pour le troisième trimestre des rendements bruts initiaux de 4,95 à 5,20 % pour des biens immobiliers logistiques modernes de haute qualité situés dans de bons emplacements.

Contrairement à d’autres classes d’actifs, les conditions des biens immobiliers logistiques se sont adaptées relativement rapidement aux conditions du marché. Malgré la baisse des facteurs, les prix d’achat des biens logistiques ne sont pas nécessairement plus bas qu’avant les changements sur le marché des capitaux, car des loyers plus élevés compensent généralement les facteurs d’achat plus bas. Néanmoins, le premier semestre 2023 a été marqué par une certaine retenue sur le marché des transactions, ce qui se traduit par un volume de transactions limité. Cependant, le pipeline d’objets pour les prochains trimestres est bien rempli, en particulier avec des projets de nouvelles constructions, de sorte qu’il existe un potentiel pour des transactions au cours du reste de l’année. Le nombre de procédures d’appel d’offres structurées a également augmenté au deuxième trimestre.

« Les biens immobiliers logistiques se tiennent prêts à redémarrer après les changements sur le marché des capitaux de l’année dernière : des objets d’achat appropriés sont disponibles ; la demande des utilisateurs est toujours présente ; les paramètres du marché des capitaux se sont stabilisés, ce qui facilite la détermination des prix – pour les investisseurs décidés, c’est le bon moment pour entrer », déclare Bodo Hollung, associé et directeur général de LIP Invest.

Marché des investissements

Au deuxième trimestre, environ 900 millions d’euros ont été investis dans des biens immobiliers logistiques allemands. Ainsi, le volume des transactions pour le premier semestre s’élève à 1,8 milliard d’euros, atteignant son niveau le plus bas depuis 2015. Au cours des six premiers mois, peu de transactions de portefeuille de grande envergure ont été conclues, ce qui a un impact significatif sur le résultat semestriel. En revanche, l’importance des transactions individuelles solides se fait sentir. Parmi les plus grandes transactions du deuxième trimestre figure la vente d’un bien immobilier logistique de 81 800 mètres carrés à Pohlheim près de Gießen, générant un loyer net annuel de 3,8 millions d’euros.

Le rendement brut initial pour les nouvelles constructions dans des emplacements de premier choix reste constant entre 4,85 et 5,10 %. Les biens immobiliers classiques existants ont été peu échangés au cours du premier semestre. Les propriétaires conservent les biens en raison des facteurs d’achat réduits ou attendent des conditions relativement élevées. Par conséquent, l’écart des rendements bruts initiaux entre les nouvelles constructions et les biens existants est actuellement relativement faible.

Les appels d’offres actuels et les processus de vente – au deuxième trimestre, des biens existants ont également été proposés à nouveau en plus grand nombre – contribueront à une meilleure évaluation de l’évolution future des rendements au cours du reste de l’année.

LIP analyse en permanence les développements sur le marché des biens immobiliers logistiques en Allemagne. Cela inclut notamment l’observation de la situation de l’offre. Au deuxième trimestre 2023, des objets d’une valeur d’environ un milliard d’euros ont été proposés à la vente. Le volume d’investissement potentiel reste constant à un niveau modéré d’environ un milliard d’euros. Pour le trimestre à venir, une augmentation de l’activité sur le marché des investissements est attendue en raison de l’augmentation des procédures d’appel d’offres structurées. Au deuxième trimestre, environ 70 % des biens mis sur le marché étaient principalement des biens immobiliers logistiques utilisés par des prestataires logistiques.

L’activité de construction a légèrement augmenté au deuxième trimestre avec environ 900 000 mètres carrés par rapport au premier trimestre, mais reste modérée. Au total, environ 1,6 million de mètres carrés de nouvelles surfaces logistiques ont été construits au cours du premier semestre. Le plus grand démarrage de construction du trimestre est le développement de projet spéculatif de P3 dans le centre de transport de Jade Weser Port Wilhelmshaven, avec environ 140 000 mètres carrés de surface logistique. Par rapport aux années précédentes, le volume de nouvelles constructions pour l’année entière devrait être nettement inférieur, ce qui devrait encore aggraver la pénurie d’offre.

Chiffre d’affaires des surfaces

Au deuxième trimestre, un total de 1,3 million de mètres carrés de surfaces logistiques ont été loués ou nouvellement construits, un résultat similaire à celui du trimestre précédent. Le chiffre d’affaires des surfaces pour le premier semestre s’élève donc à 2,5 millions de mètres carrés. Parmi d’autres, le constructeur automobile BMW a loué un centre logistique de 82 000 mètres carrés à Pilsting en Basse-Bavière.

Actuellement, une légère augmentation des sous-locations est observée, après que les capacités de réserve ou tampon créées l’année dernière ne sont pas toujours nécessaires. Des biens immobiliers logistiques pouvant être utilisés à des fins tierces peuvent même être sous-loués à des conditions plus élevées. Une légère baisse de la demande dans certaines régions est due à un recalcul de la part des logisticiens en raison de l’augmentation significative des loyers ainsi qu’à la disparition des effets spéciaux de l’année dernière. Dans de nombreuses régions, l’offre de surfaces reste le facteur limitant.

Les biens immobiliers logistiques sortiront-ils bientôt d’une imprimante 3D ?

Les procédés d’impression 3D sont déjà utilisés dans de nombreux domaines d’application de l’industrie logistique, par exemple dans la logistique des pièces de rechange. Des expériences ont également été menées dans le secteur immobilier avec la technologie 3D. Ainsi, un prototype d’une maison individuelle a été créé en moins de 4 jours à Beckum, en Westphalie, tandis qu’à Heidelberg, le plus grand bâtiment d’Europe en béton recyclable a été « imprimé » couche par couche. Le procédé d’impression de maisons pourrait contribuer de manière significative à rendre la construction plus rapide, plus économique et plus respectueuse de l’environnement à l’avenir. Cependant, la technologie n’est pas encore adaptée à la production de masse, mais reste une entreprise coûteuse que seules quelques entreprises en Allemagne proposent. Il faudra donc encore un certain temps avant que les biens immobiliers logistiques puissent être imprimés en un temps record. Les entreprises logistiques qui assument déjà des activités de production légères pourraient également proposer elles-mêmes l’impression 3D dans leurs halls, ce qui pourrait potentiellement générer une demande supplémentaire de surfaces.

Téléchargez l’étude ici

Photo : © LIP Invest