Avison Young observe des décisions de localisation modifiées en raison du climat

Le consultant immobilier Avison Young constate que les décisions de localisation sont modifiées en raison du climat. Il est également intéressant de noter que, en raison des risques climatiques, de nombreuses entreprises industrielles et commerciales augmentent leurs stocks. Du côté de la logistique, le climat, en raison de la baisse des niveaux d’eau de plus en plus fréquente en été, affecte particulièrement le transport fluvial intérieur. Changer de localisation semble souvent plus simple qu’il ne l’est en réalité. En particulier pour les petites et moyennes entreprises, le risque de perdre de bons employés lors d’un déménagement dans une autre région est élevé. D’autant plus qu’il n’est pas garanti qu’il y ait moins de changements dus au climat ailleurs.

(Francfort/Main) C’est de nouveau le moment : la baisse des niveaux d’eau sur les rivières allemandes a déjà réduit la navigabilité à la mi-juin. Les transports deviennent plus compliqués et coûteux – cela pourrait, entre autres, ralentir la baisse de l’inflation. La reprise économique pourrait également être freinée.

Cette année, ces effets ne sont pas encore clairement perceptibles. Cependant, l’année dernière, le volume de transport sur les voies navigables intérieures allemandes était le plus bas²⁾ depuis la réunification allemande en 1990. Une des causes était la baisse des niveaux d’eau en août. Rien qu’entre la mi-juin et la fin juin de cette année, la situation de sécheresse en Allemagne s’est encore aggravée, et les niveaux d’eau du Rhin étaient déjà plus bas que pendant les années de sécheresse 2018 et 2022.

Les effets sur le secteur du transport vont-ils continuer à augmenter ?

Bien que d’autres événements significatifs, par exemple géopolitiques, tiennent actuellement l’économie et la société en haleine, les conséquences du changement climatique ne diminuent pas. Au contraire : ses effets, par exemple sur le secteur du transport et l’immobilier, continuent d’augmenter. Par ailleurs, certaines parties de l’infrastructure de transport allemande ainsi que de nombreux biens immobiliers ne sont pas adaptés aux changements climatiques. Des ajustements à grande échelle devront donc être effectués.

Plus de trois quarts des petites et moyennes entreprises (PME) allemandes et près de 90 % des grandes entreprises s’attendent³⁾ à ce que les effets du changement climatique (par exemple, des événements météorologiques extrêmes) et la transition vers une économie plus durable aient un impact sur leurs activités commerciales. Parmi les réactions des entreprises allemandes face à l’augmentation des risques climatiques figurent notamment les mesures suivantes : délocalisation, augmentation des stocks et mesures de construction.

Mesures prises et prévues* en raison de l’augmentation des risques climatiques

*Extrait (Base : enquête auprès des entreprises allemandes en 2022, différenciée par taille d’entreprise. PME = petites et moyennes entreprises). Source : Institut für Mittelstandsforschung Bonn, 2023

Les différences de pourcentage parfois marquées dans les mesures d’adaptation s’expliquent probablement par le fait qu’elles sont moins faciles à réaliser pour les PME que pour les grandes entreprises. Cependant, les réactions nécessaires, tant au niveau des entreprises qu’au niveau macroéconomique, offrent également des opportunités : Le chemin vers l’atteinte des objectifs climatiques ouvre de nouveaux modèles commerciaux, par exemple dans l’adaptation opérationnelle et constructive des structures existantes ainsi que dans le développement durable de nouvelles structures. De plus, dans le domaine de l’approvisionnement et de l’utilisation de l’énergie, ou dans le domaine des méthodes d’approvisionnement et de production durables, où l’économie circulaire jouera un rôle de plus en plus important. Rien que le désir de protection contre les risques climatiques pave la voie à des initiatives de grande envergure : Près de la moitié³⁾ des entreprises allemandes ne se sentent pas encore suffisamment protégées contre un risque climatique (y compris la chaleur, les précipitations, la sécheresse).

Quel rapport cela a-t-il avec le secteur immobilier ?

• Les changements climatiques sont déjà largement pris en compte dans les décisions de localisation des entreprises – cela vaut pour l’industrie tout comme pour le commerce ou les prestataires de services ainsi que pour les utilisateurs de bureaux. Les périodes de chaleur et de sécheresse menacent une production fluide. De plus, l’industrie et le commerce dépendent d’un transport de marchandises fluide et de l’approvisionnement en matières premières et en produits intermédiaires. L’Allemagne dépend également de pays qui peuvent être fortement affectés par les conséquences du changement climatique.
• Les investisseurs immobiliers prennent également en compte les risques climatiques depuis longtemps dans leurs stratégies d’investissement.
• Le changement climatique entraîne de plus en plus souvent des conditions météorologiques extrêmes. Cela peut également causer des dommages aux biens immobiliers industriels, de production et logistiques, entraînant des interruptions de production et de livraison.
• Les bâtiments de bureaux, qui contribuent à réduire considérablement les températures en été grâce à des toits et des façades végétalisés, favorisent un microclimat plus agréable et ont un impact positif sur le bien-être des employés. De plus, ils nécessitent moins de climatiseurs, ont des émissions plus faibles et entraînent des coûts énergétiques plus bas – un véritable argument de localisation pour les utilisateurs, tant actuellement qu’à l’avenir.
• Des biens immobiliers, tels que des centres de données, seront de plus en plus demandés par les clients et les investisseurs à l’avenir. En effet, jusqu’à présent, ils nécessitaient « une quantité énorme » d’électricité et produisaient en même temps de grandes émissions, mais seront bientôt exploités de manière neutre en CO2 et pourront également devenir indépendants de l’énergie externe. Étant donné qu’un approvisionnement électrique fiable est l’une des exigences les plus importantes pour les centres de données, une alimentation électrique autonome rend ces biens immobiliers plus autonomes dans leur choix de localisation.
• Si, dans un processus de production, des biens ou des produits intermédiaires étaient jusqu’à présent livrés de manière critique en temps, par exemple pour réduire l’immobilisation de capital, un passage à des stocks tampons – afin de pouvoir compenser les fluctuations de livraison – nécessitera à l’avenir plus d’espace de stockage, donc également des biens immobiliers correspondants. Cela modifie également les processus logistiques et les exigences en matière de localisation des entreprises, tout comme, par exemple, le développement national de compétences en matière de batteries et de cellules dans l’industrie automobile allemande par le biais d’un développement significatif de la recherche et du développement dans le pays ; jusqu’à présent, les fabricants automobiles allemands ont principalement acheté ces composants essentiels pour les voitures électriques sur d’autres continents. Indépendamment de cette tendance dans l’industrie automobile allemande et en raison de la crise énergétique, les logisticiens convertissent de plus en plus leurs flottes de camions à la mobilité électrique, comme Aldi Nord. De plus, on observe que les entreprises se concentrent de plus en plus sur de nouveaux sites qui offrent plus de disponibilité de surface et de potentiel, par exemple en matière d’infrastructure de transport, plutôt que sur les sites logistiques classiques dans les régions métropolitaines. Un exemple en est le nouveau centre logistique près de Neu Wulmstorf, qui est loué à l’avenir car il offre de plus grandes surfaces et est situé le long de l’A 26 en cours d’expansion. En dehors des régions métropolitaines, il existe encore plus de friches industrielles qui répondent aux exigences changeantes des logisticiens en matière de plus d’espace. Comme dans d’autres classes d’actifs, un processus d’adaptation est actuellement en cours dans l’industrie logistique pour atteindre les objectifs climatiques à long terme de la République fédérale visant à réduire le bilan CO-2, par exemple par le passage à la mobilité électrique, la végétalisation des biens immobiliers ou l’utilisation de panneaux photovoltaïques.

¹⁾ La carte officiellement intitulée « Sécheresse sol total » représente l’indice d’humidité du sol en Allemagne jusqu’à une profondeur d’environ 1,80 mètre en cinq catégories. L’humidité du sol actuelle est exceptionnellement basse par rapport à la moyenne à long terme.

²⁾ Office fédéral de la statistique, 2023

³⁾ Institut für Mittelstandsforschung, 2023

Photo de titre : © Loginfo24

Graphiques : © Avison Young