LIP Invest publie un rapport de marché pour le quatrième trimestre 2022

LIP Invest, fournisseur de fonds spécialisés immobiliers pour investisseurs institutionnels dans la classe d’actifs des biens immobiliers logistiques en Allemagne, publie dans le cadre de son rapport de marché trimestriel « LIP UP TO DATE – Biens immobiliers logistiques en Allemagne » les développements actuels de la classe d’actifs logistiques toujours très demandée.

(Munich) En plus d’un retour sur le 4ème trimestre 2022, le rapport donne également un aperçu de l’évolution du marché des investissements pour le 1er trimestre 2023. Le rapport de marché comprend des chiffres et des informations sur le volume des transactions, le chiffre d’affaires des surfaces et le volume de construction neuve, sur l’évolution des rendements en fonction de l’âge des bâtiments, de l’emplacement, de la qualité des biens et de la durée des baux, ainsi que sur les taux d’intérêt et l’actualité du marché.

Aperçu du marché

Le marché des biens immobiliers logistiques a également été influencé au 4ème trimestre 2022 par les développements géopolitiques persistants, des taux d’intérêt élevés, une augmentation des prix et une baisse de la performance économique. La retenue des acheteurs était clairement perceptible ; une tendance qui se poursuit également en 2023. Le résultat annuel sur le marché des investissements pour les biens immobiliers logistiques est très bon, avec plus de 9,0 milliards d’euros au total. Cependant, il repose principalement sur des transactions de 2021 avec transfert de propriété en 2022 ou sur des transactions du début de 2022.

Des augmentations de taux de plus de 3 % l’année dernière, la concurrence d’autres classes d’actifs et des taux d’immobilier dépassés ont conduit à une retenue et à des attentes de rendement plus élevées du côté des investisseurs institutionnels. Néanmoins, les investissements dans les biens immobiliers logistiques restent attrayants pour les investisseurs. Un besoin élevé en surfaces, par exemple dû à la restructuration des chaînes d’approvisionnement internationales, se heurte à une disponibilité de terrains en baisse.

Dans une situation de marché des capitaux plus prévisible, les biens immobiliers logistiques avec leurs baux protégés contre l’inflation ainsi que leur potentiel de croissance des loyers et d’appréciation des valeurs devraient s’imposer par rapport aux obligations en tant qu’alternatives d’investissement. Les transactions devraient également reprendre de l’ampleur au cours de 2023. Les rendements bruts initiaux devraient alors se stabiliser autour de 5 %.

« L’effet de levier des taux d’intérêt bas a conduit à des prix d’achat élevés ces dernières années. Parfois, les investisseurs étaient même prêts à payer plus de 30 fois le loyer annuel. Après le changement de tendance des taux d’intérêt, l’environnement de financement et d’investissement a complètement changé. Après notre dernier rapport de marché en novembre 2022, les taux d’intérêt ont encore augmenté de 0,5 %. La BCE a annoncé d’autres hausses de taux en raison des taux d’inflation toujours élevés, de nombreux acteurs du marché estiment qu’un taux directeur de 4 % n’est plus exclu. La pression sur les marchés immobiliers va continuer à s’intensifier. Les rendements initiaux de 5 % que nous avions prévus en novembre dernier en lien avec la hausse continue des taux d’intérêt sont déjà une réalité. Les biens immobiliers logistiques restent une classe d’actifs attrayante pour les investisseurs institutionnels – à condition qu’un supplément de rendement par rapport aux obligations sans risque puisse être obtenu. Étant donné la disponibilité limitée de terrains à bâtir et l’augmentation des coûts de construction, les vendeurs et les acheteurs ne pourront probablement se rencontrer que sur la base de loyers nettement plus élevés », déclare Bodo Hollung, directeur général associé de LIP Invest.

Marché des investissements

Sur le marché des transactions, la retenue des acheteurs et des investisseurs est palpable. Un nombre nettement réduit de transactions a conduit au 4ème trimestre à un volume de transactions de seulement 1,2 million d’euros. Néanmoins, quelques transactions sélectionnées ont été conclues dans la classe d’actifs. Par exemple, le promoteur immobilier Panattoni a vendu son parc logistique de 67 000 mètres carrés achevé en 2021 à Bremen Süd. Au total, l’année 2022 se termine avec un volume de transactions élevé de 9,2 milliards d’euros, ce qui est principalement dû au 1er trimestre, qui représente près de la moitié du volume annuel.

Le rendement brut initial pour les biens logistiques modernes a de nouveau augmenté et se situe au 4ème trimestre entre 4,85 et 5 %. Une déclaration fondée sur les rendements actuels des biens existants n’est pas possible en raison du manque de transactions dans ce segment pour le moment.

LIP analyse en permanence les développements sur le marché des biens immobiliers logistiques en Allemagne. Cela inclut notamment l’observation de la situation de l’offre. Au 4ème trimestre, des biens d’une valeur d’environ 850 millions d’euros ont été proposés à LIP. Par rapport aux trimestres précédents, cela indique une nouvelle baisse de l’activité transactionnelle.

Au 4ème trimestre, les prestataires logistiques et le commerce étaient presque également représentés en tant que groupes d’utilisateurs des biens immobiliers logistiques disponibles sur le marché, tandis que l’industrie représentait une part nettement inférieure.

Chiffre d’affaires des surfaces

Avec 1,8 million de mètres carrés de surfaces logistiques louées, le chiffre d’affaires des surfaces est resté stable au 4ème trimestre par rapport au trimestre précédent. Au total, en 2022, 8,0 millions de mètres carrés ont été loués ou construits, ce qui représente une légère baisse par rapport à la valeur record de l’année précédente. Au 4ème trimestre, il est également devenu évident que de grandes surfaces de chiffre d’affaires sont de plus en plus attribuées à des sites périphériques en dehors des régions logistiques établies. Ainsi, Alcaro Invest a loué son nouveau bâtiment de 47 500 mètres carrés à Francfort/Oder à long terme au groupe EV Cargo pour le stockage de batteries lithium-ion pour véhicules électriques.

À la fin de l’année, l’activité de construction neuve a diminué. Au 4ème trimestre, 1,0 million de mètres carrés de nouvelles surfaces logistiques ont été construites. Par exemple, le promoteur immobilier bauwo a commencé la construction d’un parc logistique de 70 000 mètres carrés à Elsdorf, entre Brême et Hanovre. Avec une activité de construction neuve de 5,1 millions de mètres carrés, le résultat total pour 2022 est globalement élevé et se situe juste en dessous du résultat de l’année précédente de 5,3 millions de mètres carrés. Pour l’année 2023, une baisse des nouvelles constructions spéculatives est attendue en raison de conditions de financement plus difficiles et de facteurs de sortie incertains.

Tendances de la logistique

Le 1er janvier 2023, la loi sur le devoir de vigilance des chaînes d’approvisionnement (LkSG), également connue sous le nom de loi sur les chaînes d’approvisionnement, est entrée en vigueur. Elle oblige les entreprises allemandes comptant initialement plus de 3 000 employés à apporter de la transparence dans leurs chaînes d’approvisionnement. Cette loi vise à lutter contre les violations des droits de l’homme le long des chaînes d’approvisionnement mondiales, par exemple par le travail forcé ou des enfants. En obligeant les entreprises à assumer la responsabilité de leurs voies d’approvisionnement, l’objectif est finalement de mieux protéger l’environnement ainsi que les droits humains et des enfants.

L’Office fédéral de l’économie et du contrôle des exportations (Bafa) agit en tant qu’organe de contrôle, pouvant effectuer des contrôles basés sur les risques au sein des entreprises. En particulier, les petites entreprises sont confrontées à la charge bureaucratique que la loi sur les chaînes d’approvisionnement entraîne – d’autant plus qu’une autre loi sur les chaînes d’approvisionnement au niveau européen suivra.

Le rapport de marché est disponible gratuitement en téléchargement à l’adresse suivante : https://www.lip-invest.com/downloads/.

Photo : © LIP Invest GmbH