Recherche sur le développement des surfaces logistiques dans les ports

Après qu’une étude de Logivest ait déjà attesté au printemps 2022 que le manque de surfaces dans les ports constitue un défi pour l’expansion de la logistique trimodale et durable, le consultant en immobilier logistique a maintenant publié un document de recherche complet sur le thème « Développement des biens immobiliers logistiques dans les ports allemands ».

(Munich) Parmi les quelque 650 ports qui existent en Allemagne selon l’Administration fédérale des voies navigables et de la navigation, environ 180 ports orientés vers l’immobilier logistique disposent d’une possibilité de transbordement bi- ou multimodale ainsi que d’un volume de nouvelles constructions accru pour les biens immobiliers logistiques. Sur la base du suivi des nouvelles constructions, qui est présenté dans le séismographe annuel des biens immobiliers logistiques de Logivest, les ports orientés vers l’immobilier logistique ont pu être identifiés grâce à une méthodologie spécialement développée, et les objets qui ont été construits entre 2017 et 2021 à l’intérieur des ports ainsi que dans un rayon d’un kilomètre autour des ports ont été cartographiés. « Nous disposons ainsi d’une très bonne base de données sur les surfaces dans les ports orientés vers l’immobilier logistique. Des données comme celles-ci sont pour nous la base d’analyses et de conseils d’emplacement fondés », déclare Markus Seidle, responsable de la recherche chez Logivest. De 2017 à 2021, environ 1,2 million de mètres carrés de surfaces de nouvelles constructions ont été développés dans les surfaces portuaires - seulement une fraction des presque 26 millions de mètres carrés de surfaces de nouvelles constructions logistiques développées dans toute l’Allemagne pendant la même période. En moyenne, près de 240 000 mètres carrés ont été développés chaque année dans les ports - et environ 415 000 mètres carrés si la zone étudiée est étendue à un rayon d’un kilomètre autour des ports.

Les exigences en matière de biens immobiliers logistiques portuaires ont changé

« Les ports sont devenus un lieu d’implantation prisé pour les utilisateurs de biens immobiliers logistiques, qui souhaitent non seulement profiter du trafic maritime logistique, mais surtout des autres avantages d’emplacement. C’est pourquoi aujourd’hui, des biens immobiliers logistiques plus grands et plus modernes sont généralement construits que par le passé, et qui présentent également une très haute capacité d’utilisation secondaire », déclare Kuno Neumeier, PDG du groupe Logivest. La taille moyenne des biens immobiliers logistiques actuels dans les surfaces portuaires en Allemagne est d’environ 15 000 mètres carrés (année de construction entre 2017 et 2021). En partie en raison de l’augmentation des besoins en surfaces au fil du temps, un bien immobilier logistique construit en 1980 ne répond généralement plus aux normes actuelles. Il doit donc être modernisé en conséquence et adapté à la nouvelle clientèle de locataires, ou céder la place à un nouveau bien immobilier contemporain. « Mais souvent, l’espace disponible dans les ports est très limité », déclare Neumeier.

Solutions au manque de surfaces : remblai, revitalisation et multi-niveaux

Une approche possible pour faire face au manque de surfaces consiste à remblayer des surfaces aquatiques inutilisées à l’intérieur des ports. Par exemple, de nouvelles surfaces portuaires ont été entièrement créées au JadeWeserPort à Wilhelmshaven en moins de 20 ans. Environ 290 hectares de terrains portuaires et logistiques ont été remblayés dans l’ancien bassin portuaire, créant ainsi un nouvel espace pour la logistique. Une autre possibilité pour créer de nouvelles surfaces de développement réside dans la revitalisation de friches industrielles. Cela implique de démolir des structures anciennes pour ensuite développer un nouveau bien immobilier sur la surface libérée. Ainsi, un développement de friche industrielle offre la possibilité de développer des projets écologiquement durables sans avoir à imperméabiliser des espaces verts. Des friches industrielles peuvent ainsi devenir des hubs logistiques modernes et efficaces.

Un exemple en est le « LogPort Duisburg VI » dans le quartier Walsum de Duisbourg, où des biens immobiliers dans le port ont été démolis et de nouveaux halls logistiques ont pu être implantés. Les concepts multi-niveaux sont une autre variante de l’utilisation efficace des surfaces. Leur avantage réside dans le fait que la surface utile dépasse la simple surface de base d’un objet et que l’accès peut se faire à tous les niveaux. Cependant, la mise en œuvre de tels concepts multi-niveaux est généralement associée à des coûts de construction plus élevés. Un exemple d’implantation réussie est le projet Mach 2 de Four Parx dans le port de Hambourg : ici, le promoteur a choisi une construction à deux étages pour pouvoir créer plus de surfaces utiles et ainsi faire face à la pénurie de surfaces. Les projets à plusieurs étages seront d’abord mis en œuvre principalement dans les zones urbaines, où la demande en surfaces est déjà très élevée et la disponibilité des surfaces très faible.

L’ensemble du document est disponible en téléchargement gratuit sur le site de Logivest :

https://www.logivest.de/researchpaper-hafenlogistik

Photo : © Logivest