LIP Invest Rapport de marché « Immobilier logistique Allemagne » T2 2022

LIP Invest, fournisseur leader de fonds immobiliers spécialisés pour investisseurs institutionnels dans la classe d’actifs des biens logistiques en Allemagne, publie dans le cadre de son rapport de marché trimestriel « LIP UP TO DATE – Immobilier logistique Allemagne » les développements actuels de la classe d’actifs très demandée des biens logistiques. En plus d’un retour sur le deuxième trimestre 2022, le rapport donne également un aperçu de l’évolution du marché des investissements pour le troisième trimestre 2022.

(Munich) Le rapport de marché contient des chiffres et des informations sur le volume des transactions, le chiffre d’affaires des surfaces et le volume de construction neuve, sur l’évolution des rendements en fonction de l’âge des bâtiments, de l’emplacement, de la qualité des biens et de la durée des baux, ainsi que sur les taux d’intérêt et l’évolution du marché.

Aperçu du marché

La demande des utilisateurs pour les biens logistiques reste très élevée : une multitude de facteurs – dont le rapatriement de la production de l’étranger, l’expansion des chaînes d’approvisionnement vers des réseaux de livraison, une augmentation des stocks pour éviter d’autres goulets d’étranglement et le besoin d’espace du commerce électronique – entraîne une demande soutenue pour les surfaces logistiques. Tant le chiffre d’affaires des surfaces que le volume de construction neuve sont donc élevés au deuxième trimestre.

« Sur le marché des investissements dans les biens logistiques, en revanche, il y a une grande retenue et les changements dus à des taux d’intérêt plus élevés se font sentir. D’une part, le nombre d’acheteurs potentiels diminue. D’autre part, les biens sont proposés plus longtemps sur le marché ou même retirés complètement du marché, car les conditions souhaitées ne peuvent pas être atteintes, et des biens que l’on croyait déjà vendus réapparaissent soudainement sur le marché. Dans l’ensemble, un retournement des prix est clairement perceptible, bien que certains vendeurs n’aient pas encore ajusté leurs attentes de prix au nouvel environnement de marché ou agissent actuellement de manière attentiste », évalue Natalie Weber, procuriste et responsable de la gestion de fonds chez LIP Invest.

Marché des investissements

Le marché des investissements pour les biens logistiques a enregistré un volume de transactions de 1,9 milliard d’euros au deuxième trimestre. Le solide résultat semestriel de 6,1 milliards d’euros est en grande partie dû à l’extraordinaire premier trimestre. Néanmoins, l’activité d’investissement au deuxième trimestre est restée bien au-dessus de la moyenne des dix dernières années. Parmi les plus grandes transactions individuelles figurait notamment la vente du bien logistique H&M d’environ 115 000 mètres carrés à Hambourg-Allermöhe.

L’évolution des taux d’intérêt, en particulier pour les financements à long terme, a considérablement gagné en dynamisme au T2. Les prix d’achat baissent et les rendements augmentent en conséquence. Pour les biens vendus au deuxième trimestre à des rendements plus bas, les conditions avaient déjà été négociées avant l’évolution dynamique des taux d’intérêt, de sorte qu’elles ne reflètent pas les conditions actuelles. Pour les biens logistiques modernes, le rendement brut initial au deuxième trimestre était de 3,80 %, bien que le pic de l’augmentation des rendements ne soit probablement pas encore atteint.

LIP analyse en permanence les développements sur le marché immobilier logistique allemand. Cela inclut notamment l’observation de la situation de l’offre. Au deuxième trimestre, LIP a reçu des offres de biens d’une valeur de 1,1 milliard d’euros, ce qui témoigne d’une activité de marché soutenue. Il reste à voir si toutes les offres se concrétiseront effectivement en transactions, car les attentes des acheteurs et des vendeurs divergent parfois considérablement. Le groupe d’utilisateurs dominant des biens proposés était constitué de prestataires logistiques, tandis qu’une part beaucoup plus faible était attribuée aux entreprises industrielles.

Chiffre d’affaires des surfaces

Le chiffre d’affaires des surfaces s’élève à 4,4 millions de mètres carrés pour le premier semestre 2022. Parmi ceux-ci, environ 2,4 millions de mètres carrés ont été loués ou construits au deuxième trimestre. La demande pour les surfaces logistiques reste extrêmement élevée – tant du côté des prestataires logistiques que des entreprises commerciales et industrielles. Par exemple, Mercedes a prolongé prématurément son contrat de location dans le parc logistique d’Ettlingen près de Karlsruhe et a également élargi ses surfaces logistiques à un total d’environ 104 000 mètres carrés.

Avec 1,5 million de mètres carrés, l’activité de construction neuve reste également fortement marquée. Au premier semestre, un total de 2,7 millions de mètres carrés de nouvelles surfaces logistiques ont été réalisées. Cette activité de construction soutenue malgré un environnement de marché modifié souligne le besoin continu d’espace, même pour les utilisateurs finaux. Par exemple, le supermarché en ligne Picnic investit 150 millions d’euros dans un centre de traitement automatisé de 50 000 mètres carrés à Oberhausen.

Perspectives

LIP a publié, en collaboration avec le groupe d’expertise Logistique de HypZert, une nouvelle étude sur l’évaluation des centres de distribution Amazon, qui peut être consultée lors de l’évaluation de ce type particulier de centres de distribution. Pour les centres de distribution, qui sont construits selon une solution Built-to-Suit pour Amazon, des comparaisons peuvent être établies avec d’autres types de biens logistiques. Le groupe d’expertise fait des déclarations sur les processus généraux et les exigences des biens d’Amazon, ainsi que sur les coûts de construction, les loyers, la capacité d’utilisation tierce et les données de marché. Selon le groupe d’expertise Logistique, les centres de distribution Amazon représentent un nouveau type de bien logistique, caractérisé comme une forme mixte entre hall de distribution et centre de tri ou de distribution de colis. Dans les centres de distribution, les colis sont triés et livrés. Les véhicules de livraison entrent dans le soi-disant Canopy (tunnel de chargement) pour le chargement. La taille des biens de plain-pied varie entre 4 000 et 12 000 mètres carrés. Les loyers se situent dans une fourchette de 10,00 à 16,00 euros par mètre carré. LIP Invest collabore avec le groupe d’expertise Logistique depuis plusieurs années sur l’évaluation des biens logistiques. L’étude complète est accessible aux membres sur le site Web de HypZert.

Le rapport de marché est disponible en téléchargement gratuit pour tous les intéressés :

https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung

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