Investigación sobre el desarrollo de espacios logísticos en puertos

Después de que un estudio de Logivest ya en la primavera de 2022 identificara la falta de espacio en los puertos como un desafío para la expansión de la logística trimodal y sostenible, el asesor de bienes raíces logísticos ha publicado ahora un extenso documento de investigación sobre el tema «Desarrollo de bienes raíces logísticos en puertos alemanes».

(Múnich) De los aproximadamente 650 puertos que existen en Alemania según la Administración Federal de Vías Navegables y Navegación, alrededor de 180 puertos con enfoque en bienes raíces logísticos cuentan con opciones de transbordo bi o multimodal, así como con un volumen de nueva construcción elevado de bienes raíces logísticos. Basándose en el monitoreo de nuevas construcciones, que se presenta en el anuario del sismógrafo de bienes raíces logísticos de Logivest, se pudieron identificar los puertos con enfoque en bienes raíces logísticos mediante una metodología desarrollada específicamente y se pudieron mapear aquellos objetos que fueron construidos entre 2017 y 2021 dentro de los puertos y en un radio de un kilómetro alrededor de los puertos. «Con esto, disponemos de una base de datos muy buena sobre los espacios en los puertos con enfoque en bienes raíces logísticos. Datos como estos son la base para análisis y asesorías de ubicación fundamentadas», dice Markus Seidle, jefe de investigación en Logivest. Desde 2017 hasta 2021, se desarrollaron aproximadamente 1,2 millones de metros cuadrados de superficie de nueva construcción dentro de las áreas portuarias, solo una fracción de los casi 26 millones de metros cuadrados de superficie de nueva construcción logística desarrollados en toda Alemania durante el mismo período. Así, se desarrollaron en promedio casi 240,000 metros cuadrados dentro de los puertos cada año, y aproximadamente 415,000 metros cuadrados si se amplía el área de estudio a un radio de un kilómetro alrededor de los puertos.

Las demandas sobre bienes raíces logísticos en puertos han cambiado

«Los puertos se han convertido en un lugar atractivo para los usuarios de bienes raíces logísticos, que no solo desean aprovechar el tráfico marítimo logístico, sino principalmente los demás beneficios de ubicación. Por eso, hoy en día se construyen en su mayoría bienes raíces logísticos más grandes y modernos que antes, que además presentan una alta capacidad de uso terciario», dice Kuno Neumeier, CEO del grupo Logivest. El tamaño promedio de los bienes raíces logísticos actuales dentro de las áreas portuarias en Alemania es de aproximadamente 15,000 metros cuadrados (año de construcción entre 2017 y 2021). Entre otras cosas, debido al aumento del requerimiento de espacio de los bienes raíces logísticos a lo largo del tiempo, un bien raíz construido en 1980 generalmente ya no cumple con los estándares actuales. Por lo tanto, debe ser modernizado y adaptado al nuevo perfil de inquilinos, o bien debe ceder espacio a un nuevo bien raíz contemporáneo. «Pero a menudo el espacio disponible en los puertos es muy limitado», dice Neumeier.

Soluciones para la falta de espacio: relleno, revitalización y multi-nivel

Un posible enfoque para abordar la falta de espacio consiste en rellenar áreas de agua no utilizadas dentro de los puertos. Por ejemplo, en un lapso de casi 20 años se crearon completamente nuevas áreas portuarias en el JadeWeserPort en Wilhelmshaven. Allí se rellenaron aproximadamente 290 hectáreas de terrenos portuarios y logísticos en el antiguo puerto, creando así nuevo espacio para la logística. Otra posibilidad para crear nuevas áreas de desarrollo es la revitalización de terrenos contaminados. En este caso, se demuele la infraestructura obsoleta para luego desarrollar un nuevo bien raíz en el área liberada. De este modo, un desarrollo de terrenos contaminados ofrece la oportunidad de desarrollar proyectos ecológicamente sostenibles sin necesidad de sellar áreas verdes. Así, terrenos industriales pueden convertirse en modernos y eficientes centros logísticos.

Un ejemplo de esto es el «LogPort Duisburg VI» en el distrito Walsum de Duisburgo, donde se demolieron propiedades en el puerto y se pudieron establecer nuevos almacenes logísticos. Los conceptos de multi-nivel son otra variante de uso eficiente del espacio. Su ventaja radica en que la superficie útil supera la mera superficie de base de un objeto y la entrega puede realizarse a través de todos los niveles. Sin embargo, la implementación de tales conceptos de multi-nivel suele estar asociada con costos de construcción más altos. Un ejemplo de una ubicación exitosa es el proyecto Mach 2 de Four Parx en el puerto de Hamburgo: allí, el desarrollador del proyecto eligió una construcción de dos pisos para poder crear más superficies útiles y así hacer frente a la escasez de espacio. Los proyectos de varios pisos se implementarán primero en áreas metropolitanas, donde la demanda de espacio ya es muy alta y la disponibilidad de espacio es muy baja.

El documento completo está disponible para su descarga gratuita en el sitio web de Logivest:

https://www.logivest.de/researchpaper-hafenlogistik

Foto: © Logivest