LIP Invest: Informe del mercado Q3 2022 «Inmuebles logísticos en Alemania»

LIP Invest, proveedor de fondos de inversión inmobiliaria especializados para inversores institucionales en la clase de activos de inmuebles logísticos en Alemania, publica en el marco de su informe de mercado trimestral «LIP UP TO DATE – Inmuebles logísticos en Alemania» los desarrollos actuales de la clase de activos de inmuebles logísticos, que sigue siendo muy demandada.

(Múnich) Además de una revisión del tercer trimestre de 2022, el informe también ofrece una perspectiva sobre el desarrollo del mercado de inversiones para el cuarto trimestre de 2022. El informe de mercado incluye cifras e información sobre el volumen de transacciones, la facturación de superficie y el volumen de nuevas construcciones, el desarrollo de rendimientos en función de la antigüedad del edificio, la ubicación, la calidad del objeto y la duración del contrato de arrendamiento, así como sobre la situación de tasas de interés y el mercado.

Resumen del mercado

El mercado de inversiones para inmuebles logísticos alemanes se mostró sorprendentemente estable en el tercer trimestre. A pesar de los significativos aumentos de tasas de interés y una alta volatilidad con saltos de tasas de hasta 0,5 por ciento en pocos días, una inflación creciente y una dificultad en la determinación de precios, el volumen de transacciones en los primeros nueve meses supera el promedio a largo plazo. Aunque la actividad de transacciones también se mantuvo alta en el tercer trimestre, el resultado se basa en gran medida en acuerdos que se habían iniciado a principios de año. Actualmente, compradores y vendedores tienen cada vez más dificultades para encontrarse. La situación recuerda a la época de la crisis económica mundial de 2008, cuando la brecha entre las expectativas de precios de los compradores potenciales y las valoraciones de los propietarios de inmuebles se amplió considerablemente.

A pesar de los difíciles desafíos económicos, con precios de energía en aumento, escasez de suministros y cadenas de suministro interrumpidas, la demanda de superficie por parte de los usuarios sigue siendo muy alta. A pesar del aumento de los costos de construcción, el mercado de nuevas construcciones sigue desarrollándose de manera dinámica. Sin embargo, la oferta está teniendo un efecto cada vez más restrictivo. La escasez de superficies disponibles y la creciente dificultad para encontrar terrenos adecuados impiden un aumento significativo en la facturación de superficies.

Natalie Weber, apoderada y directora de gestión de fondos en LIP Invest, pronostica un notable descenso en la actividad de transacciones hacia finales de año, con un aumento adicional en los rendimientos. «Con tasas de financiación de alrededor del 4 por ciento o más, pronto veremos rendimientos de más del 5 por ciento en nuevas construcciones. Los objetos adquiridos en los últimos años a rendimientos más bajos probablemente mantendrán su valor de capital debido a los ajustes de alquiler.»

Mercado de inversiones

En lugar del desarrollo a la baja esperado en la actividad de transacciones, el volumen de transacciones en el tercer trimestre se mantuvo en 1,9 mil millones de euros, al mismo nivel que el trimestre anterior. El sorprendentemente fuerte resultado se basa en gran medida en acuerdos previamente iniciados que se cerraron en el tercer trimestre. Algunos acuerdos individuales de gran volumen, como la compra de un nuevo edificio logístico de 60,000 metros cuadrados en Kerpen por 115 millones de euros, han favorecido el resultado del trimestre. En total, el volumen de transacciones en los primeros nueve meses asciende a 8,0 mil millones de euros, lo que se debe principalmente al fuerte primer trimestre.

Las condiciones de tasas de interés cambiadas han llegado al mercado de inmuebles logísticos con un ligero retraso. El rendimiento bruto inicial para objetos logísticos modernos fue del 4,35 por ciento en el tercer trimestre. Se espera que el rendimiento máximo siga aumentando hasta finales de año.

LIP analiza continuamente los desarrollos en el mercado de inmuebles logísticos alemanes. Esto incluye, entre otras cosas, la observación de la situación de la oferta. En el tercer trimestre, se ofrecieron a LIP objetos con un volumen de 1,2 mil millones de euros para la compra. Sin embargo, actualmente no todos los inmuebles logísticos ofrecidos en el mercado se están llevando a cabo en transacciones. Con casi el 60 por ciento, los proveedores de logística son el grupo de usuarios dominante de los inmuebles logísticos disponibles en el mercado, mientras que la industria está representada en una proporción mucho menor.

Facturación de superficie

Debido a la oferta limitada de inmuebles logísticos, el mercado de arrendamientos se ha estancado ligeramente en el tercer trimestre. Con 1,8 millones de metros cuadrados, se han realizado menos superficies logísticas que en los trimestres anteriores. Sin embargo, el resultado de los primeros nueve meses, con 6,2 millones de metros cuadrados, supera el resultado del año anterior, principalmente gracias al fuerte segundo trimestre. El mayor cierre del tercer trimestre es el arrendamiento de 70,000 metros cuadrados de superficie logística a Moeller Maersk en Bremerhaven.

En general, la demanda de los usuarios sigue siendo alta, lo que también se refleja en la actividad de nuevas construcciones. En el tercer trimestre se construyeron 1,4 millones de metros cuadrados de nuevas superficies logísticas. Por lo tanto, la actividad de nuevas construcciones en los primeros nueve meses asciende a 4,1 millones de metros cuadrados. En septiembre, el desarrollador de proyectos Lang & Cie. Industrial anunció el inicio de la construcción de un centro multiusuario de 67,000 metros cuadrados en Coblenza. Las superficies de alquiler ya están completamente arrendadas antes de la finalización en 2024.

Perspectivas

Bajo las actuales perturbaciones geopolíticas, un suministro de energía incierto y precios en aumento a nivel mundial, hacer predicciones es difícil. No solo la industria logística – palabras clave disponibilidad de mano de obra, escasez de conductores, disponibilidad de superficies e infraestructura – sino toda la industria alemana necesita un mayor apoyo por parte de la política. Alemania se encuentra entre los mejores lugares logísticos del mundo. Tanto la demanda de superficie por parte de los usuarios como el interés en los inmuebles logísticos seguirán siendo altos. La clase de activos tiene la ventaja de la protección contra la inflación en comparación con los bonos de tasa fija. Por lo tanto, los vendedores y compradores también se encontrarán nuevamente después de una fase de difícil determinación de precios. Sin embargo, esto no será posible sin un aumento significativo en los alquileres.

Tendencias en logística: Alta demanda de opciones para el almacenamiento de baterías de iones de litio

La electromovilidad se está volviendo cada vez más presente en la industria de inmuebles logísticos. Cada vez más empresas, especialmente del sector automotriz, están buscando superficies para el almacenamiento de baterías. No todos los inmuebles logísticos son adecuados para esto, especialmente porque aún no existen regulaciones públicas uniformes para el almacenamiento adecuado. Por lo tanto, cada inmueble debe ser evaluado individualmente en cuanto a su idoneidad.

Almacenar y manejar baterías eléctricas implica especialmente considerar el tema de la protección contra incendios. Las baterías de iones de litio son un material peligroso altamente inflamable. Pueden incendiarse accidentalmente si se manejan incorrectamente, si están expuestas a temperaturas extremas o si se les aplica una fuerza mecánica.

Por lo tanto, los inmuebles logísticos deben estar equipados con un sistema de protección contra incendios, que incluya un sistema de detección de incendios que se active rápidamente, responda de manera específica y utilice el agente extintor adecuado. Dado que los agentes extintores a base de polvo o espuma son menos efectivos, los expertos recomiendan sistemas de rociadores con alta presión de agua. Además de puertas cortafuegos con retención de agua de extinción, los inmuebles logísticos deben contar con un sellado de WGK para evitar que el agua de extinción contaminada llegue a las aguas subterráneas.

Por último, es esencial documentar desde el principio las particularidades del almacenamiento de baterías en el seguro del edificio e involucrar a las autoridades competentes o expertos en protección contra incendios.

El informe de mercado está disponible de forma gratuita para su descarga en https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung.

Foto: © LIP Invest GmbH