LIP Invest publica estudio de mercado sobre propiedades logísticas Q3/25

LIP Invest, proveedor de fondos de inversión inmobiliaria con un enfoque exclusivo en la clase de activos de propiedades logísticas en Alemania, publica en su informe de mercado trimestral «LIP UP TO DATE – Propiedades logísticas Alemania» los desarrollos actuales en la clase de activos de propiedades logísticas. Además de una revisión del tercer trimestre de 2025, el informe también ofrece una perspectiva sobre el desarrollo del mercado de inversiones para el cuarto trimestre de 2025.

(Múnich) Los acontecimientos mundiales continúan generando incertidumbre: aranceles, dependencia económica, conflictos bélicos, todo esto influye en los flujos de mercancías diarios y, por ende, en la logística. La globalización no se detiene, sino que se transforma y posiblemente se vuelve más regional en su manifestación.

Recientemente se dio a conocer que el proveedor chino de una flota de autobuses eléctricos de Oslo tiene acceso a los sistemas de control para actualizaciones de software y diagnósticos a través de telefonía móvil. Esto podría utilizarse para manipular o detener vehículos de forma remota. Tales preocupaciones de seguridad, que también se han incrementado en relación con el software estadounidense, podrían afectar en mayor medida la situación de la demanda en el futuro.

Natalie Weber

«Actualmente, los flujos comerciales internacionales continúan aumentando a pesar de los cambios políticos y económicos. Pero quizás pronto volveremos a ver más ‘Hecho en Alemania’. Porque, ¿quién querría tener un coche chino controlado a distancia?», se pregunta Natalie Weber, apoderada y jefa de gestión de fondos en LIP Invest.

A pesar del desafiante entorno del mercado, tanto el mercado de inversiones logísticas como el de superficies han ganado actividad en el tercer trimestre y muestran los volúmenes más altos del año hasta ahora. En el mercado de arrendamiento, actualmente se nota especialmente la creciente demanda del sector del comercio electrónico y farmacéutico.

Mercado de inversiones

Con un volumen de transacciones de 1,5 mil millones de euros, los últimos tres meses constituyen el trimestre más fuerte del año. En total, se han invertido 4,1 mil millones de euros en propiedades logísticas alemanas a lo largo del año. Aunque este resultado sigue siendo impulsado por transacciones individuales más pequeñas, las transacciones de portafolio y grandes también están comenzando a aumentar lentamente. Desde el lado de la inversión, se nota un creciente interés en propiedades de transbordo y almacenes frigoríficos, lo que se debe a la creciente demanda del comercio electrónico y la industria farmacéutica. Por ejemplo, en Delmenhorst, una propiedad de logística frigorífica de aproximadamente 11,500 metros cuadrados cambió de propietario.

Los tipos de interés, especialmente el SWAP a 10 años para financiamientos a largo plazo, se han estabilizado en los últimos meses. Esto contribuye a que los rendimientos también se hayan mantenido constantes en el tercer trimestre. El rendimiento máximo (BAR) para nuevas construcciones se sitúa entre el 4,90 y el 5,10 por ciento.

LIP analiza continuamente los desarrollos en el mercado de propiedades logísticas alemanas. Esto incluye, entre otras cosas, la observación de la situación de la oferta. En el tercer trimestre de 2025, se ofrecieron propiedades de LIP con un volumen de 900 millones de euros. El volumen potencial de inversión es ligeramente menor, ya que la mayoría de las ofertas son principalmente de propiedades pequeñas a medianas.

Volumen de superficie

En el tercer trimestre, el volumen de superficie asciende a 1,6 millones de metros cuadrados, lo que impulsa el resultado anual hasta ahora: en total, en los primeros nueve meses se han arrendado o construido 4,2 millones de metros cuadrados de superficie logística. Las empresas están comenzando a salir gradualmente de su posición cautelosa y están optando por plazos de arrendamiento más cortos y regulaciones de opciones más personalizadas para mantener la mayor flexibilidad posible. Especialmente el comercio electrónico está impulsando la demanda de superficie: la empresa Blitz Distribution ha arrendado en el tercer trimestre tanto 38,000 metros cuadrados en Werne como 35,000 metros cuadrados en Bremen.

En el tercer trimestre, la actividad de construcción se mantiene moderada con un volumen de nueva construcción de 800,000 metros cuadrados. En los primeros nueve meses, se han construido aproximadamente 2,3 millones de metros cuadrados de nuevas propiedades logísticas. Esto se debe, entre otras cosas, a que apenas se están llevando a cabo desarrollos de proyectos de más de 50,000 metros cuadrados o proyectos especulativos. Entre las propiedades logísticas para las cuales se celebró la primera palada oficial en el tercer trimestre se encuentra, por ejemplo, un desarrollo de 24,000 metros cuadrados de Complemus Real Estate en Euskirchen, en Renania del Norte-Westfalia. La empresa MM Flowers Europe será el primer inquilino.

Tendencias en logística – Impulsores de superficie en la industria farmacéutica

La industria farmacéutica es uno de los actuales impulsores de la demanda de superficies logísticas en Alemania. Empresas alemanas con altos ingresos suministran medicamentos a numerosos países en todo el mundo. Para evitar especialmente cuellos de botella en el suministro del sistema de salud alemán, en 2023 entró en vigor una nueva ley. Desde entonces, la necesidad de soluciones de almacenamiento y transporte controladas por temperatura ha aumentado. Muchos medicamentos, como vacunas, insulinas o biofármacos, deben almacenarse de manera constante entre +2°C y +8°C o incluso a -70°C. Para tales propiedades logísticas controladas por temperatura, existen requisitos especiales en términos de seguridad y control. El equipamiento con tecnología de refrigeración y sistemas de TI también conlleva una alta demanda de energía. Al mismo tiempo, estas inversiones en el equipamiento de las propiedades logísticas significan que se celebran contratos de arrendamiento a largo plazo.

Sobre el informe de mercado

El informe de mercado incluye cifras e información sobre el volumen de transacciones, el volumen de superficie arrendada y de nueva construcción, el desarrollo de los rendimientos en función de la antigüedad del edificio, la ubicación, la calidad del objeto y la duración del contrato de arrendamiento, así como sobre la situación de los tipos de interés y del mercado.

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Fotos: © LIP Invest