Avison Young ve decisiones de ubicación cambiadas debido al clima

El asesor inmobiliario Avison Young observa decisiones de ubicación cambiadas debido al clima. Interesante para los proveedores de logística es también que, debido a los riesgos climáticos, muchas empresas industriales y comerciales están aumentando sus inventarios. En el lado de la logística, el clima, debido a la cada vez más frecuente escasez de agua en verano, afecta especialmente al transporte fluvial interior. Cambiar de ubicación suena mucho más fácil de lo que es. Especialmente para las pequeñas y medianas empresas, el riesgo de perder buenos empleados al mudarse a otra región es alto. Además, no está garantizado que en otros lugares haya menos cambios debido al clima.

(Fráncfort/Main) Ha llegado el momento: La escasez de agua en los ríos alemanes ya redujo la navegabilidad a mediados de junio. Los transportes se vuelven más complicados y costosos, lo que podría, entre otras cosas, ralentizar la disminución de la inflación. También se podría frenar la recuperación económica.

En el año en curso, estos efectos aún no son claramente perceptibles. Sin embargo, el año pasado, el volumen de transporte en las vías fluviales interiores alemanas fue el más bajo²⁾ desde la reunificación alemana en 1990. Una de las causas fue la escasez de agua en agosto. Solo de mediados a finales de junio de este año, la situación de sequía en Alemania se ha agudizado notablemente, y los niveles del Rin ya estaban, en parte, por debajo de los años de sequía 2018 y 2022.

¿Aumentarán los efectos en la industria del transporte?

A pesar de que actualmente hay otros eventos significativos, como los geopolíticos, que mantienen a la economía y a la sociedad en vilo, las consecuencias del cambio climático no disminuyen. Al contrario: Sus efectos, por ejemplo, en la industria del transporte y el sector inmobiliario, continúan aumentando. Además, partes de la infraestructura de transporte alemana y muchas propiedades no están diseñadas para cambios climáticos. Aquí se deberán realizar ajustes a gran escala.

Más de tres cuartas partes de las pequeñas y medianas empresas (PYME) alemanas y casi el 90 por ciento de las grandes empresas esperan³⁾ que los efectos del cambio climático (por ejemplo, eventos climáticos extremos) y la transición hacia una economía más sostenible afectarán su actividad comercial. Las reacciones de las empresas alemanas ante el aumento de los riesgos climáticos incluyen, entre otros, los siguientes pasos: reubicación, aumento de inventarios y medidas de construcción.

Medidas adoptadas y planificadas* debido al aumento de riesgos climáticos

*Extracto (Base: Encuesta a empresas alemanas en 2022, diferenciada por tamaño de empresa. PYME = pequeñas y medianas empresas). Fuente: Instituto de Investigación de la Pequeña y Mediana Empresa de Bonn, 2023

Las diferencias porcentuales a veces significativas en las medidas de adaptación se deben probablemente, en particular, a que son menos fáciles de realizar para las PYME que para las grandes empresas. Sin embargo, las reacciones necesarias, tanto a nivel empresarial como macroeconómico, también ofrecen oportunidades: El camino hacia el logro de los objetivos climáticos abre nuevos modelos de negocio, por ejemplo, en la adaptación operativa y constructiva de estructuras existentes y en el desarrollo sostenible de nuevas. Además, en el ámbito del suministro y uso de energía, o en el área de métodos de adquisición y producción sostenibles, donde la economía circular jugará un papel cada vez más importante. Solo el deseo de protección contra los riesgos climáticos allana el camino para iniciativas de gran alcance: Casi la mitad³⁾ de las empresas alemanas no se siente suficientemente protegida contra un riesgo climático (entre otros, calor, precipitación, sequía).

¿Qué tiene que ver esto con el sector inmobiliario?

• Los cambios climáticos ya se están incorporando cada vez más en las decisiones de ubicación empresariales, lo que se aplica tanto a la industria como al comercio o a los proveedores de servicios y usuarios de oficinas. Los períodos de calor y sequía amenazan una producción fluida. Además, la industria y el comercio dependen de un transporte de mercancías fluido y del suministro de materias primas y productos intermedios. Alemania también depende de países que pueden verse gravemente afectados por las consecuencias del cambio climático.
• Los inversores inmobiliarios también han estado considerando los riesgos climáticos en sus estrategias de inversión desde hace tiempo.
• El cambio climático conduce cada vez más a situaciones climáticas extremas. Esto también puede causar daños a propiedades industriales, de producción y logísticas, con interrupciones en la producción y entrega como consecuencia.
• Los edificios de oficinas, que contribuyen significativamente a la reducción de las temperaturas en verano gracias a techos y fachadas verdes, ayudan a crear un microclima más agradable y tienen un efecto positivo en el bienestar de los empleados. Además, requieren menos aire acondicionado, tienen emisiones más bajas y generan costos energéticos más bajos: un verdadero argumento de ubicación para los usuarios, tanto en la actualidad como en el futuro.
• Las propiedades, como los centros de datos, serán cada vez más demandadas por clientes e inversores en el futuro. Hasta ahora, necesitaban «cantidades enormes» de electricidad y producían grandes emisiones, pero pronto se operarán de manera neutra en CO2 y podrán independizarse de la energía externa. Dado que un suministro eléctrico confiable es uno de los requisitos de ubicación más importantes para los centros de datos, un suministro eléctrico autónomo hará que estas propiedades sean más autónomas en su elección de ubicación.
• Si en un proceso de producción hasta ahora se entregaban bienes o productos intermedios de manera crítica en el tiempo mediante logística de aprovisionamiento sin inventario, por ejemplo, para reducir la inmovilización de capital, al cambiar a inventarios de reserva – para poder compensar las fluctuaciones de entrega – se necesitará más espacio de almacenamiento, es decir, también propiedades correspondientes. Esto cambiará los flujos logísticos y los requisitos de ubicación de las empresas, así como, por ejemplo, a través del desarrollo nacional de competencias en baterías y celdas en la industria automotriz alemana mediante una expansión significativa de la investigación y el desarrollo en el país; hasta ahora, los fabricantes de automóviles alemanes han comprado estos componentes esenciales para los vehículos eléctricos principalmente de otros continentes. Independientemente de esta tendencia en la industria automotriz alemana y debido a la crisis energética, los transportistas están convirtiendo cada vez más sus flotas de camiones a la movilidad eléctrica, como por ejemplo Aldi Nord. Además, se observa que las empresas se están alejando de las ubicaciones logísticas clásicas en las regiones metropolitanas y se están enfocando cada vez más en nuevas ubicaciones que ofrecen más disponibilidad de espacio y potenciales, por ejemplo, en infraestructura de transporte. Un ejemplo de esto es el nuevo centro logístico en Neu Wulmstorf, que se alquilará en el futuro, ya que ofrece más espacio y está ubicado en la A 26, que se está ampliando. Fuera de las regiones metropolitanas, existen aún más terrenos contaminados que satisfacen las nuevas demandas de los transportistas por más espacio. Al igual que en otras clases de activos, actualmente se está llevando a cabo un proceso de adaptación en la industria logística a los objetivos climáticos a largo plazo de la República Federal para reducir el balance de CO-2, por ejemplo, mediante la transición a la movilidad eléctrica, la vegetación de las propiedades o el uso de paneles fotovoltaicos.

¹⁾ El mapa con la designación oficial «Sequía Total del Suelo» muestra el índice de humedad del suelo en Alemania hasta una profundidad de aproximadamente 1,80 metros en cinco categorías. La humedad del suelo actual es excepcionalmente baja en comparación a largo plazo.

²⁾ Oficina Federal de Estadística, 2023

³⁾ Instituto de Investigación de la Pequeña y Mediana Empresa, 2023

Foto del título: © Loginfo24

Gráficos: © Avison Young