LIP Invest publica informe de mercado para el cuarto trimestre de 2022

LIP Invest, proveedor de fondos de inversión inmobiliaria especializados para inversores institucionales en la clase de activos de inmuebles logísticos en Alemania, publica en el marco de su informe de mercado trimestral «LIP UP TO DATE – Inmuebles logísticos en Alemania» los desarrollos actuales de la clase de activos de inmuebles logísticos, que sigue siendo muy demandada.

(Múnich) Además de un resumen del cuarto trimestre de 2022, el informe también ofrece una perspectiva sobre el desarrollo del mercado de inversiones para el primer trimestre de 2023. El informe de mercado incluye cifras e información sobre el volumen de transacciones, la facturación de superficies y el volumen de nuevas construcciones, así como sobre la evolución de los rendimientos en función de la antigüedad del edificio, la ubicación, la calidad del objeto y la duración del contrato de arrendamiento, así como sobre la situación de los tipos de interés y del mercado.

Visión general del mercado

El mercado de inmuebles logísticos también estuvo influenciado en el cuarto trimestre de 2022 por los desarrollos geopolíticos continuos, las altas tasas de interés, el aumento de precios y la disminución del rendimiento económico. La cautela de los compradores fue claramente perceptible; una tendencia que también continuará en 2023. El resultado anual en el mercado de inversiones para inmuebles logísticos es muy bueno, con más de 9,0 mil millones de euros en total. Sin embargo, se basa principalmente en acuerdos de 2021 con transferencia de propiedad en 2022 o en transacciones de principios de 2022.

Aumentos de tipos de interés de más del 3 por ciento el año pasado, competencia de clases de activos alternativas y cuotas inmobiliarias superadas han llevado a una mayor cautela y expectativas de rendimiento más altas por parte de los inversores institucionales. Sin embargo, las inversiones en inmuebles logísticos siguen siendo atractivas para los inversores. Una alta demanda de superficies, por ejemplo, debido a la reestructuración de cadenas de suministro internacionales, se encuentra con una disponibilidad de terrenos en continua disminución.

Con una situación del mercado de capitales más predecible, los inmuebles logísticos, con sus contratos de arrendamiento protegidos contra la inflación y su potencial de crecimiento de alquiler y aumento de valor, se impondrán frente a los bonos como alternativas de inversión. Las transacciones también volverán a acelerarse a lo largo de 2023. Se espera que los rendimientos brutos iniciales se estabilicen alrededor del 5 por ciento.

«El efecto de apalancamiento de los tipos de interés bajos ha llevado en los últimos años a altos precios de compra. En algunos casos, los inversores incluso estaban dispuestos a pagar más de 30 veces el alquiler anual. Después del cambio en la política de tipos de interés, el entorno de financiación e inversión se ha revertido por completo. Después de nuestro último informe de mercado en noviembre de 2022, los tipos de interés se han incrementado nuevamente en 0,5 por ciento. El BCE ha anunciado más aumentos de tipos debido a las tasas de inflación aún altas, y muchos participantes del mercado ya no consideran excluida una tasa de interés de referencia del 4 por ciento. La presión sobre los mercados inmobiliarios seguirá aumentando. Los rendimientos iniciales de 5 por ciento que pronosticamos en noviembre del año pasado en relación con el aumento continuo de los tipos de interés ya son una realidad. Los inmuebles logísticos siguen siendo una clase de activos atractiva para los inversores institucionales, siempre que se pueda lograr un margen de rendimiento correspondiente sobre los bonos sin riesgo. Dada la escasez de terrenos disponibles y el aumento de los costos de construcción, es probable que vendedores y compradores solo lleguen a un acuerdo sobre la base de alquileres significativamente más altos», dice Bodo Hollung, director gerente y socio de LIP Invest.

Mercado de inversiones

En el mercado de transacciones se siente la cautela de los compradores e inversores. Un número significativamente menor de acuerdos llevó en el cuarto trimestre a un volumen de transacciones de solo 1,2 millones de euros. Sin embargo, en la clase de activos se llevaron a cabo algunas transacciones seleccionadas. Por ejemplo, el desarrollador de proyectos Panattoni vendió su parque logístico Bremen Sur, finalizado en 2021, de aproximadamente 67,000 metros cuadrados. En total, el año 2022 cierra con un alto volumen de transacciones de 9,2 mil millones de euros, lo que se debe principalmente al primer trimestre, que representa casi la mitad del volumen anual.

El rendimiento bruto inicial para objetos logísticos modernos ha vuelto a aumentar y se sitúa en el cuarto trimestre entre el 4,85 y el 5 por ciento. No es posible hacer una declaración fundamentada sobre los rendimientos actuales de los objetos existentes debido a la falta de transacciones en este segmento en este momento.

LIP analiza continuamente los desarrollos en el mercado de inmuebles logísticos en Alemania. Esto incluye, entre otras cosas, la observación de la situación de la oferta. En el cuarto trimestre, se ofrecieron objetos con un volumen de alrededor de 850 millones de euros. En comparación con trimestres anteriores, esto indica una nueva disminución en la actividad de transacciones.

En el cuarto trimestre, los proveedores de logística y el comercio estuvieron casi igualmente representados como grupos de usuarios de los inmuebles logísticos disponibles en el mercado, mientras que la industria tuvo una participación significativamente menor.

Facturación de superficies

Con 1,8 millones de metros cuadrados de superficie logística alquilada, la facturación de superficies se mantuvo estable en el cuarto trimestre en comparación con el trimestre anterior. En total, en 2022 se alquilaron o construyeron 8,0 millones de metros cuadrados, lo que representa solo una disminución mínima en comparación con el récord del año anterior. En el cuarto trimestre también quedó claro que las grandes facturaciones de superficie se están trasladando cada vez más a ubicaciones periféricas fuera de las regiones logísticas establecidas. Así, Alcaro Invest alquiló su nueva construcción de 47,500 metros cuadrados en Frankfurt/Oder a largo plazo al grupo empresarial EV Cargo para el almacenamiento de baterías de iones de litio para vehículos eléctricos.

Al final del año, la actividad de nuevas construcciones ha disminuido. En el cuarto trimestre se construyeron 1,0 millones de metros cuadrados de nuevas superficies logísticas. En Elsdorf, entre Bremen y Hannover, por ejemplo, el desarrollador de proyectos bauwo ha comenzado la construcción de un parque logístico de 70,000 metros cuadrados. Con una actividad de nuevas construcciones de 5,1 millones de metros cuadrados, el resultado total para 2022 es alto y se sitúa solo ligeramente por debajo del resultado del año anterior de 5,3 millones de metros cuadrados. Para el año 2023, se espera una disminución en la construcción especulativa debido a las condiciones de financiación más difíciles y factores de salida inciertos.

Tendencias en logística

El 1 de enero de 2023 entró en vigor la Ley de Deber de Diligencia en la Cadena de Suministro (LkSG), también conocida como Ley de la Cadena de Suministro. Obliga a las empresas alemanas con más de 3,000 empleados a proporcionar transparencia en sus cadenas de suministro. Con esta ley se pretende contrarrestar las violaciones de los derechos humanos a lo largo de las cadenas de suministro globales, como el trabajo forzado o infantil. Al obligar a las empresas a asumir la responsabilidad por sus cadenas de suministro, se busca proteger mejor el medio ambiente, así como los derechos humanos y de los niños.

La Oficina Federal de Economía y Control de Exportaciones (Bafa) actúa como instancia de control, que puede realizar controles basados en riesgos en las empresas. Las empresas más pequeñas, en particular, se ven abrumadas por la carga burocrática que conlleva la Ley de la Cadena de Suministro, especialmente porque se espera que se implemente otra ley de cadena de suministro a nivel europeo.

El informe de mercado está disponible de forma gratuita para todos los interesados para su descarga en https://www.lip-invest.com/downloads/.

Foto: © LIP Invest GmbH