Informe de mercado LIP Invest «Inmuebles logísticos en Alemania» Q2 2022

LIP Invest, proveedor líder de fondos de inversión inmobiliaria para inversores institucionales en la clase de activos de inmuebles logísticos en Alemania, publica en el marco de su informe de mercado trimestral «LIP UP TO DATE – Inmuebles logísticos en Alemania» los desarrollos actuales de la muy demandada clase de activos de inmuebles logísticos. Además de una revisión del segundo trimestre de 2022, el informe también ofrece una perspectiva sobre el desarrollo del mercado de inversiones para el tercer trimestre de 2022.

(Múnich) El informe de mercado incluye cifras e información sobre el volumen de transacciones, el volumen de ventas de superficie y de nueva construcción, el desarrollo de rendimientos en función de la antigüedad del edificio, la ubicación, la calidad del objeto y la duración del contrato de arrendamiento, así como sobre la situación de los tipos de interés y del mercado.

Resumen del mercado

La demanda de usuarios por inmuebles logísticos sigue siendo muy alta: Una multitud de factores – entre ellos, la reubicación de la producción desde el extranjero, la expansión de las cadenas de suministro hacia redes de entrega, el aumento del almacenamiento para evitar más cuellos de botella y la necesidad de espacio del comercio electrónico – contribuyen a una demanda sostenida de superficies logísticas. Tanto el volumen de ventas de superficie como el volumen de nueva construcción son, por lo tanto, notablemente altos en el segundo trimestre.

«En el mercado de inversiones en inmuebles logísticos, sin embargo, hay una gran reticencia y los cambios debido a los tipos de interés más altos están teniendo efecto. Por un lado, el número de interesados en comprar está disminuyendo. Por otro lado, los objetos se ofrecen durante más tiempo en el mercado o incluso se retiran completamente del mercado, ya que no se pueden lograr las condiciones deseadas, y los objetos que se creían vendidos aparecen repentinamente de nuevo en el mercado. En general, se siente claramente un cambio de tendencia en los precios, aunque algunos vendedores aún no han ajustado sus expectativas de precios al nuevo entorno del mercado o están actuando de manera cautelosa en este momento», evalúa Natalie Weber, apoderada y jefa de gestión de fondos en LIP Invest.

Mercado de inversiones

El mercado de inversiones en inmuebles logísticos alcanzó un volumen de transacciones de 1,9 mil millones de euros en el segundo trimestre. El fuerte resultado semestral de 6,1 mil millones de euros se debe en gran parte al extraordinario primer trimestre. Sin embargo, la actividad de inversión también se mantuvo muy por encima del promedio de los últimos diez años en el segundo trimestre. Entre los mayores acuerdos individuales se encuentra, entre otros, la venta de la propiedad logística de H&M de aproximadamente 115.000 metros cuadrados en Hamburgo-Allermöhe.

El desarrollo de los tipos de interés, especialmente para financiamientos a largo plazo, ha aumentado significativamente en el Q2. Los precios de compra están cayendo y los rendimientos están aumentando en consecuencia. En el caso de los objetos que se vendieron en el segundo trimestre a rendimientos más bajos, las condiciones ya se habían negociado antes del dinámico desarrollo de los tipos de interés, por lo que no reflejan las condiciones actuales. Para los inmuebles logísticos modernos, el rendimiento inicial bruto en el segundo trimestre fue del 3,80 por ciento, siendo probable que el pico del aumento de rendimientos aún no se haya alcanzado.

LIP analiza continuamente los desarrollos en el mercado de inmuebles logísticos en Alemania. Esto incluye, entre otras cosas, la observación de la situación de la oferta. En el segundo trimestre, se ofrecieron objetos con un volumen de 1,1 mil millones de euros para la compra, lo que habla fundamentalmente de una actividad de mercado sostenida. Sin embargo, queda por ver si todas las ofertas realmente se traducen en transacciones, ya que las expectativas de los compradores y vendedores a veces difieren significativamente. El grupo de usuarios dominante de los objetos ofrecidos fueron los proveedores de logística, mientras que las empresas industriales representaron una proporción mucho menor.

Volumen de ventas de superficie

El volumen de ventas de superficie se suma a 4,4 millones de metros cuadrados para la primera mitad de 2022. De esto, aproximadamente 2,4 millones de metros cuadrados fueron alquilados o construidos en el segundo trimestre. La demanda de superficies logísticas sigue siendo inquebrantablemente alta, tanto por parte de los proveedores de logística como de las empresas comerciales e industriales. Por ejemplo, Mercedes ha ampliado anticipadamente su contrato de arrendamiento en el parque logístico de Ettlingen cerca de Karlsruhe y además ha aumentado su superficie logística allí a un total de aproximadamente 104.000 metros cuadrados.

Con 1,5 millones de metros cuadrados, la actividad de nueva construcción sigue siendo fuerte. En la primera mitad del año, se realizaron un total de 2,7 millones de metros cuadrados de nuevas superficies logísticas. Esta activa actividad de construcción, a pesar del entorno del mercado cambiado, subraya la continua necesidad de espacio, incluso por parte de los usuarios finales. Así, el supermercado en línea Picnic, por ejemplo, invierte 150 millones de euros en un centro de cumplimiento automatizado de 50.000 metros cuadrados en Oberhausen.

Perspectiva

LIP ha publicado junto con el grupo de expertos en logística de HypZert un nuevo estudio sobre la valoración de los centros de distribución de Amazon, que puede ser consultado para la valoración de este tipo particular de centros de distribución. Para los centros de distribución, que se construyen según una solución Built-to-Suit para Amazon, se pueden hacer comparaciones con otros tipos de inmuebles logísticos. El grupo de expertos hace declaraciones sobre los procesos generales y los requisitos de los objetos de Amazon, así como sobre los costos de construcción, el alquiler, la capacidad de uso terciario y los datos del mercado. Según el grupo de expertos en logística, los centros de distribución de Amazon representan un nuevo tipo de inmueble logístico que se caracteriza como una forma mixta entre un almacén de distribución y un centro de distribución de paquetes. En los centros de distribución, los paquetes se clasifican y se entregan. Los vehículos de entrega entran para la carga en el llamado Canopy (túnel de carga). El tamaño de los objetos de una sola planta varía entre 4.000 y 12.000 metros cuadrados. Los alquileres oscilan entre 10,00 y 16,00 euros por metro cuadrado. LIP Invest ha estado trabajando con el grupo de expertos en logística durante varios años en la valoración de inmuebles logísticos. El estudio completo está disponible para los miembros en el sitio web de HypZert.

El informe de mercado está disponible de forma gratuita para su descarga para todos los interesados:
https://www.lip-invest.com/de/research-forschung#forschung

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