Según un estudio de Logivest, la falta de espacio en los puertos es un desafío

Según un estudio del consultor de bienes raíces logísticos Logivest, solo 1,2 millones de metros cuadrados de los 26 millones de metros cuadrados de superficie logística construidos en Alemania entre 2017 y 2021 se encuentran dentro de las áreas portuarias. Eso representa alrededor del 4,6 por ciento. Dentro de un radio de un kilómetro alrededor de los puertos, ya eran 2,1 millones de metros cuadrados, y dentro de un radio de dos kilómetros, 2,9 millones de metros cuadrados.

(Múnich) Logivest ha analizado nuevas construcciones logísticas en 178 puertos en las principales regiones logísticas de Alemania, que incluyen puertos interiores y marítimos, así como centros de transporte de mercancías trimodales.

«La escasa construcción nueva y la consiguiente falta de superficies logísticas en los puertos de Alemania amenazan con convertirse en un gran desafío para la expansión de la logística trimodal», advierte Kuno Neumeier, CEO del grupo Logivest. La logística trimodal, es decir, la interconexión de carretera, ferrocarril y navegación, es un componente central para lograr una logística sostenible y que minimice las emisiones de CO₂. Porque aunque la navegación de contenedores a menudo se critica por su impacto en el cambio climático, sigue siendo significativamente más eficiente que el transporte por carretera.

Según la Agencia Federal del Medio Ambiente, los buques de contenedores (3.000-8.000 TEU) emiten aproximadamente 17 g de CO₂ por tonelada-kilómetro (tkm), mientras que un camión (camión articulado de 24-40 t, carga promedio) emite alrededor de 68 g/tkm. Por lo tanto, las áreas portuarias deberían ser extremadamente atractivas para los inversores inmobiliarios, desarrolladores de proyectos y logistas, ya que son cruciales para cumplir con los objetivos ESG debido a la trimodalidad. «Hasta ahora, la discusión sobre bienes raíces logísticas sostenibles se ha centrado principalmente en la operación y construcción de propiedades. El impacto del transporte en la entrega y distribución de bienes en relación con los criterios ESG no ha jugado un papel importante hasta ahora, ni en la regulación estatal ni en los diferentes sistemas de certificación de la industria inmobiliaria», dice Neumeier.

Problemas en parte autogenerados

La falta de superficies logísticas en los puertos es en parte autogenerada. A menudo, las áreas que no se necesitan actualmente son vendidas por los operadores portuarios, por ejemplo, para nuevos desarrollos residenciales. «Esto a menudo perjudica a los propios puertos. Porque la construcción residencial no solo amenaza el derecho de construcción comercial de los reservorios de superficie que aún permanecen en el área portuaria. La logística portuaria tampoco se lleva bien con la construcción residencial debido a otras regulaciones de ruido y emisiones. Aquí, el conflicto suele estar preprogramado», advierte Neumeier.

Inmuebles obsoletos

Aunque en muchos lugares las nuevas construcciones logísticas en los puertos son limitadas, muchas áreas portuarias ofrecen potencial para más superficies logísticas modernas. «Muchos puertos en Alemania tienen existencias inmobiliarias obsoletas que prácticamente ya no son adecuadas para usos logísticos modernos. A través de la revitalización de estas áreas vacías, se podría realizar un amplio potencial de nueva construcción. Este potencial también se ofrece mediante la recuperación de áreas acuáticas que no se utilizan o que ya no se necesitan; un ejemplo muy positivo de esto es el puerto de Jade-Weser», explica Neumeier.

Foto de título/Graficas: © Logivest / Descripción de la foto de título: El puerto oeste en Berlín