Inmuebles industriales y logísticos en niveles récord

Según el asesor inmobiliario Colliers, el volumen de inversión en inmuebles industriales y logísticos en los primeros nueve meses de 2021 muestra un resultado récord, con aproximadamente 5,9 mil millones de euros en volumen de inversión. La logística contribuye con una participación de mercado de dos dígitos (15 por ciento). Debido a la alta demanda, el rendimiento bruto sigue cayendo al 3,4 por ciento.

(Fráncfort/Main) En los primeros nueve meses se invirtió una suma récord de 5,9 mil millones de euros en inmuebles industriales y logísticos alemanes. Según Colliers, este es el segundo mejor resultado jamás registrado al final de un tercer trimestre, después de 2017. En comparación con el año anterior, el resultado fue aproximadamente un 19 por ciento superior al valor de referencia y en el promedio de cuatro años se generó un aumento del 18 por ciento.

Nicolas Roy, director de Industrial & Logistics Germany en Colliers: «El desarrollo del mercado en los primeros nueve meses del año estuvo fuertemente influenciado por la demanda de empresas de comercio electrónico. El cambio en el comportamiento de compra, provocado por la pandemia, permitió a muchos proveedores de alimentos en línea y servicios de entrega de alimentos ingresar al mercado. Los nuevos participantes del mercado hacen que el mercado de inmuebles logísticos sea más atractivo para muchos inversores. Como resultado, la clase de activos logística logró una notable participación de mercado del 15 por ciento y actualmente se encuentra entre las clases de activos más interesantes.»

Los inversores europeos muestran una actividad especialmente alta

Debido a la pandemia en curso y las restricciones de viaje, alrededor del 56 por ciento del capital proviene de inversores nacionales. Esto corresponde al resultado de la primera mitad del año y muestra que el interés de los inversores nacionales sigue siendo muy alto. En el tercer trimestre, Patrizia se destacó como especialmente activa y adquirió una cartera compuesta por cinco inmuebles de DHL. Además, Catella pudo adquirir con éxito cuatro inmuebles logísticos para sus fondos especializados.

Con aproximadamente el 44 por ciento del volumen total de transacciones, la participación del capital internacional sigue siendo estable. En comparación con el nivel anterior a la pandemia, el valor está aproximadamente 14 puntos porcentuales por debajo del resultado de 2019 (58 por ciento). Es notable que alrededor de dos tercios del capital internacional proviene de inversores europeos. Entre los inversores europeos, los inversores británicos adquirieron un número récord de casi 40 inmuebles logísticos en Alemania. Aproximadamente dos tercios de los fondos británicos fluyeron hacia inmuebles logísticos fuera de los siete principales centros de inversión.

La participación de compras individuales alcanza niveles récord

En comparación con el mismo período del año anterior, la participación de compras de cartera se mantuvo en un nivel estable de alrededor del 31 por ciento. En los meses de abril a junio, se llevaron a cabo la mayoría de las transacciones de cartera con siete ventas de paquetes. En el tercer trimestre, solo se negociaron tres grandes carteras. Entre otras cosas, Swiss Life Asset Managers compró diez inmuebles logísticos europeos, de los cuales seis están en Alemania, por un monto de seis cifras en millones. Los inmuebles formaban parte de la cartera de Coldplay de 2019. Además, Europa Capital vendió ocho inmuebles logísticos, incluidos inmuebles que habían comprado hace solo un año, a la empresa australiana Arrow Capital Partners. En comparación a largo plazo, la participación de las ventas de cartera con 7 puntos porcentuales se mantiene significativamente por debajo del nivel anterior a la pandemia de 2019.

Entre las transacciones individuales más significativas en el tercer trimestre se encontraba la compra de un inmueble logístico en Großbeeren, cerca de Berlín. Fue el mayor acuerdo de activos individuales del año en el sector logístico en Berlín y también a nivel nacional. En total, aproximadamente dos tercios de todas las transacciones individuales en el tercer trimestre fueron realizadas por inversores nacionales, mientras que las carteras fueron mayormente vendidas a inversores extranjeros.

La competencia de precios se intensifica

Debido a la alta demanda y a la oferta restringida, la situación en el mercado se está intensificando. El nivel de rendimiento para inmuebles logísticos core en las mejores ubicaciones con inquilinos de alta solvencia ha caído aún más al 3,4 por ciento en el tercer trimestre. Esto representa una disminución de 50 puntos básicos en comparación con el mismo período del año anterior. «Particularmente desde la segunda mitad de 2020, los rendimientos han estado en caída libre. Desde el cuarto trimestre de 2020, hemos observado que, en promedio, los rendimientos disminuyen en aproximadamente 50 puntos básicos de un trimestre a otro. A mediados de año, se realizaron las primeras transacciones con un factor de precio de compra de aproximadamente 30 veces y esperamos más transacciones igualmente costosas en el último trimestre», explica Roy.

Perspectivas

«La situación actual del mercado promete algunas transacciones atractivas en el cuarto trimestre. Esperamos que el resultado anual supere el volumen de transacciones récord del año anterior. El aumento de los precios de construcción seguirá elevando los precios de compra para desarrollos de proyectos. La situación económica general y las restricciones de viaje relacionadas con la pandemia se estabilizarán cada vez más a medida que avance el año. Como resultado, esperamos más compradores internacionales que aumentarán aún más la competencia de precios», concluye Roy.

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