Análisis de BNP Paribas informa sobre el auge en las superficies logísticas

El análisis de BNP Paribas Real Estate sobre el mercado de bienes raíces logísticos demuestra una demanda muy fuerte a principios de año, que continúa sin freno en el segundo trimestre. Con un volumen de superficie de casi 3,6 millones de m², no solo se superó el valor del año anterior en casi un tercio, sino que también se estableció un nuevo récord para el primer semestre. La marca anterior de 2011 se incrementó en aproximadamente un 7 %.

(Fráncfort/Main) «Con este nuevo récord histórico, se subraya, por un lado, que la industria logística ha soportado mejor la crisis del coronavirus que la mayoría de los otros sectores económicos, y por otro lado, que también se beneficiará a largo plazo de procesos de adaptación estructural. En particular, se debe mencionar la creciente importancia del comercio electrónico y la logística urbana, así como nuevas exigencias para las empresas de producción. La movilidad eléctrica, cuyo desarrollo también genera una demanda adicional de superficies, es solo un ejemplo destacado de esto», explica Christopher Raabe, director general y jefe de Logística e Industrial de BNP Paribas Real Estate GmbH.

Grandes regiones logísticas impulsan las ventas, pero todos los lugares se benefician

Es alentador que las grandes regiones logísticas (Berlín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Colonia, Leipzig, Múnich, Stuttgart) contribuyan significativamente al aumento de las ventas. Con más de 1,58 millones de m², también han establecido un récord y superado el resultado del año anterior en un impresionante 58 %. Esto se debe también a que en algunos mercados la oferta se ha ampliado ligeramente a través de desarrollos de proyectos especulativos. Con la excepción de Leipzig, donde después del récord de ventas del año anterior de 187.000 m² (-10 %) se registró el segundo mejor resultado de todos los tiempos, todos los lugares pudieron aumentar notablemente. En la parte superior están Fráncfort (333.000 m²; +44 %) y Hamburgo (331.000 m²; +135 %), seguidos de Berlín (250.000 m²; +91 %). Colonia (148.000 m²; +202 %), Múnich (138.000 m²; +30 %), Düsseldorf (111.000 m²; +59 %) y Stuttgart (85.000 m²; +31 %) también pueden mostrar aumentos significativos.
También fuera de los principales lugares, las ventas han aumentado, aunque con un modesto 17 %. Las regiones de segunda fila, es decir, los 12 centros logísticos que BNPPRE analiza regularmente además de las áreas metropolitanas, se han beneficiado especialmente de la creciente demanda. Con 869.000 m², pudieron duplicar sus ventas en un año. Las regiones de Bremen, Münster/Osnabrück y Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach mostraron una dinámica particularmente fuerte. En cambio, el área del Ruhr registró una disminución. Después de que se registrara el segundo mejor resultado de todos los tiempos en el período del año anterior, las ventas actuales con 190.000 m² son aproximadamente un tercio más bajas.

Desvío a superficies existentes debido a la necesidad a corto plazo

Tanto la proporción de superficies de nueva construcción (casi 59 %) como la participación de usuarios propios en el volumen de ventas (27 %) son inferiores a la media. La razón del ligero descenso en la proporción de nuevas construcciones en comparación con los años anteriores se debe en parte al hecho de que varios usuarios, con necesidades de superficie muy a corto plazo, se vieron obligados a recurrir a superficies existentes de menor calidad para aprovechar las actividades comerciales que se presentan actualmente. La menor proporción de usuarios propios se debe a diversas tendencias: aquí se debe mencionar, por ejemplo, la disminución de la disposición a comprometer capital a largo plazo (no menos por el aumento notable de los costos de construcción y terrenos), y por otro lado, el deseo de poder reaccionar de manera más flexible y rápida a las tendencias aceleradas de adaptaciones estructurales a través de plazos de contrato más cortos o decisiones de ubicación.

Amplia base de demanda

Es especialmente alentador que el notable aumento en las ventas se base en una amplia base de demanda y no se deba a desarrollos especiales de pocas industrias. Que la economía ha vuelto a activarse notablemente se refleja, entre otras cosas, en la participación de ventas de los proveedores logísticos, que con más del 35 % se sitúan aproximadamente en su nivel a largo plazo y se han colocado en la cima. Las empresas comerciales, que alcanzan el 34,5 %, deben ceder solo por un estrecho margen. Los principales impulsores de la fuerte demanda del comercio son el creciente comercio electrónico, el desarrollo positivo del comercio de alimentos y la logística de última milla que está ganando importancia. Pero las empresas de producción también participan de manera significativa en el resultado positivo con casi el 24 % y están ampliando sus capacidades para abordar nuevas exigencias y desafíos.

Precios de alquiler en varios mercados han aumentado

Dado que los mercados logísticos apenas han sentido efectos negativos de la pandemia de coronavirus, no sorprende que los precios de alquiler tiendan a aumentar. En varias grandes regiones logísticas, los alquileres máximos han aumentado en los últimos doce meses. El mayor aumento se registró en Colonia con casi un 4 % a actualmente 5,80 €/m², seguido de Múnich con casi un 3 % a 7,20 €/m². Pero también en Düsseldorf (6,10 €/m²), Hamburgo (6,40 €/m²) y Leipzig (4,60 €/m²) aumentaron alrededor de un 2 %. En cambio, se mantuvieron estables en Berlín (7,20 €/m²), Fráncfort (7,00 €/m²) y Stuttgart (7,00 €/m²). También se observó un desarrollo comparable en los alquileres promedio.

Perspectivas

«A la luz de las condiciones que mejoran cada vez más, tanto en lo que respecta al desarrollo de la pandemia como a la recuperación económica, se puede esperar una demanda fuerte y, en general, aún creciente para el segundo semestre. Por lo tanto, la marca objetivo para el volumen de ventas anual se centra cada vez más en el umbral de 7 millones de m². Sin embargo, si se puede superar por segunda vez después de 2018, aún está por verse y dependerá, entre otras cosas, del desarrollo futuro de la oferta», resume Bastian Hafner, jefe de Logística y Asesoría Industrial de BNP Paribas Real Estate GmbH, las perspectivas.

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